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一、直接将其出售给土地需方B公司
30亩土地出售收入900万元，土地帐面成本600万元。
土地出售需要计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元
城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元
教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元
印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元
则出售业务扣除项目金额为：
600+45+3.15+1.8+0.45=650.4万元
增值额为：
900-650.4=249.6万元
因249.6万元占扣除项目金额650.4万元的比例在50％以内，故适用30％的土地增值税税率，即须计缴土地增值税为：
249.6万元×30％=74.88万元
计缴33％的企业所得税为：
(900-650.4-74.88)×33％=57.6576万元
此笔业务累计产生现金流入：
900-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576=717.0624万元
净收益：
900-600-45-3.15-1.8-0.45-74.88-57.6576=117.0624万元
缴纳税款：
45+3.15+1.8+0.45+74.88+57.6576=182.9376万元。
二、以土地作为出资和C公司联营成立A+C公司，然后再转让其在联营公司中的权益
土地增值税暂行条例中关于以房地产进行投资、联营的征免税问题是这样规定的：对于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
因此，以土地作为出资额和C公司联营成立A+C公司，无须缴纳土地增值税，联营公司成立后再将其在联营公司中享有的权益份额转让，比如转让给C公司，转让额为900万元，此时因属股权转让，也和土地增值税无关。
在此项业务中仅须在威立联营公司时和转让其在联营公司中权益时按合同标的额计缴印花税，共须计缴印花税：
900万元×0.05％×2次=0.9万元
计缴企业所得税：
(900-600-0.9)×33％=98.703万元
此笔业务累计产生现金流入：
900-0.9-98.703=800.397万元
净收益：200.397万元 缴纳税款：0.9+98.703=99.603万元。
三、利用税收政策。加大扣除项目金额
在实际操作中，也有的地方税务机关允许在转让土地使用权时以评估价作为扣除项目金额(笔者私下认为此操作有违税法的本意，在增值税暂行条例中关于计算扣除项目金额中允许扣除“旧房及建筑物的评估价格”，其本意指在转让旧房及建筑物时允许按市场价格作为扣除项目金额，即“转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格”(评估价格)，此评估价格须经当地税务机关确认。)在此我们仍假设条件如上直接出售业务，另外针对此项业务我们假设每亩土地评估增值5万元，共计评估增加值150万元，计缴企业所得税150×33％=49.5万元，则共计增加扣除项目金额1.50+49.5=199.5万元，出售业务须计缴营业税(5％)为：900万×5％=45万元。
城建税(7％)为：45万元×7％=3.15万元
教育附加费(4％)：45万元×4％=1.8万元
印花税(0.05％)：900万×0.05％=0.45万元
则扣除项目金额合计为：
600+199.5+45+3.15+1.8+0.45=849.9万元
出售业务增值额为：
900-849.9=50.1万元
占扣除项目金额的比例在50％以内，适用30％的土地增值税税率，计算须计缴土地增值税为：50.1×30％=15.03万元
企业所得税(900-849.9-15.03)×33％=11.5731万元
此笔业务共计产生现金流入：
900-49.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=773.4969万元
净收益：
900-600-199.5-45-3.15-1.8-0.45-15.03-11.5731=23.4969万元
缴纳税款：
49.5+45+3.15+1.8+0.45+15.03+11.5731=126.5031万元
三个方案结果列表比较如下：
通过三个方案的对比计算分析，我们可以得出，无论从净收益角度、资金流角度而言，方案2无疑是最优选方案，其通过合理的纳税筹划，减少了税费开支、资金流出，增加了净收益和流入现金净增量；而且随着出售收入金额的增加其优势更明显。对于一个企业而言，资金即是其血液，一个成功的纳税筹划相当于企业的造血干细胞，可以增加企业的价值，合理进行纳税筹划可以促进企业的健康成长。 |
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发表于 2008-5-10 17:10:15
