房地产公司收到的定金，应记入主营业务收入，还是作为预付帐款入帐？

心封南极

房屋已完工，开始销售，已达到31号文确认收入的条件，目前收到了几个客户各一万元楼盘的定金，这笔钱是应该记入主营业务收入，还是作为预付帐款入帐？或是预收账款处理？营业税肯定是交的，所得税如何处理？

心封南极

如开发产品已完工，收取的定金应按销售收入的确认时限，随销售收入一并进行所得税处理。如开发产品未完工，收取的定金属于预售收入，应按预售收入的确认时限进行所得税处理。 如果可以这样理解，那么怎么就1万元的收入确认相应的成本？

风雪夜归人

在未签订房地产预售合同前收取和定金无论在会计和所得税上都不是收入，不交所得税。

小飞鱼

我认为做预收账款处理，待交楼时结转收入，，营业税交，所得税也要预缴！

心封南极

未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，是否就可以不确认收入？

雨中曲

应该做预收，交营业税和所得税

可爱多

我也赞成楼上的说法,做预收处理,营业税和所得税都要缴.

心封南极

（1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。
       
税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。

石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，依然有很多企业使用自制收据（相当于白条）。在所得税中，无论你开具了收据，还是没有开具收据，都算作预售收入，要缴纳企业所得税。这一点，内外资企业是统一的。

（2）无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。

实际上未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可证的主管机关，也不去分辨这个，总之只要取得收入就要纳税。以前曾经有过教育部门收取非法择校费、三陪小姐坐台费是否要征税的争论。现在我们对于没有取得预售许可证取得的收入，要征税，这个是明确的。

心封南极

现在来看，房地产开发企业未完工开发产品收取的定金等等的税务问题已经是很明确，但当房地产企业达到31号文的三个条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
如果达到完工条件，还在收取定金，怎样确认收入与对应的成本？如果已完工就不能计入预收账款，只能确定了销售收入？

心封南极

问题是开发企业开发产品已完工，还能计入预收账款吗？根据大连地方税务局答复：如开发产品已完工，收取的定金应按销售收入的确认时限，随销售收入一并进行所得税处理。如开发品未完工，收取的定金属于预售收入，应按预售收入的确认时限进行所得税处理。问题是：收取定金1万元从预收款转为销售收入，对应的成本如何确认？