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标题: 央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点 [打印本页]
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:11
标题: 央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:24 编辑
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央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点
----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导 【演播室】
共同打造高质量的生活，欢迎收看《每周质量报告》。根据国家统计局10月发布的《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比新建商品住宅价格上涨的城市有65个，二手住宅价格上涨的有63个，专家指出虽然部分城市的房价涨幅在缩小，但是房价上涨的趋势并没有得到根本缓解。近年来，政府部门出台了多项政策抑制房价，就在今年3月国务院出台的“新国五条”中明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而，记者在调查中发现，在全国不少地方“土地增值税”这项抑制房价快速上涨的重要措施，却没有落到实处。
这句话看起来没有问题,但是从另外一个方面说明了“新国五条”与以前的“国八条”加起来一共十三条的打压房地产行为,反而越打房价越高,难道仅仅只是房地产开发企业的问题吗?
【正文】
北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，长期关注我国房地产业的发展，前不久，他发现了一个非常奇怪的问题——今年3月，国务院下发了被称为“新国五条”的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。然而，在广东省以及天津市、江苏南京、湖北武汉、江西南昌、四川成都、陕西西安等地出台的实施细则中，却没有提及要加强土地增值税征缴工作。
第一:还好没有提及河南省区,值得我们领导去感到庆幸,总是这次没有上央视出名.一般我们省对国家的政策都是进行中规中矩的照搬照抄,没有了创新,当然更没有了异议.
第二:单凭一个所谓的专家进行所谓的"长期关注",就能说明实质性的问题吗?,我就不相信他能一个一个一个省区或者地区去进行所谓的深入调查和研究.
专家告诉记者，征收土地增值税是一项重要的房价调节措施，和房价以及我们每个人的利益都有着密切的关系，与此同时更关乎到我们整个国家的利益。
专家把土地增值税说成这么的重要,简直令人不可思议,"更关乎到我们整个国家的利益",那么1993年以前没有执行土地增值税政策的时候,我们国家的利益都到哪里去了?
刘尚希 财政部财政科学研究所副所长研究员 博士生导师
【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希
有的时候房地产开发商都是暴利，那么，除了对它利润征收所得税以外，实际通过这种土地增值税的办法，也可以发挥一定的调节作用。
1."有的时候"是什么时候
2."房地产开发商都是暴利",这个是不负责的说法,那我们都可以信口的说,所有的行业都是暴利.没有搞清暴利的概念,就说暴利的危害;把投资房地产10个亿投资到街头卖烧饼的,那么专家是不是会说他们是强暴暴利!
【正文】
他告诉记者，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，通俗地讲，就是指房地产经营企业等单位或者个人，有偿转让国有土地使用权、以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。根据专家的测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。
专家是根据什么证据测算项目毛利率只要达到34.63%以上,都需要缴纳土地增值税。还如此的精确到0.01%.真的是专家;那么我们反过来就可以推理出来,项目毛利率只要未达到34.63%的,都不需要缴纳土地增值税.而实际的工作中,毛利率是负值,企业都有涉及到要补缴土地增值税可能性存在
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:24
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:25 编辑
专家进一步解释称，之所以要征缴土地增值税，就是为了加强国家对房地产市场的调控，如果能够发挥该税种独特的经济杠杆作用，便可以压缩房地产企业的利润空间，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利等行为，引导企业房地产开发，抑制房价过快增长，同时还能避免房地产市场投机造成国有土地收益流失，以增加国家财政收入。而按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列为开发成本的一部分，也就是说，开发商应该向国家缴纳的土地增值税，已经由消费者掏了腰包，包含在了购房款中。
1.从1994年土地增值税开始实施,到目前的2013年,土地增值税已经走过了20个年头,如果像专家那样说的能够"抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利等行为，引导企业房地产开发，抑制房价过快增长",那么应该可以说房价早应该降低下来了,为什么适得其反?
