商业房产出租和自用如何纳税哪种方式更划算

阿斯兰

H印染公司2012年12月购入一处商业房产，购置账面原值600万元，房产建筑面积1500平方米，每平方米购置成本为4000元，土地权证面积300平方米。企业打算部分出租，部分自用，企业财务人员咨询，出租与自用如何缴税，哪种方式划算。
不少企业将房产作为企业办公经营用房或者对外出租，无论采用哪种形式，都涉及房产税、城镇土地使用税。城镇土地使用税暂行条例规定，城镇土地使用税以企业实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位征税。无论是出租还是自用，都是按实际使用土地权证面积×单位定额税（如当地定额税为8元/平方米）作为应缴税额。因此，出租或自用对缴纳土地使用税计算无影响。
根据房产税相关规定，房产税采用从价计征。对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。自用房屋应缴房产税＝房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%，当地税务机关核定的“原值减除比例”为30%。当房屋出租时，应缴房产税＝租金收入×12%。依据营业税相关规定，出租房屋应缴营业税＝租金收入×5%。应缴城建税、教育费附加、地方教育附加，分别是营业税的5%、3%、2%，应缴印花税是租金收入的0.1%。当以租金收入作为基数时，上述各项合计综合税费率为5%×（1＋5%＋3%＋2%）＋0.1%＋12%＝17.6%。
企业打算出租部分房产时，则自用部分应缴房产税＝（房产建筑面积－出租房产建筑面积）×单位购置成本×（1－30%）×1.2%，出租部分应缴税费＝租金收入×17.6%。
上述案例中，该企业房产的单位购置成本应缴房产税为4000×（1－30%）×1.2%＝33.60（元），不考虑其他情况下，折算成房产租金收入＝33.60÷17.6%＝190.91（元）。换言之，单独考虑税费的情况时，每平方米房产的租金不低于190.91元时，出租对企业有利。
下面分几种情况计算应缴纳的税费：
1.假定H公司房产全部自用，应缴纳房产税＝6000000×（1－30%）×1.2%＝50400（元）。
2.假定H公司出租房产建筑面积500平方米，租金为100元/平方米。
（1）每平方米租金应缴营业税100×5%＝5（元）；城建税、教育费附加、地方教育附加合计为5×（5%＋3％＋2％）＝0.5（元）；印花税为100×0.1%＝0.1（元）；房产税为100×12%＝12（元），以上合计应纳税费为17.6元，出租面积500平方米应纳税费为500×17.6＝8800（元）。
（2）自用房产建筑面积为为1000（1500－500）平方米，自用部分应缴房产税为4000×1000×（1－30%）×1.2%＝33600（元）。
以上第二种情形，合计应缴纳税费8800＋33600＝42400（元）。
3.假定H公司房产全部出租，租金为100元/平方米，应缴纳税费为1500×17.6＝26400（元）。
房产全部自用应缴纳税费为50400元；出租500平方米时，应缴纳税费为42400元；全部出租时，应缴税费为26400元。对比三种情况可知，出租面积越多，缴纳税费下降越明显。
企业所得税法及其实施条例规定，房屋类折旧年限最低为20年，不考虑残值及其他因素（如应缴土地使用税及房产增值等因素），企业折旧年限按20年，单位房产年折旧额为4000÷20＝200（元），则每平方米租金收入的盈亏平衡点计算如下：X＝200＋X×17.6%（租金收入的盈亏平衡点为X元），计算得出X＝242.72（元）。也就是说，H公司单位租金收入在242.72元以上才能盈利。
作者：丁国卫

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