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标题: 关于土地出让金及契税、耕地占用费返还的账务处理 [打印本页]

作者: 红亮 时间: 2012-9-14 13:38
标题: 关于土地出让金及契税、耕地占用费返还的账务处理
   目前，我公司在外地拿到一块土地，根据签订的合同约定，土地出让金及契税、耕地占用费全额返还，现咨询账务处理方式，我通过咨询网上了解了两种处理方式，看看各位前辈给点指导性建议，应采用哪种方式入账合适。
   第一种、收到返还款后确认营业外收入，当期缴纳所得税。
   第二种、收到返还的土地出让金及契税、耕地占用费后冲减开发成本，暂缓缴纳企业所得税。
   此款财政局依据签订的合同约定，依扶持资金的性质拨入我公司账户，我目前就想到了这两种情况，对于这两种情况其中正常第一种情况综合税负会小许多，但是就怕另外出现意外，那就是在土地增值税汇算清缴的时候，税务机关会让你调整开发成本，目前大连和青岛分别都以非正式的方式告诉当地企业汇算清缴的时候按照冲减成本处理。如果出现汇算清缴处理这种情况的话，那么企业就存在第二种核算方式，两者相比较第二种处理方式会暂时能缓解企业的资金压力。
   目前拿不定主意，让各位大师出出主意。

作者: ncwdd 时间: 2012-9-14 13:38
按第二种方式处理，即冲减开发成本。不光是大连、青岛，现在江苏地税下发的文件也是这样规定的。

财税[2011] 70号文：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
作为不征税收入的这两个条件，你再和财政沟通都没用，因为些文件和办法要省级或省级以上财政签发并抄告省地税局才行。

作者: tienan2002 时间: 2012-9-14 14:42
财税2011 70号很明确的。符合三个条件可以再60个月内不做为收入处理，其他都应当列入营业外收入。其实会计处理并不影响税务处理，会计师按照会计准则、企业会计制度处理与税务是两个概念。
跟财政沟通一下，作为专项资金使用，5年后再处理总有明确态度了

作者: 哈哈笑 时间: 2012-9-14 16:14
应该是第二种,冲减开发成本较合理

作者: 蒙会计 时间: 2012-9-14 16:27
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 红亮 时间: 2012-9-14 16:58

tienan2002 发表于 2012-9-14 14:42
财税2011 70号很明确的。符合三个条件可以再60个月内不做为收入处理，其他都应当列入营业外收入。其实会计 ...

目前来说房地产类企业的土地出让金返还，基本上都是以扶持资金的性质拨付的，不可能出现专项资金这一说，所以不可能执行财税2011 70号文件。不论你跟税务机关专管人员沟通也好，跟财政沟通也好，都不会出现将扶持资金改成专项资金的，专项都是有明文规定的，专项资金是国家为了鼓励企业的某些项目而专项拨付的款项，属于专款专用的，所以不大可能做成专项资金。

作者: 因之美化妆棉 时间: 2012-9-14 17:06

tienan2002 发表于 2012-9-14 14:42
财税2011 70号很明确的。符合三个条件可以再60个月内不做为收入处理，其他都应当列入营业外收入。其实会计 ...

请教2011 70号文件中，三个条件是哪三个条件？谢谢指教！

作者: 红亮 时间: 2012-9-14 17:19

因之美化妆棉发表于 2012-9-14 17:06
请教2011 70号文件中，三个条件是哪三个条件？谢谢指教！

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-9-14 17:42
学习学习

作者: 浮云流水3366 时间: 2012-9-15 08:25
第二种方式较合理。

作者: 毛毛雨 时间: 2012-9-15 10:07
这个帖子好啊，我正想问问呢。来看答案的

作者: 加米雪 时间: 2012-9-15 10:43
第二种、收到返还的土地出让金及契税、耕地占用费后冲减开发成本，暂缓缴纳企业所得税。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-55287-1-1.html
不能选择这种处理
因为你的这笔返还款应该是营业外收入

作者: 因之美化妆棉 时间: 2012-9-15 14:47

红亮发表于 2012-9-14 17:19
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金 ...

