拆迁补偿中补偿差价的处理

南山

拆迁补偿中补偿差价的处理
----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导






          "城中村"改造项目是一个非常复杂的工作,当然,涉及到的房地产账务处理和税务处理也非常复杂,本文就涉及到的城中村改造中的"拆迁补偿中补偿差价"这一个问题进行解析,有不对的地方敬请大家指导.

        首先,好多的国家的地方的税收文件中,都会提及到, "按照什么什么人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积

与安置相等的面积"怎么怎么样处理.

       其实上.在实际的工作中,安置面积与按拆迁补偿面积标准而补偿的面积一模一样的,几乎就不可能存在!!!

       一个城中村动辄涉及到几百户, 甚至几千户,看看现在的城中村都是高楼林立,基本上不可能存在一模一样的建筑面积,况且

我们还秉承几千年的历史习惯,不能让自己的房子落后与邻里的房子,这样才有面子!所以,几乎每家每户的住宅面积都不会一样.

      而房地产开发企业是依据规划来进行安置区建设的,绝对不可能按照每家每户应该补偿的面积进行建设,因此,安置面积与按

拆迁补偿面积标准而补偿的面积一模一样的情况,在实际工作中几乎不存在.

      因此,在城中村改造工作中,"补偿差价"绝对是存在,有可能每家每户都存在.那么对于存在的"补偿差价"账务及税务是怎么处理的呢


      首先我们来看文件
      
                                     国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号


       六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

       这个文件里说明了"补偿差价"账务是怎么处理的

     1.差价房地产开发企业给村民的, 计入拆迁补偿费.

     2.差价村民给房地产开发企业的,冲减拆迁补偿费.

南山

      那么税务是怎么处理的?
   
      如果按照文件来执行,在涉及到"补偿差价"的时候,是不涉及到税款的.上面的账务处理分录根本就不涉及到收入的概念,怎么能按照差价来说税款的事情?
     
     有些税务机关(也有可能有专家)就开始胡乱解释,说收到的补偿差价是要缴纳税款的,视同收到的"预付购房款"预缴所有的税种.

     如果是这样, 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,我们就可以名正言顺的说,这是退给客户的"预付购房款",应该给我们退税!!!


    我们再往后推理

    假如,房地产开发企业收到的回迁户支付的补差价款,先行缴纳了税款,那么我们后期,等拆迁安置完毕开具发票给安置居民,还要重复交税!

   因为,你开具发票的时候,一般是同一张发票一个面积一个价格,而这个面积事实上是固定的,但,这个价格是如何确定的呢?如果

按照上面的推理,这个价格是不一个的.那么这个价格应该包括两个;

     1.按照安置面积与按拆迁补偿面积标准而补偿的面积相等部分,我个人认为应该"按本企业在同一地区、同一年度销售的同

类房地产的平均价格确定"

     2. 按照安置面积与按拆迁补偿面积标准而补偿的面积相差的部分,就应该按照实际补偿标准的单位价格确定.

南山

   如果这样推理,那么发票上就应该开具两个面积两个单价 ,假如真的按照上面的来做,按照会计原则,是符合据实的原则的,绝对没有问题.(按道理,房地产开发企业给村民的差价,应该在发票上显示红冲).

    或者,在收到回迁户支付给房地产开发企业的补差价款的时候,按照补差的面积与补差的单位价格来确定的额,先行开具一张

发票,后期,等交付安置房屋的时候,再开具一张按照安置面积与按拆迁补偿面积标准而补偿的面积相等部分和"按本企业在同一地区、同一年度销售的同类地产的平均价格"的乘积的发票.

    但是,有没有真的那样做的 .绝对没有!

    事实上,我们都是这样做的,开具发票的时候,是按照"实际补偿的安置面积"与"按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格"来确定发票金额的.

                                               ( 因为未写完,所以要待续.................. )
   
    而这个价格总额中,已经包含了"补偿差价"的收入和支出,且补偿差价的收入是依据 "按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格",比实际的"补偿差价"要高,其实上对企业来说是不利的,因为实际工作中"补偿差价"的收入远比"补偿差价"的支出要多的.

南山

   再来看一个文件:

   《辽宁省地方税务局关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》辽地税函〔2006〕173号

      2、房地产开发企业安置被拆迁人实行房屋产权调换形式的，应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价（对没有市场价的，由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格）计征营业税。其中，不结算产权调换差价的，即应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格计征营业税；结算产权调换差价的，对调换房屋的价值中未进行价款结算的部分，按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或依同类房屋的工程成本核定的计税价格，减去收取的产权调换结算差价后的余额计征营业税。

     这个文件讲的令人迷迷糊糊, 个人理解是这样的;

     1.对补偿面积与拆迁面积一致的,按照市场价格或者以组成计税价格做为纳税依据;

     2.对补偿面积超出拆迁面积的;分成两种模式来操作.
     
          (1). 面积相等的部分,按照市场价格或者以组成计税价格计算出来一个价格;

          (2).超出来的补偿面积而收到的补偿差价一个价格

          计税依据是(1)-(2).

     如果这个理解是正确的话,那么只能说人家辽宁税务机关真的为纳税人考虑了.收到的补偿差价不冲减成本,反而冲减收入.

   
    再来看一个我们河南省的本来就有问题的文件.

    《河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复》豫地税函﹝2011﹞212号

   一、关于营业税问题
根据郑州市人民政府关于城中村改造的若干规定，房地产开发企业及其他拆迁安置单位按照政府规定的安置开发比建设安置房补偿给被拆迁人，其实质是以不动产为表现形式的经济利益的交换，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发﹝1995﹞549号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁住房征收营业税问题的批复》（国税函﹝2007﹞768号）文件精神，房地产开发企业及其他拆迁安置单位以产权调换方式补偿给被拆迁人的安置房，属于销售不动产应税行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。
    纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的当天。

   抛开拆迁安置税款怎么依据不说,单单看纳税义务发生时间:

   "纳税义务发生时间为：房地产开发企业及其他拆迁安置单位与负责拆迁的单位或被拆迁人合同约定的安置房产权转移的

当天"。

    实际工作中,往往是与被拆迁居民签订补偿协议的时候,就要预先收取"补偿差价",而有些税务机关要求在收到"补偿差价"的

同时就要求缴纳税款,如果依据上述文件规定,应该是不太合理的.


   当然,"城中村改造"实际工作中涉及到"补偿差价"是绝对存在的,具体怎么进行财务和税务操作,请按照项目的实际情况与

税务机关协调处理.

   以上观点,仅供参考.有不妥的地方,敬请指导和谅解.


                                                                              

                                                                         (全文完)

风雪夜归人

观点不清晰，没看清楚要谈哪税种？

雨非雪

拆迁问题很头大

2396513586

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