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标题: 房地产企业稽查中普遍存在的税务问题 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2008-9-7 12:35
标题: 房地产企业稽查中普遍存在的税务问题
房地产企业稽查中普遍存在的税务问题

1.虚构资金流，掩饰多列开发成本。
　　某企业虚构资金流，多列开发成本。该企业为了多列“开发成本”，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

　　2.不配比结转成本。
　　销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

　　3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。
　　该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

　　4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。
　　根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税”在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

　　5.房地产企业少计租赁收入。
　　地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。

　　6.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题。
　　一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。
　　二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？

　　7.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？
　　在本案件中，由于被查企业是外商投资企业，2007年查增的应纳税所得额首先弥补了2006年的亏损，然后计算应补税款。内资企业则在国税发【2006】56号文件中规定，查增的应纳税所得额不允许弥补以前年度亏损。新所得税法实施后，究竟如何界定，还很难说。

　　8.假按揭的税务处理。

作者: 我爱学习123 时间: 2008-9-7 14:42
我要好好学习争取天天向上！

作者: 石榴花 时间: 2008-9-8 13:40
我认为开发产品先租后售一般是不转入固定资产科目的，如果转入固定资产科目，已经计提折旧的商业用房，销售时也应该从固定资产转入固定资产清理科目，冲销已经计提的折旧。按固定资产原价结转成本，帐务处理是不正确的。

作者: 芳菲 时间: 2008-9-8 13:56
生命不息，学习不止

作者: 红尘白羽 时间: 2008-9-8 16:57
好东西，多谢楼主慷慨！！！

作者: feiyun302 时间: 2008-9-8 22:00

多学习，多实践，努力提高。

作者: 一人一口一丁 时间: 2008-9-11 14:27
房地产会计越来越难做

作者: 680311 时间: 2008-9-12 09:00
房地产会计越来越难做

作者: 纪会计 时间: 2008-9-12 10:38
赶快回复，看一下别的内容。

作者: 刘雪晖 时间: 2008-9-15 21:12
书山有路勤为径,学海无崖苦作舟

作者: 锁澜 时间: 2008-9-15 21:49
学习学习学学习学习学习

作者: 老年使者 时间: 2008-9-17 15:27
可以看一下.但内容是否完整

作者: 如饥似渴 时间: 2008-9-18 22:03
我,要好好学习

作者: 菜菜虫 时间: 2008-9-21 18:39
我也要来学习学习学习

作者: 雨非雪 时间: 2008-9-22 23:09
我还是一个初学者，请多多关照啊！

作者: 不甘落后 时间: 2008-9-23 10:07
好好学习,天天向上!

作者: hoyanmyl 时间: 2008-9-23 10:16
标题: 师夷之长以制夷
师夷之长以制夷！

作者: xaxa110 时间: 2008-9-23 11:20
说的没错，房地产会计越来越难做

作者: 王杰 时间: 2008-9-23 11:56
标题: 回复 1# 的帖子
房地产企业普遍存在税收问题，

作者: 邱仲德 时间: 2008-9-23 15:53
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下相关内容再回复

作者: 冰雪天使 时间: 2008-9-23 16:29
标题: 要好好学一学,对自已有很大帮助
要好好学一学,对自已有很大帮助

作者: wen123 时间: 2008-9-23 21:54
HHHHHHHHHHHHHH

作者: 泥巴 时间: 2008-9-24 12:29
好久没来！！越来越红火了啊

作者: 努力奋斗 时间: 2008-9-24 14:09

刚刚涉入到这个行业.似懂非懂.

作者: 陈小会计 时间: 2008-9-24 15:43
先DOWN回来，再慢慢研究

作者: 金田花园会计 时间: 2008-9-24 16:42
没有专门的制度来规范它,很难做的,

作者: 孤独剑 时间: 2008-9-24 17:03
好好学习，争取尽快弄明白有关房地产会计方面的知识。谢谢！

作者: lybmm 时间: 2008-9-26 16:41
很好，，，，，学习中

作者: 天下一游 时间: 2008-9-30 08:45
看来从事房地产会计要多学习，

作者: piao 时间: 2008-9-30 08:57
谢谢楼主，希望以后多发一些这样的好贴

作者: 悠悠漫步 时间: 2008-9-30 09:33
回复看一下其它内容

作者: 严肃 时间: 2008-10-12 11:23
3号的认为不错误的，2006 31号文件已明确规定先租后售的应转为固定资产，可计提折旧，为样规定对房产公司是有利的。

作者: lcjxm 时间: 2008-10-12 11:35
好好学习一下，谢谢斑竹，谢谢

作者: 橙子 时间: 2008-10-13 11:06
学习学习啊

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-10-13 11:36
书到用时方恨少,多学习呀!!!