谢谢您的回复！

作者: 塞外愚翁 时间: 2012-9-16 08:00
冲减开发成本

作者: hnxclz 时间: 2012-9-20 11:18
第二种方式较为合理

作者: zihao0318 时间: 2012-9-20 16:03
收到返还款确定营业外收入并计算企业所得税

作者: 薛娟2009 时间: 2012-9-25 16:06
应该是第二种方式比较合理吧！

作者: 897940240 时间: 2012-9-26 13:22
学习一下

作者: 【F草Y根L】 时间: 2012-9-26 17:16
值得学习呀！

作者: 【F草Y根L】 时间: 2012-9-26 17:16
值得学习

作者: 林风木雨 时间: 2012-9-29 11:47
学习学习

作者: dengwadengwa 时间: 2012-10-3 23:45
学习学习

作者: sweetjj 时间: 2012-10-12 17:01
学习了

作者: 897940240 时间: 2012-10-24 14:12
第二种

作者: 柳之 时间: 2012-10-25 12:32
土地出让金返还一般情况下是改变返还的【名目】，不冲减土地成本

作者: dengwadengwa 时间: 2012-11-24 14:53
进营业外收入

作者: 多多鱼儿 时间: 2012-12-22 21:11
不错，看看

作者: 你听的到 时间: 2012-12-26 00:12
学习了！！！

作者: 怡康房产 时间: 2012-12-26 10:29
好贴，谢谢了。

作者: 怡康房产 时间: 2012-12-26 10:31
怎么回复要审核了呀？

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-2-1 18:00
看看财政局的返还用途，如无明确的用途，按扶持资金走政府补助，递延收益，分期确认营业外收入

作者: sdmcljg 时间: 2013-2-18 09:29
（1）首先判断土地出让金契税耕地占用税（费）的返还款是否属于免税收入、不征税收入问题
根据财税【2011】第70号文件规定：符合以下三个条件的可以不征税收入：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。从税收立法角度分析，地方财政部门无权制定契税、耕地占用税的返还免征或先征后返的税收法规，税法集中在全国人大、或授权的国务院和省级以上人大部门；从返还途经分析绝对不是从财政部门国库支付中心通过税款返还或即征即退方式支付给公司的；土地出让金是通过预算外资金管理局（财政局内部业务局）办理的。因此，此返还款不能判定为免税收入或不征税收入，只能看做是财政专项扶持资金，所谓的专项扶持资金就是地方财政部门根据地方政府的招商引资、行业发展激励等专门文件给予的企业一种财政奖励或扶持资金，主要是用于扶持企业发展。

第二步确认走营业外收入还是冲减成本的账务处理方式
根据会计准则规定，政府补助（包括不征税和征税）一律通过营业外收入处理。并且根据相关税收法规：除有明确规定专项用途不予征税的外，一律计入应纳税所得额缴纳企业所得税。

作者: sdmcljg 时间: 2013-2-18 09:32

sdmcljg 发表于 2013-2-18 09:29
（1）首先判断土地出让金契税耕地占用税（费）的返还款是否属于免税收入、不征税收入问题
根据财税【2011】 ...

以上案例只能说是地方财政政策与国家税收法规存在冲突，企业只能执行税收法规。典型案例是：政府会议纪要中明确规定对于某开发项目的地方税收实行财政等额扶持或地方税收三免二减半等，都是忽悠开发商的，税务部门根本不执行的！！呵呵。

作者: sdmcljg 时间: 2013-2-18 09:36

sdmcljg 发表于 2013-2-18 09:32
以上案例只能说是地方财政政策与国家税收法规存在冲突，企业只能执行税收法规。典型案例是：政府会议纪要 ...

税局不会采用方案一的，因为方案一和二最后的结果一样，但是纳税年度不同，税局部门只会执行税法，先将税收入款再说。并且方案二与税局的预警比对系统存在差异，土地成本过低，会出现税务征管系统的预警信息，需要企业提报说明提供资料，到时候还是一次性补缴税款的。（山东省国税征管系统已经实现房地产信息库预警比对查询功能）。

作者: 315421114 时间: 2013-2-18 11:36
学习学习

作者: 雨过 时间: 2013-4-8 11:53
第二种方式合理

作者: hanxin645 时间: 2013-7-5 14:22

红亮发表于 2012-9-14 16:58
目前来说房地产类企业的土地出让金返还，基本上都是以扶持资金的性质拨付的，不可能出现专项资金这一说， ...

那按照这种说法都只能吃冲减成本了？

作者: yaziw12 时间: 2015-4-3 13:42
学习学习

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