【28号专题】地下人防设施如何财税处理？

银河飞雪

31号文规定：
       已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?

    也就是说本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/9.5＝3157.90元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积，物权法出台前一直有争论：
  1、如果是按“商品房面积＋地下层建筑面积”分摊结转成本的,那么,地下车库产权归房产公司；
  2、如果系按“可售商品房面积分摊”的，那么，地下车库产权归全体业主。
物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有。故对改成本的账务处理已经不是那么敏感。

         目前杭州通用的做法是在商品房合同总价中包含地下车位的金额（也可以理解为买房搭售车位），与客户再签订一份车位使用权转让的协议，协议期为70年（和购房合同对应）。我觉得目前为止这个做法是比较合理的，房产税应该是不需要缴纳的。
        当然如果开发商自己将人防工程出租或自用（食堂或者仓库），就应该按照租赁行为来缴纳各项税金 ，房产税就按照租金来计算缴纳。

银河飞雪

因为人防工程的成本已经分摊到可售房源中去了，显然无法再作为固定资产来核算

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银河飞雪

原帖由 xiaofengcpa 于 2007-11-6 15:30 发表
“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积。”
   是不是飞雪版主搞错了呢，应该是可售面积单位工程成本＝30000/9.5 ...

呵呵，笔误，半夜三更发贴犯迷糊了

我马上改正

银河飞雪

《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

现在一般的地下车位都是利用人防工程的，所以虽然物权法没有明确规定地下人防工程的归属，但是如果业主起诉的话不太可能得到法院的支持

银河飞雪

xiaofengcpa分析得非常精辟

对于人防这一块成本的处理确实比较混乱

目前我们的在实物操作中是不会单列人防工程成本的，直接进入了可售面积的成本，这个应该也是税务局默许的，理由就像xiaofeng说的人防建设费，能够讲的通。在税务没有意见的情况下，我们将人防工程成本结转入已售房源的成本，提前结转了减少了预交的企业所得税，对企业有利，假如作为固定资产的来核算肯定会把事情复杂化，房产税是免不了的，再说了，人防法规定人防工程属国家所有，不属于企业，也说明了企业不能将其作为固定资产来管理，企业拥有的是管理权，对利用其取得的收益纳税，出租的按照租赁来缴税，车位出售的按照销售房屋来缴税

关于地下车位销售的问题，我曾多次咨询12366，工作人员有的回复说可以开具服务业发票，在没有服务业发票的情况下也可以开具房屋销售发票，有的回复必须开具房屋销售发票，开什么发票决定了什么性质，服务业发票可以将出售地下车位的行为理解成出租车位使用权，房屋销售则视同房屋销售，按照房屋销售来缴纳各项税金。税务局自己也没有一个定论。搞得我们纳税人无所适从。

我在前面的帖子中也说了，实际操作中我们是将地下车位的总价并入了业主所购房屋的总价中。这样的做法我觉得还是比较合理的。

银河飞雪

三、 在销售人防车位时，销售使用权，做为销售处理，但没有销售成本。但也有出租的，由于财务帐上没有成本记录，如果购买者及承租者不要相关正规发票的，导致形成帐外。税务局相对无法查对，除非举报。



销售人防车位，没有销售成本，我们可能会觉得是不合理的。但是仔细想想，我将车位的总价并入业主所购房屋的总价中（有点类似买房送车位）后，车位其实是分摊了成本的，只是金额少于其实际应该负担的成本，因为没有购买车位的业主承担了本不该由他们负担的人防成本。这样的处理方式虽然不够完美，但是也是比较合理的。