2.专家最后一句话比较令人深思, "开发商应该向国家缴纳的土地增值税，已经由消费者掏了腰包，包含在了购房款中",既然房价如此的高涨不停,为什么还要由消费者掏空腰包,我们取消这个税种,是不是就可以实现消费者不掏或者少掏腰包,一句话深度的阐述了,原来房价这么高,是因为这些税款的存在,让我们穷苦的大众掏空了腰包!以便实现国有土地收益不流失,而让国家财政收入攀高,如此说来,房地产价格过高还真的与房地产开发企业没有关系!!!
3.由最后一句话我们可以推理出来,年年过渡攀高的土地价格是不是也是消费者掏了腰包?庞大的政府规费是不是也是由消费者掏了腰包?除去了土地增值税这个税种外的其他诸多的税种费用是不是也由消费者掏了腰包?都让国家掏光了,房地产开发企业还能让消费者掏什么?!!
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:26
按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。然而，专家告诉记者，消费者在房价中已经支付了的土地增值税，有相当一部分并没有按规定征缴到位，而是被房地产公司攥在了手里。
1.没有征缴到位也要算到房地产开发企业头上? 如果存在征缴过位,是不是还要说房地产开发企业有责任?
2.凭什么证据说被房地产企业攥在了手里?从1994年土地增值税开始实施,带有国字头的土地增值税文件已经超过20个,如果加上地方的,估计已经像天上的星星数不清了,不要说被攥在了手里了,手还没有伸出来,就被国家拿走了!!!
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:27
【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希
土地增值税这个税种，从理论上讲很好说，但是实际上操作起来非常麻烦，非常复杂，成本非常高，所以很难征到位。
1.房价过高的根源问题,从理论上讲也很好说.
2."土地增值税操作起来非常麻烦,非常复杂",对税务机关来说是这样的,对房地产开发企业更是这样,我们交税企业都不说麻烦和复杂,你们收税的税务机关倒是说起来,让人不可理解.
3."成本非常高",怎么高了?
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:28
【正文】
那么，土地增值税是否真的如专家所说的那样很难征收到位，存在巨额黑洞呢？记者随后对广东省广州市、珠海市的一些房地产企业展开调查。
珠海华发实业股份有限公司是珠海市规模最大的一家房地产上市公司，这家公司在珠海市高新区唐家镇有一个正在开发销售的华发蔚蓝堡楼盘。
这个企业麻烦了
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:30
记者注意到，这个楼盘的预售许可证还没满3年、销量也不到85%。然而，在对这个楼盘21万多平方米土地的来源，进行深入调查之后，记者却发现了一些奇怪的问题。由政府部门提供的这份材料表明，位于珠海市唐家淇澳桥东侧沿情侣北路海岸的这块地，最初是由珠海市政府部门于1998年无偿划拨给珠海市华发集团有限公司的。在被撂荒8年后，这块土地被华发集团在2006年7月，通过直接更名的方式，转移到了该集团下属的三家子公司名下，其中珠海华发企业管理有限公司9.23万多平方米、珠海市华发信息咨询有限公司9.22万多平方米、珠海华发软件有限公司2.72万多平方米。同时，华发集团还与珠海市国土局签订了补充合同，约定补交2亿多元土地出让金，从而获得土地转让权。
1."记者却发现了一些奇怪的问题",这有什么奇怪的.你发现的奇怪,可能本来就是恰恰不奇怪的.
2.上述事件没有问题:
其一:被搁荒8年绝对有8年的理由.
其二:直接更名不是企业直接行为,如果没有政府的行为,绝对不会"直接"
其三:原来是无偿划拨,现在变为2亿,财政多收入了2个亿,如果奇怪这个,那我们就不要说人家的土地增值税了,就是没有这样的反复操作,直接开发,我估计土地增值税也不会多交纳2个亿!
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:31
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:33 编辑
随后，这块土地在被继续撂荒2年后，2008年10月17日，同属于华发集团控股子公司的华发股份这家房地产上市公司，以自己下属的子公司珠海奥华商贸发展有限公司的名义，出价7.626亿元，收购了珠海华发企业管理有限公司、珠海市华发信息咨询有限公司和珠海华发软件有限公司这三家华发集团子公司的全部股份。这块面积为21万多平方米的土地，事实上便流转到了专门进行房地产开发的华发股份这家上市公司的手中。记者查询了企业工商年检信息和华发股份2008年10月18日的这份公告后发现，华发集团的这三家子公司当时除了拥有这块土地的使用权外，没有别的资产和业务。
没有问题
1.国家政策没有规定不允许进行股权收购.
