[税务] 房地产合作开发的涉税业务探讨 [复制链接]

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发表于 2012-8-18 23:42:22 |只看该作者 |正序浏览

房地产合作开发的涉税业务探讨

房地产合作开发是企业谋求发展取得投资回报的一种重要方式。但是，由于房地产合作开发方式的多样性和复杂性，再加上相关税收政策规定的不明确性，造成一些企业和征税人员在相关业务处理上无政策依据，致使双方在涉税问题上各执—词。
房地产合作开发涉及多个税种，各税种的缴纳因合作方式、合作方式下收益分配方式的不同也不尽相同。早在国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》中，就曾对房地产合作开发的一种形式——“合作建房”的情形做了描述：合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。其方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。2005年，国税函 [2005]1003号文件《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》再次对“合作建房”的情形进行了界定，明确指出“甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用国税函发[1995]156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定”。但是，对于除合作建房外其他形式的房地产合作开发的行为到底如何征税，相关税收政策没有作明确规定。
现笔者仅就房地产合作开发的方式和其涉及的营业税、土地增值税和企业所得税三个税种作简要探讨。
房地产合作开发的主体和方式
我国对房地产合作开发的主体有着明确的限制。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释中》明确指出，房地产合作开发的一方必须是具有房地产开发经营资质的企业，否则合作开发合同就应当认定为无效合同。
房地产合作开发中涉及的主要问题是合作方资金的投入、风险的承担、收益的分配等。根据目前市场经济中实际存在的经营行为以及合同中约定的不同，合作开发的方式主要有下列几种：
方式一：甲方提供土地使用权，乙方提供建设资金和开发建设所需资质、人员等，双方合作建房。这常见于甲方为非房地产开发企业，拥有土地使用权，而乙方为房地产开发企业，拥有闲置资金、必要的房地产开发资质和人员。

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