出土地分房这一合作建房模式的几个问题，想听听大家的意见

银河飞雪

背景：甲公司和某部队签订协议，由部队出地，甲公司成立乙项目公司来负责开发这个项目，假设建筑面积3000平米，单价30000元/平米，开发成本3000万元（无土地成本），双方5：5比例分配房屋。
对于这个操作模式分配和销售时的一些会计分录我想应该是这样的：
分配房屋时
借：主营业务成本  1500万元
    贷：开发产品    1500万元
因为是视同销售，所以还需要缴纳营业税和企业所得税
借：主营业务税及附加   1500*30000*5％＝225万元
    贷：应交税金－营业税（其余税略）      225万元
借：所得税      1500*30000*33％＝1485万元
    应交税金      1485万元
         
以上的会计分录貌似没有问题，但是我有几个疑问
1、应该只能按照1500万元确认分配房屋的成本，但是按照4500万元来确认视同销售收入，这中间的3000万元差价其实对于甲公司来说也是一种成本，但是从会计处理上又不能将其确认成本。自然计算所得税时无法扣除，导致要应缴纳的所得税虚增。
2、分配市值4500万元的房屋应该算是取得免费土地的一种代价，从这个角度出发其实土地成本应该是4500万元，但是会计处理时应该不能作为土地成本。所以在计算土地增值税的时候也无法作为开发成本加计扣除
   
因为实际中碰到了，所以这两天一直在考虑这个问题，总觉得这种操作模式有着很大的问题，希望能听听你的高见

何年

流个言，便于以后查询，房产会计不好当么

阿费

对税的处理讲的不清呀

银河飞雪

这个怎么是赏钱呢，这个劳动所得好不好了

哈哈笑，有才啊

哈哈笑

我的第一次赏钱！！非常感谢。多多指点

犟牛

不错，学习。
这题目也可按照正常思路来进行，同时考虑到增值税和营业税及所得税，他们的计税依据应该是以全额销售收入30000元/平方*3000平方来计算的。
1.全部销售后（含视同销售）：
借：应收账款-客户 4500万
            -部队 4500万
贷：主营业务收入 9000万
2.转不含土地的成本
借：主营业务成本 3000万
贷：开发产品：3000万
3.应分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发新产品和购入该土地使用权两项经济业务进行所得税处理，进行土地使用权的成本处理
借：开发产品 4500万
贷：应付账款-部队 4500万
借：主营业务成本  4500万
贷：开发产品 4500万
4. 抵消部队往来账款
借：应付账款  4500万
贷：应收账款  4500万
5. 计算税费
应按照9000万的销售收入为依据进行

银河飞雪

最终100金币由哈哈笑同学获得

谢谢！！

银河飞雪

我看了一下国税发[2006]31号文的规定：(1)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：①企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。②接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

应该这么理解：假如分配出去30000方，市场公允价值30000元/方，那么我要按照9亿元来缴纳各项税款，同时将9亿元计入土地成本！！

溪后人

我昨天在家里，又想了遍。
这个会计分录可以这么写，我认为：

部队。出土地分得开发产品时

借：固定资产   4500万
贷：无形资产   2000万（土地权帐面价值，这里假如为2000万）
    其他业务入 2500万（这里的2500万其实就是按31号文精神，以公允价转让的所得，公允价就是开发产品的市场价，需要按33%缴所得税）

开发企业：分出开发产品时

借：开发成本   4500万
贷：开发产品   1500万
    营业外收入 3000万（这里同上，据31号文，相当于企业用1500万元买到了市场价值4500万的土地使用权，其中3000需要计算交企业所得税，同时按文件规定，将这部分转入开发成本，在留余部分开发产品出售时，作土地增值税，企业所得税税前扣除项目。）

[31号文第五条：接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本]

泡泡糖

老大:最后谁的评论比较好,你可要给谁送钱的噢.

泡泡糖

另外我打个比方:你们若是直接以4500万元去部队买进这块地,并支付给他们,他们再用4500万元购买你们开发房子,其实是一个道理啊