房地产企业信息化咨询

阿斯兰

一.开发商项目管理工作内容

　　房地产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般情况下划分为如下三大阶段

1.前期的准备阶段

　　主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。

2.建筑施工阶段

　　工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。

3.经营阶段

　　房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。

　　至于物业管理，一般由专业性的物业管理公司进行，它已经脱离了开发商企业职能的业务范围。

　　无论开发商采取哪种组织结构，都必定设置相关的部门或岗位与上述工作对应，下面我们分析目前比较流行的几种组织模式。

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二.开发商的组织结构与管理模式

　　现行的房地产项目管理模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。这四种管理模式各有千秋。

1.部门制项目管理根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作；财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作；办公室负责文秘、统计等后勤工作。

2.公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业（通常也是投资的一方）完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公司或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。

3.事业部制项目管理是企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。

4.专业管理公司项目制

　　专业管理公司项目制其基本运作方式是在完成项目的前期开发（土地受让、立项、规划许可等）和策划定位、建筑设计工作以后，即可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜，体现出社会化分工的现代特征。

　　目前国内有一定规模的房地产企业多采取第一种结构，小型的公司则采取专业管理公司项目制的方式。房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的，由于组织结构不同，导致企业信息化的应用模式会发生一些变化。

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三.项目管理信息化应用模式
　　房地产项目管理系统也跟ERP、CRM等其它企业管理信息系统相同，由许多功能模块组成，一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。下面以全国首家房地产项目管理系统邦永PM2为例，介绍其与不同组织结构对应的应用模式。

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上图标示了PM2房地产项目管理系统与典型的部门制组织结构的应用关系，对应四种不同的组织结构，可以采取如下对应的应用模式：

■ 部门制

　　在公司内部应用，各个职能部门配置相关的操作权限，实现其相关的业务职能。

■ 公司制

　　投资商与公司联合应用，以公司为应用核心，相关部门或职能岗位配制相关的操作权限。

■ 事业部制

　　以公司为应用核心，各个事业部建立不同的数据帐套，即要考虑事业部内部业务流程与职能，又要从公司的角度考虑各个事业部之间资金、人力资源的平衡，以及不同项目的比较分析。

■ 专业管理公司制

　　以投资商为核心，策划咨询公司、运迁公司、建筑公司、销售公司等协助应用，投资商将相关应用权限配置给不同的相关单位。