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-10-13 11:53
标题: 关于16条的问题
因为目前房地产企业在开发阶段不能向银行贷款,企业向各股东借流动资金进行开发,也不计利息,这种情况税务局不会认为是销售款吧!!

作者: 我在学习 时间: 2008-10-13 14:55
学习经验，努力提高

作者: fatbond 时间: 2008-10-13 15:20
ding~~~~~~~~~~~~~~~~~!

作者: liugang 时间: 2008-10-15 20:40

学习一下，感谢

作者: 回收站 时间: 2008-10-16 08:58
希望对人们有用，也希望房地产行业尽快复兴

作者: 快乐小子 时间: 2008-10-20 03:20
怎么都需要回复才能看呀，建议斑竹取消这个烦琐的程序

作者: 昔日重现 时间: 2008-10-20 09:59
好好学习，再学习

作者: 昆明润鑫 时间: 2008-10-20 10:18
原并补缴税款。
2、如果投资方发生亏损，从被投资方分回的利润允许先弥补投资方亏损，然后再补缴税款。
3、股权转让所得要并入所得额征税。
股权转让所得＝股权转让价款－股权转让日投资方享有的留存收益－初始投资成本
4、股权转让损失不得冲减投资方的生产经营所得，只能用本年度的其他投资所得（股息所得、股权转让所得）弥补，允许无限期结转扣除。
5、被投资企业因破产、撤销等原因而终止经营，导致投资方发生损失，在报经主管税务机关批准后，可以扣除。
6、权益法核算下，投资方每一年末按规定确认的投资收益不征所得税。
7、权益法核算下，投资方按被投资方亏损确认的“投资收益（一）”，不得扣除。
8、股权投资差额的摊销额不得扣除。
9、长期投资减值准备不得扣除。
财税字［1997］22号；国税发［1998］97号；国税发［2000］118号；国税发［2003］45号。

作者: 真难 时间: 2008-10-20 10:58
学习学习学习学习！！！

作者: 经适房 时间: 2008-10-20 16:22
是什么好东西。

作者: 胡杨 时间: 2008-10-21 11:50
标题: 学习
我要好好学习争取天天向上！

作者: 散步的云彩 时间: 2008-10-22 20:08
查增的应纳税所得额不允许弥补以前年度亏损，因为查增的绝大多数是因为企业采用偷税等手段造成的减少应纳税所得额，如可以弥补亏损，就是许可企业采用手段人为减少所得额。

作者: qq1998 时间: 2008-10-22 20:15
认真学习，努力学习。

作者: 浪漫樱花 时间: 2008-10-23 11:46
谢谢喽，提供学习机会！

作者: 翼力 时间: 2008-10-23 12:11
4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。咨询一下

作者: 风里来 时间: 2008-10-23 17:00
标题: 回复 1# 的帖子
认真学习一下，提升自己

作者: huangruoxie 时间: 2008-10-24 14:43
我看看隐藏的内容是啥

作者: 张江波 时间: 2008-10-25 15:31
书山有路勤为径,学海无崖苦作舟
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6896

作者: 依猫 时间: 2008-10-26 09:29
帖子还真不错,多看多学

作者: 夏有清凉 时间: 2008-10-26 20:31
感谢楼主，好东西共分享！

作者: 梓齐 时间: 2008-10-27 19:15
学习了房地产会计

作者: 明月2008 时间: 2008-10-27 21:54
谢谢楼主，谢谢分享。

作者: 会计师太 时间: 2008-10-28 10:47
做房地产会计的确挺难的！

作者: 君林天下 时间: 2008-10-28 17:07
仔细看看

作者: 静净敬 时间: 2008-10-28 21:30
好好学习,天天向上!

