央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点

南山

                       央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点                                            
                                                                                      ----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导                           【演播室】

　　 共同打造高质量的生活，欢迎收看《每周质量报告》。根据国家统计局10月发布的《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比新建商品住宅价格上涨的城市有65个，二手住宅价格上涨的有63个，专家指出虽然部分城市的房价涨幅在缩小，但是房价上涨的趋势并没有得到根本缓解。近年来，政府部门出台了多项政策抑制房价，就在今年3月国务院出台的“新国五条”中明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而，记者在调查中发现，在全国不少地方“土地增值税”这项抑制房价快速上涨的重要措施，却没有落到实处。

          这句话看起来没有问题,但是从另外一个方面说明了“新国五条”与以前的“国八条”加起来一共十三条的打压房地产行为,反而越打房价越高,难道仅仅只是房地产开发企业的问题吗?

【正文】

　　北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，长期关注我国房地产业的发展，前不久，他发现了一个非常奇怪的问题——今年3月，国务院下发了被称为“新国五条”的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。然而，在广东省以及天津市、江苏南京、湖北武汉、江西南昌、四川成都、陕西西安等地出台的实施细则中，却没有提及要加强土地增值税征缴工作。

    第一:还好没有提及河南省区,值得我们领导去感到庆幸,总是这次没有上央视出名.一般我们省对国家的政策都是进行中规中矩的照搬照抄,没有了创新,当然更没有了异议.

   第二:单凭一个所谓的专家进行所谓的"长期关注",就能说明实质性的问题吗?,我就不相信他能一个一个一个省区或者地区去进行所谓的深入调查和研究.

    专家告诉记者，征收土地增值税是一项重要的房价调节措施，和房价以及我们每个人的利益都有着密切的关系，与此同时更关乎到我们整个国家的利益。

     专家把土地增值税说成这么的重要,简直令人不可思议,"更关乎到我们整个国家的利益",那么1993年以前没有执行土地增值税政策的时候,我们国家的利益都到哪里去了?

刘尚希 财政部财政科学研究所副所长研究员 博士生导师

　　【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希

　　有的时候房地产开发商都是暴利，那么，除了对它利润征收所得税以外，实际通过这种土地增值税的办法，也可以发挥一定的调节作用。

    1."有的时候"是什么时候
    2."房地产开发商都是暴利",这个是不负责的说法,那我们都可以信口的说,所有的行业都是暴利.没有搞清暴利的概念,就说暴利的危害;把投资房地产10个亿投资到街头卖烧饼的,那么专家是不是会说他们是强暴暴利!

【正文】

他告诉记者，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，通俗地讲，就是指房地产经营企业等单位或者个人，有偿转让国有土地使用权、以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。根据专家的测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。

    专家是根据什么证据测算项目毛利率只要达到34.63%以上,都需要缴纳土地增值税。还如此的精确到0.01%.真的是专家;那么我们反过来就可以推理出来,项目毛利率只要未达到34.63%的,都不需要缴纳土地增值税.而实际的工作中,毛利率是负值,企业都有涉及到要补缴土地增值税可能性存在

老年使者

学习学习！！！！！

南山

               全文完.如有不妥的地方,敬请指导,谢谢!

南山

　【演播室】

　　从2004年开始，几乎每年国家税务总局、财政部等部门都会下发文件要求加强土地增值税征收和管理工作，最新的“国五条”中也明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而实际情况却是：一方面是久治不降的高房价，另一方面是土地调控的财税政策无法落到实处。如何让土地增值税等财税杠杆在房价调控中真正落地、真正发挥作用，是有关部门需要认真研究和解决的关键问题，这不仅关系到房价这跟社会生活的敏感神经，关系到每个老百姓的切身利益，而且也关系到国家的利益。好，感谢收看《每周质量报告》，下周同一时间再见。

   这句不评论

南山

　      【 正文】

　　国家税务总局相关官员告诉记者，土地增值税对房地产市场的调控发挥着越来越重要的作用，国家税务总局将对一些违反国家税收法规的恶意行为，进行严厉查处。

　　【同期】国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周

　　我们下一步要进一步加大力度，一个要加强除了刚才我讲的完成政策和加强征管上的一些业务上、技术上的一些工作之外，同时我们还要加强一些督促和检查。

            杨司长说的比较客观, 单从这句话来讲,杨同志只字未提欠税的问题,毕竟人家才是专家.

南山

【同期】中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明

　　这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得他们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。

    1.过渡的把土地增值税重要性提拔的这么高,好像开发商都是靠省下来土地增值税过日子, 这也太看不起开发商的资金运作能力了吧.
    2. 炒高地价、抬高房价的责任都推给开发商,都是土地增值税一个税种惹得祸,那取消这个税种不是更好!!!

南山

因为未写完,所以要待续................