2."实事上流转到了专门进行房地产开发的华发股份这家上市公司的手中",这个还真的没有问题,因为国家有规定,房地产开发企业必须有开发资质,上述三家拥有土地使用权的企业没有土地开发资质,当然,他们就没有开发的权限,如果这个也错,那么就只有说政府的规定不对.
3.退一步来说,假如三家拥有土地使用权的公司没有开发资质而不能进行房地产开发,还不能进行上述被股权收购,那么让土地闲置80年,是不是浪费了国家的土地资源,进而是不是更多流失了以后进行房地产开发所形成的税收?
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:33
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:35 编辑
【同期】执业律师注册会计师 注册税务师 李劲松
它们其实就是空壳公司，它们的这种所谓股权交易，本质上就是土地使用权交易。
1.好像进行土地使用权交易就多么不好.
2.以前的空壳公司并不代表以后也是空壳公司.
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:46
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:49 编辑
【正文】
那么，这种利用公司股权交易来转移土地使用权的方式，有没有涉及土地增值税呢？
华发集团财务部经理告诉记者，华发集团交易的是子公司的全部股权，是不需要缴纳土地增值税的。
没有错
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:46
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:50 编辑
【同期】华发集团公司财务部经理
为什么需要交呢，土增税什么环节交呢？我是卖公司，为什么要交土增税呢？
是的,还没有错
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:51
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:52 编辑
【正文】
然而，经过进一步调查，我们发现，华发公司这位负责人的说法是站不住脚的。记者从国家税务总局了解到，早在2000年9月5日国家税务总局“关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复”中，已经明确指出：“对100%转让公司股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，对此应按土地增值税的规定征税。”
也就是说，华发集团的子公司华发股份虽然购买的是该集团另外三家子公司的股权，但是这三家公司除了共同拥有这21万平方米的土地之外，并没有其他资产；按照国家税务总局的规定，这样的交易行为是必须缴纳土地增值税的。李劲松经过测算发现，华发集团操作这21万多平方米土地，涉及土地增值税超过1亿元。
这个说法站不住脚
1. 我们先来看看国家税务总局“关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复”的全部内容:
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉.
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公
司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按
土地增值税的规定征税。
A:首先我们来说说这个文件使用的局限性,这个文件属于个案批复.还是属于特别的个案批复,涉及到三个具体的公司,因此说明了这个文件对其他地区不适用,因为,文件抬头没有说明各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局;另外也没有下文抄送.
有些省区的税务机关发现这个不是问题的问题,就明确答复此类的股权收购不征收土地增值税,比如福建省:
尊敬的纳税人:
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
国税函[2000]687号文件属个案批复，未抄送我省。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，切实属于纯股权转让的原则上不征土地增值税。具体须根据实际运作情况由当地主管地税机关判定。上述回复仅供参考。
有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。欢迎您再次提问
福建省地方税务局
2012年1月11日
B: 股权转让实质是一个税负转移的过程，即转让方只交所得税，把应该交的土地增值税和营业税转移给受让方，并没有造成税收流失,税收流失与税负转移的概念混淆了.假如应该缴纳土地增值税,那么是不是应该缴纳营业税?
那么看看这个批复
国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知(国税函2000年961号)
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于对深圳能源总公司、深圳能源投资公司应当依法征收营业税的情况报告》（以下简称《报告》）（桂地税报[2000]56号）收悉。经研究，现通知如下：
据《报告》反映，1997年初，深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司（以下简称“钦州公司”），两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（以下简称“转让方”）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石汕化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（后两家公司以下简称“受让方”）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。
在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，将所剩余的不动产、无形资产及其他资产收归转让方所有，再以转让方的名义转让或销售，而只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。
不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。
C:国家税务总局针对同一个事项,专门下发两个批复,说明了什么?说明这个个案的非常特殊性!! 利用特殊性的文件来套用说明,这个不合理.
