房企融资时应掌握好企业控制权

嫦娥一号

房地产企业为了发展壮大，一般采取股权融资、债权融资以及在这两种基本融资形式基础上发展起来的混合融资、可转换融资。

　　对于企业初始所有者来说，获得债权融资的代价是短期抵押部分资产，而获得股权融资的代价则是永久丧失部分所有权。

　　单纯融资应优先考虑债券投资

　　由于股权融资对初始股东的股权稀释性，企业在单纯性融资时更青睐债权融资，而将股权融资作为迫不得已时的第二选择。恒大在2008年曾进入战略投资者，是为了解决销量下滑中的现金流断裂风险。

　　但是为了引进核心技术、进入新市场、提高资信等级、引进核心人才等几项原因，企业也愿意进行股权融资，通过新股东的力量将企业业务整体做大做强，使初始股东在丧失部分股权比例的情况下，却获得更高收益。

　　选择最适合企业的股权融资形式

　　股权融资有多种形式。公开上市的融资形式是企业最为青睐的，因为上市融资模式简单，规则明确，新股东分散，对初始大股东的所有权“威胁”较小。

　　而引入机构投资者或战略投资者时企业要相对谨慎的多，因为单个机构投资者对公司整体股本的稀释力度大，对于参与企业管理的要求积极性高，并且经常附带多种附加要求。

　　龙湖在preIPO阶段曾有花旗银行等多家金融机构与其洽谈作为机构投资者，却早到了龙湖的拒绝。国美的案例中，贝恩资本附带的对赌要求就使相关方处于被动局面。

　　房地产PE应大胆尝试谨慎依赖

　　房地产PE可以帮助房地产企业在股权融资中提高对新增股权的驾驭能力。因为拥有PE，就拥有了融资链的上游资源。我们可以做一个假设，如果贝恩资本自身是由黄光裕控股的，可能他就不会多贝恩资本有那么多顾忌。

　　但PE要求对所投项目有更广泛的选择性。而房地产企业——无论其如何声称——天然会有将PE所融资金投向自有项目的倾向。所以地产与PE如何联姻，未来几年无论是监管环节、操作环节还是整个行业的生态，都可能有比较大的变数。

　　债券融资也应防范股权稀释风险

　　债券融资是不是不用考虑股权稀释的风险呢？不是。债权融资虽然没有直接的所有权稀释风险，但却存在未能按期偿债时抵押品被拍卖的潜在风险。严重时，可能导致企业资不抵债而破产，从而从根本上导致企业的所有权易手。对于房地产企业来说，高负债运营更是蕴含较大风险。一旦市场变坏导致存量资产减值及销量下滑，企业将迅速失去债务偿付能力

msdc2008

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