南山

   (插序)




    17日-18日央视连续报道所谓的土地增值税黑洞,使得我们知道,国家下一步第一:会更一步加强土地增值税清算工作,第二:下一步税制改革中,估计土地增值税这个税制不会在短时间被取消;

   然而24日,央视继续进一步报道土地增值税欠税名单,点名说45家房地产企业欠税,这样人家企业会不愿意了,任大炮同志第一个就不愿意了,不过他说话就是有点过,说人家央视是"愚蠢无知"."无知"就无知吧,非要加上一个愚蠢,你不要说你起诉人家央视了,就你这一句话,人家央视不起诉你就好是不错了.
   
   不过,任同志有一句话,说明为什么有这个应交未交的概念.

   任大炮语录:“开发商敢将应缴未缴土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性，符合税法的结算规定。延期缴税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。”

   其中一句话说的有待改进,不是"罚款",你没有偷税漏税,怎么涉及到罚款这个概念,应该改为"滞纳金"比较合适.其次,未说明"未及时上缴的合法、合理性，符合税法的结算规定"的理由.

南山

　   那么，没有征收到位的土地增值税到底有多少呢？李劲松根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心地分析测算，自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间，全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没达到土地增值税清算条件的项目收入，几乎可以忽略，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明仔细核查了李劲松分析的所有数据以及测算方法，并且做了重新核算，结果没有出入。这就意味着，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

   下面我们来说说专家的精心分析:
   首先我们先认同专家的分析测算,毕竟人家二个所谓的专家做到了"精心"
   且一位专家是中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部的,毕竟是"部级干部"的,但是一直纠结这个部门是干什么的?我的理解应该是专门研究税法的机构!!!

   好了,现在我们来分析一下专家的"精心地分析测算"结果.
   1. "2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆",我们可以推理出来这几年房地产市场火爆,平均毛利率会更超过55.72%,为了平衡这8年的平均毛利率,我们姑且认可这8年的平均毛利率为55.72%,毕竟这个是专家的权威分析测算的数据
   2. 8年全国商品房销售总额为31.2万元,平均毛利率是55.72%,那么主营业务成本是31.2*(1-55.72%)=13.82万亿
   3.营业税及其附加为31.2*5.5%=1.72万亿
   4.土地增值税为超过的4.6万亿
   5.企业所得税我们姑且按照最低的贡献率3%来计算,那么就是31.2*3%=0.936万亿
   6.其他的印花税,土地使用税,房产税等我们忽略不及.
   6.主营业务成本+税金=13.82+1.72+4.6+0.936=21.076万亿
   7.税金总额为1.72+4.6+0.936=7.256万亿
   
   从以上按照专家"精心地分析测算的数据",我们可以推理出来,税金占成本的比率为7.256/21.076=34.42%,占收入的比率为7.256/31.2=23.26%.
   房地产开发成本中,单一个税就占了34.42%,你们专家还想说什么?!!!

南山

       【演播室】

　　专家告诉记者，这家房地产公司利用股权交易名义偷逃土地增值税，而且在企业年报中已经清算出应缴的土地增值税之后却不及时交纳，数亿元的土地增值税就这样挂在企业的账上，长期无法进入国库。然而在进一步调查过程中记者发现，类似的情况并不是这一家房地产公司独有的，土地增值税背后还有更为惊人的黑洞。

　　【正文】

　　在北京有一个1993年始建的高档小区，曾被媒体誉为“中国十大豪宅”之一。我国从1994年开始征收土地增值税，然而，据知情人士透露，这个中国十大豪宅之一的房地产开发商，仅截至2005年12月31日，其应交而未交的包括土地增值税在内的企业所得税总额就已经超过了1亿3千万元，这笔巨额税款至今未交，而且还在增加，这个小区的房价也同样一直在飙升：2005年年初，一套200平米的房价只要200百多万，而目前，在土地成本不变的情况下，同一个小区四期正在销售的房屋中，同样一套200平米的房子如今已经卖到了1800万元，这个楼盘欠缴的土地增值税绝不是个小数字。

    1.税法没有看清楚,企业情况没有具体了解,就下定论说欠税是个不小的数字,是不是太武断了?
    2.1994年-2000年土地增值税这个税种全国才形成了多少金额?严格的来说,土地增值税在1996年才开始正式被执行, 而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,你让人家一家缴纳上亿元,估计那时间全国的房地产企业绑定到一起也不会达到.而在1999年,这个土地增值税税种差一点退出税收舞台.

     3.2005年年初,一套房子卖200多万,现在卖到1800万,在土地成本不变的情况下,就推理出来欠缴的土地增值税绝对不是个小数字,这个推理好像真的无法说的过去,其他成本难度就不增长了吗?其他成本增长要是超过房价的增长,是不是还要退税?