D:我们退一步来讲,就是说要缴纳土地增值税,那么就一定对国家有利吗?
假设,按照所谓合理的文件规定,必须缴纳土地增值税,下文专家已经测算出来了要补缴1.4亿,那么是不是国家占便宜了?
不一定
因为,缴纳了土地增值税后,那么政府就视同认可了土地的价格现在是7.626亿,原来是2个亿,现在增加了2.8倍,根据土地增值税清算条例规定,成本可以加计扣除20%+10%,那么扣除成本就单一土地成本变成了9.9138亿,扣除成本从原来的2亿(直接转让土地使用权不得加计扣除),现在变为9.9138亿.是不是会影响以后土地增值税清算的时候少缴土地增值税?这个还真的有可能存在!
作者: 南山 时间: 2013-12-25 10:55
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 10:56 编辑
【同期】资深律师注册会计师 注册税务师 李劲松
它(华发集团)所赚的土地增值利润是4亿6千多万元，按照规定标准测算，它应交的土地增值税是1亿4千多万元。
这个估计专家算错了!
我们来算算:
按照专家说的,土地增值利润是4.6亿,那么就可以推算出来,花费到土地的成本为7.626-4.6=3.026亿
总体增值率为4.6/3.026=152.02%
那么应缴纳的土地增值税为:4.6*50%-3.026*15%=1.8461亿
专家推算出来的1.4亿,可能会存在这样的情况,就是三个项目的增值率不会同时达到这个152.02%,这个情况可能会存在,但是,把一个项目降低到100%以下,就可能会存在另外一个项目要超过200%,既然是测算,那么就要平均测算,这样平均下来,专家还居然能算少了!
作者: 南山 时间: 2013-12-25 11:07
因为未写完,所以要待续...................
作者: 盘古血脉 时间: 2013-12-25 15:32
简直太好了，留名慢慢看
作者: 南山 时间: 2013-12-25 16:01
本帖最后由 南山 于 2013-12-25 19:46 编辑
【正文】
按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》要求，直接转让土地使用权的，纳税人应当在土地转让之日起90日内到主管税务机关办理土地增值税清算手续。按照这一规定，华发集团在2009年初就应该缴纳这笔超过1亿元的土地增值税。
按照上述规定,2009年初华发集团就不应该缴纳这笔超过一亿元的土地增值税,因为它应该不应该不缴纳,它所属的税务机关最清楚,就是因为它没有缴纳,就说明了所属的税务机关认可它不缴纳的理由,毕竟让专家说的超过一个亿的数字,就是给他们税务机关一半的好处,他们也不敢同意不让企业不缴纳.
作者: yansanny 时间: 2013-12-25 16:51
学习了...
作者: 南山 时间: 2013-12-26 08:11
那么华发集团应缴的这笔超过1亿元的土地增值税，是否及时足额缴纳了呢，当记者前往珠海市地税局保税区分局进行调查时，接待我们的重点税源管理股负责人却告诉记者：企业交没交税，税务部门要保密。
1.问的前提就有问题,你怎么确认人家必须缴纳,就问是否足额缴纳.
2.假如你的提问是这样"企业不应该缴纳的一亿多的土地增值税,你们税务机关是否收取了?"估计还会有一个满意的回答.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 08:12
【同期】珠海市地税局保税区分局重点税源管理股股长周卫国
交不交税的问题是吧，我们是为企业保密的。
正确,税务机关不隶属央视管理部门.没有必要向他们汇报,如果都要说给他们听,那就撤销国家税务总局吧.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 08:14
按照我国企业会计准则规定，企业一定要把已交的包括土地增值税在内的相关税费列入经营成本，并且要在报送工商年检的年度财务报表中体现出来。然而，今年4月，记者和李劲松一道，在珠海市工商局逐年查看了华发集团从2008年至2012年的工商年检报表，却没有查找到有关缴纳1.425亿元土地增值税的记录。
记者调查发现，华发股份除配合母公司华发集团采用股权转让方式转让土地，涉嫌偷逃土地增值税外，华发股份本身在土地增值税上也另有文章，其2012年报显示，截至2012年12月31日，华发股份应付税金中，仅土地增值税就高达6.54亿元。
专家告诉记者，上市公司年报中，包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。也就是说，华发股份在年报中算出的这6.54亿元土地增值税，虽然企业自己已经完成了清算，但是并没有向税务部门交纳。专家指出，这样操作的结果，实质上就是企业变相欠税。
1.你能确定企业已经完成土地增值税清算工作了?那专家不应该忘记说出来看到土地增值税清算报告.