作者: hua.total 时间: 2008-10-28 22:40
多学习，多实践，努力提高。
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6896

作者: 酸辣土豆丝 时间: 2008-10-29 09:42
标题: 123
值得学习的课题

作者: ftfang 时间: 2008-10-29 09:46
回复回复，好好看看，都是有用的

作者: ftfang 时间: 2008-10-29 09:46
学无止境

作者: 甘道夫 时间: 2008-10-29 14:19
初涉，学学

作者: xiefeng 时间: 2008-10-29 15:07
谢谢分享,望都象楼主这么大方

作者: ZHOUYUE 时间: 2008-10-29 15:08
我要好好学习争取天天向上！

作者: 小飞飞 时间: 2008-10-29 15:13
标题: 回复 1# 的帖子
不懂，希望学习知识。谢谢！

作者: 雨柔 时间: 2008-10-29 16:52
写的很好，我想看看后面的内容，谢谢

作者: dhw8848 时间: 2008-10-30 09:19
标题: 回复 1# 的帖子
不错。实用得很

作者: fengyanjing007 时间: 2008-10-30 09:30
标题: 回复 10# 的帖子
多学习，多实践，努力提高。

作者: 金色阳光 时间: 2008-10-30 09:44
我想接着学习下面的内容

作者: 出纳会计 时间: 2008-10-30 10:04
请教先租后售是先转为投资性房地产还是转为固定资产

作者: 章会计 时间: 2008-10-30 10:30
我就不断的回复
不断的学习
还增加我的钱呢

作者: 悠游 时间: 2008-10-30 14:10
标题: 回复 1# 的帖子
值得学习，哪里有学习房地产会计的地方呀，网上也行，请指教，

作者: pacifac 时间: 2008-10-30 14:30
谢谢楼主好东西大家分享

作者: 四十五楼 时间: 2008-10-30 15:12

ooooooooooooooooooooo

作者: 会计师太 时间: 2008-10-31 14:34
好好学习..........

作者: mycml 时间: 2008-10-31 15:25
标题: 好好好
书山有路勤为径,学海无崖苦作舟
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6896

作者: 会计师太 时间: 2008-10-31 15:38
书山有路勤为径,学海无崖苦作舟

作者: 啊莉 时间: 2008-10-31 20:27
标题: 回复 1# 的帖子
多看看都认识，多学习

作者: 妮莫小鱼儿 时间: 2008-10-31 22:29
标题: 回复
学习学习

作者: kuaiji886 时间: 2008-11-1 11:09
标题: 很好
绝对支持，下载学习

作者: yx_lxm 时间: 2008-11-2 11:17
我是刚来，看看再说可以吗？

作者: 路路700921 时间: 2008-11-2 13:48
互相学习，大家共勉，共同提高

作者: 李硕 时间: 2008-11-2 15:11
学无止境，多多益善！！！！

作者: 飘雪 时间: 2008-11-2 15:20
多学习学习，多看看，天天向上

作者: hhs0803 时间: 2008-11-2 15:23
学习中。。。。。。

作者: 杨子 时间: 2008-11-4 11:47
标题: 回复 1# 的帖子
这些方面的问题确实存在

作者: 小北极熊 时间: 2008-11-4 13:27
学习、学习。好好学习

作者: 我的影子 时间: 2008-11-5 00:17
标题: 房地产会计
学习,学习,谢谢谢谢

作者: 饶雪泉 时间: 2008-11-5 21:04
房地产会计越来越难做
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6896

作者: 年晚煎堆 时间: 2008-11-6 15:56
很实用，辛苦楼主了！

作者: yuyuminmin 时间: 2008-11-8 17:24
书山有路勤为径,学海无崖苦作舟

作者: jiyir 时间: 2008-11-8 21:39
dddddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: lchdxy 时间: 2008-11-9 15:57
书到用时方恨少

作者: 岳云会计第一 时间: 2008-11-9 16:19
谢谢！你是哪里的啊？

作者: 乐琦 时间: 2008-11-14 16:48
好东西，谢谢楼主。

作者: 永远幸福 时间: 2008-11-14 17:11
标题: 回复 1# 的帖子
想要学习看看！！！！！

作者: 小李子 时间: 2008-11-17 22:06
看的资料越多越迷糊！！！

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