[税务] 房地产企业营业税政策讲解 [复制链接]

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发表于 2012-3-12 19:21:35 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业营业税政策讲解

房地产企业营业税政策讲解

一、营业税纳税义务发生时间
（一）纳税义务发生时间的变化对房地产企业的影响分析
1、自2009年1月1日起，采取预收款方式销售开发产品的，应当于收到预收款的当天缴纳营业税（《营业税暂行条例》第25条）。所以，此种情形不是预缴，而是实际发生的营业税。
但按预售房款缴纳的土地增值税和企业所得税属于预缴。
思考：甲企业2008年12月31日，预收账款的期末余额1200万元，12月1日，预收账款的期初余额为400万元。
借：银行存款800
      贷：预收账款800
问以下的会计处理是否可以？
借：营业税金及附加44（800*5.5%）
      贷：应交税费——应交营业税等44（800*5.5%）
答：不可以。违背了费用与收入配比的原则。
正确的应当是：
借：待摊税金44
   贷：应交税费——应交营业税等44
问：这44万元的营业税金及附加是否可以在2008年度税前扣除？
答：国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发【2009】31号）第12条：第十二条　企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（及据实扣除）。
问：2008年度企业所得税纳税申报时应当如何申报？
答：《纳税调整项目明细表》（附表三第）54行“其他”第4列“调减金额”填报44万元，结转到主表第15行纳税调减44万元。
附表三第52行“房地产企业纳税调整”第3列“调增金额”=800*15%=120万元。结转到主表第14行纳税调增120万元。
假设2009年1月份，上述预收账款中，由500万元结转收入，会计处理：
借：预收账款500
         贷：主营业务收入500
借：营业税金及附加500*5.5%
         贷：待摊税金500*5.5%
申报：
（1）附表三第54行第3列“调增金额”=500*5.5%=？
（2）2009年度汇算清缴时，附表三第52行第4列纳税调减500*15%=？
2、自2009年1月1日起，房地产企业销售开发产品的，应当按书面合同约定的付款日期，确认收入缴纳营业税。如果房地产企业没有签订书面合同或书面合同中没有约定付款日期的，应当于开发产品交付给业主的当天确认收入缴纳营业税(《营业税暂行条例》第12条、《营业税暂行条例实施细则》第24条)。
3、自2009年1月1日起，建筑业劳务采取预收款方式进行的，应当在收到预收款的当天确认收入缴纳营业税。（《营业税暂行条例实施细则》第25条）

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