2.专家说的对,说明人家上市公司的报表比较规范,假如是应交未交,我想,税务机关这一关都无法通过,即使通过,申报而未交,目前税务机关的先进系统就会自动出现一个滞纳金,那么6.5亿的滞纳金应该是一个不小的数字,估计他们企业都会受不了.也不会那么傻,1.425亿的土地增值税都可以不交,报表上隐瞒一个6.5亿应该不是大的问题.
3.因为没有搞清楚房地产税金的计税依据和交税时间,就说人家未交,这个真的说不过去.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 08:16
【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希
比如说你算出来是应当交一千万的税，这就是你的应付税金，如果说你没交的话，那你就欠税了。
这个还真的可以说不是欠税.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 09:48
本帖最后由 南山 于 2013-12-26 09:49 编辑
专家指出，无论土地增值税计税工作如何专业复杂，只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值税的金额，并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债，就应该是现时义务，也就是企业在现行条件下已承担的义务。换句话说，企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本，按照我国已有的土地增值税征收管理规定，房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴纳这部分土地增值税。
同上
然而，记者注意到，在华发股份有6.54亿元应交未交土地增值税的同期，其年报中资产负债表的“货币资金”科目却显示，账上包括现金和存款余额在内的货币资金有36亿多元。也就是说，华发股份在欠着国家6亿多元土地增值税的同时，却拥有36亿多货币资金，说明其并非因为缺钱而欠税。
如果货币资金上没有钱,是不是欠的税款就可以不缴纳
作者: 南山 时间: 2013-12-26 09:51
【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希
它现金量很充足，它又有应付税金那是有意不交。
定性偷税出来了
作者: 南山 时间: 2013-12-26 09:52
本帖最后由 南山 于 2013-12-26 09:54 编辑
【演播室】
专家告诉记者，这家房地产公司利用股权交易名义偷逃土地增值税，而且在企业年报中已经清算出应缴的土地增值税之后却不及时交纳，数亿元的土地增值税就这样挂在企业的账上，长期无法进入国库。然而在进一步调查过程中记者发现，类似的情况并不是这一家房地产公司独有的，土地增值税背后还有更为惊人的黑洞。
【正文】
在北京有一个1993年始建的高档小区，曾被媒体誉为“中国十大豪宅”之一。我国从1994年开始征收土地增值税，然而，据知情人士透露，这个中国十大豪宅之一的房地产开发商，仅截至2005年12月31日，其应交而未交的包括土地增值税在内的企业所得税总额就已经超过了1亿3千万元，这笔巨额税款至今未交，而且还在增加，这个小区的房价也同样一直在飙升：2005年年初，一套200平米的房价只要200百多万，而目前，在土地成本不变的情况下，同一个小区四期正在销售的房屋中，同样一套200平米的房子如今已经卖到了1800万元，这个楼盘欠缴的土地增值税绝不是个小数字。
1.税法没有看清楚,企业情况没有具体了解,就下定论说欠税是个不小的数字,是不是太武断了?
2.1994年-2000年土地增值税这个税种全国才形成了多少金额?严格的来说,土地增值税在1996年才开始正式被执行, 而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,你让人家一家缴纳上亿元,估计那时间全国的房地产企业绑定到一起也不会达到.而在1999年,这个土地增值税税种差一点退出税收舞台.
