TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-21 11:07 |
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签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II 
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辉煌的成就？惨痛的教训？（原创地产开发故事），
仅以此贴转载于我敬爱的峰兄，让大家看看什么是“职业操盘手”。先睹为快！
为了保持文章的连贯，请大家不要恶意灌水，但真诚欢迎大家的点评，以便互相交流和学习！
1、绝版地块
2003年，就在人们谈非典色变的某一天，我一位朋友打电话给我。
朋友：有个项目，很不错，他们没人做，有没有兴趣？
我：在哪
朋友：XX省XX市，老市委市**。
我：哦？多大？（老市委市**？绝版地块，我的最爱。）
朋友：90亩地，2.5容积率，重点工程。
我：老板是谁?
朋友：三个：XX开发公司、XX建安集团公司、香港 XX外贸公司
我：怎么分配的？
朋友：平均分配，但以开发公司为主，其他两家都没做过开发。
我：到什么程度了？
朋友：开发公司的请人。刚拿的地。方案还没做。
我：为人怎么样？
朋友：应该还可以吧，人比较精明。具体要你自己去感觉。你们公司刚改制结束，暂时还没什么项目，出来应该没什么问题吧？
我：没有问题。这个项目肯定不错，安排见面谈谈吧.
各位想想看，全国也就几百个地级市而已，每个地级市也就一个老市委市**。也就是说，全国也就几百个这种地块，能拿出来作为房地产开发的，就更少了。这种项目到哪里去找呀？
2、面谈
第二天，我和朋友一起到了开发公司老总办公室，寒暄几句，看城市地图、土地招标文件、土地成交确认书，再问了些市场方面的情况后，老总叫我谈谈看法。
“他把市委市**给买了。”这句话注定这个项目要成为全市最受关注的项目，并且市委市**领导不可能同意自己原来的工作地点堕入末流，再加上项目自身众多特有的优势，所以这个项目的定位肯定是做高端产品。其实，并不一定非要做高端产品，但只要条件许可，还是应该去做高端产品，毕竟高端产品能带来高额的利润。
2.5的容积率表示本项目是个以小高层为主、结合部分多层的布局。从市场行情来看，目前市场上小高层刚刚出笼，还需要一个市场接受过程。而我们公司是刚刚进入该市市场，没有任何品牌优势。所以第一期的开发，必须一炮打响，否则后期的利润难以得到保证。我的想法是先开多层，一来可以快速回笼资金，二来可以快速聚集人气，三来可以快速建立公司品牌，四来可以等待小高层市场接受期的结束。
产品定位是高端住宅项目，开发思路是先多后高，以一期的成功开发所建立的企业品牌来弥补后期的高层抗性问题。至于其他的细节问题，要等详细的市场调查结束后，才能确定。
我在阐述的过程中一直注意老总的表情，可惜他太稳重了，居然看不出任何认同或反对的情绪
继续谈了下报酬方面的问题，他就告诉我要和其他股东商量一下，让我回去等通知。
3、报到第一天：感觉很不好！
面谈后两天，对方通知我入选了，两天后出发。
见到其他两位股东，我的第一感觉就是：物以类聚。因为我同样无法从他们的表情里感悟出 |
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发表于 2010-3-8 12:33:43
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发表于 2012-8-25 17:12:04