3.2005年年初,一套房子卖200多万,现在卖到1800万,在土地成本不变的情况下,就推理出来欠缴的土地增值税绝对不是个小数字,这个推理好像真的无法说的过去,其他成本难度就不增长了吗?其他成本增长要是超过房价的增长,是不是还要退税?
作者: 南山 时间: 2013-12-26 09:56
那么，没有征收到位的土地增值税到底有多少呢？李劲松根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心地分析测算，自2005年1月1日至2012年12月31日，这8年间，全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆，其中没达到土地增值税清算条件的项目收入，几乎可以忽略，照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间，国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。记者随后请中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长、副研究员、清华大学公共管理学院博士后康小明仔细核查了李劲松分析的所有数据以及测算方法，并且做了重新核算，结果没有出入。这就意味着，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
下面我们来说说专家的精心分析:
首先我们先认同专家的分析测算,毕竟人家二个所谓的专家做到了"精心"
且一位专家是中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部的,毕竟是"部级干部"的,但是一直纠结这个部门是干什么的?我的理解应该是专门研究税法的机构!!!
好了,现在我们来分析一下专家的"精心地分析测算"结果.
1. "2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%，这几年房地产市场非常火爆",我们可以推理出来这几年房地产市场火爆,平均毛利率会更超过55.72%,为了平衡这8年的平均毛利率,我们姑且认可这8年的平均毛利率为55.72%,毕竟这个是专家的权威分析测算的数据
2. 8年全国商品房销售总额为31.2万元,平均毛利率是55.72%,那么主营业务成本是31.2*(1-55.72%)=13.82万亿
3.营业税及其附加为31.2*5.5%=1.72万亿
4.土地增值税为超过的4.6万亿
5.企业所得税我们姑且按照最低的贡献率3%来计算,那么就是31.2*3%=0.936万亿
6.其他的印花税,土地使用税,房产税等我们忽略不及.
6.主营业务成本+税金=13.82+1.72+4.6+0.936=21.076万亿
7.税金总额为1.72+4.6+0.936=7.256万亿
从以上按照专家"精心地分析测算的数据",我们可以推理出来,税金占成本的比率为7.256/21.076=34.42%,占收入的比率为7.256/31.2=23.26%.
房地产开发成本中,单一个税就占了34.42%,你们专家还想说什么?!!!
作者: 南山 时间: 2013-12-26 09:58
本帖最后由 南山 于 2013-12-26 10:00 编辑
(插序)
17日-18日央视连续报道所谓的土地增值税黑洞,使得我们知道,国家下一步第一:会更一步加强土地增值税清算工作,第二:下一步税制改革中,估计土地增值税这个税制不会在短时间被取消;
然而24日,央视继续进一步报道土地增值税欠税名单,点名说45家房地产企业欠税,这样人家企业会不愿意了,任大炮同志第一个就不愿意了,不过他说话就是有点过,说人家央视是"愚蠢无知"."无知"就无知吧,非要加上一个愚蠢,你不要说你起诉人家央视了,就你这一句话,人家央视不起诉你就好是不错了.
不过,任同志有一句话,说明为什么有这个应交未交的概念.
任大炮语录:“开发商敢将应缴未缴土增税的数据公开，恰恰说明有其未及时上缴的合法、合理性，符合税法的结算规定。延期缴税如无合法理由，其换来的利息收入是抵不了罚款的。只有合法才可能利用预缴与实际结算的时间差。”
其中一句话说的有待改进,不是"罚款",你没有偷税漏税,怎么涉及到罚款这个概念,应该改为"滞纳金"比较合适.其次,未说明"未及时上缴的合法、合理性，符合税法的结算规定"的理由.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 10:01
因为未写完,所以要待续................
作者: 南山 时间: 2013-12-26 11:01
【同期】中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明
这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得他们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。
1.过渡的把土地增值税重要性提拔的这么高,好像开发商都是靠省下来土地增值税过日子, 这也太看不起开发商的资金运作能力了吧.
2. 炒高地价、抬高房价的责任都推给开发商,都是土地增值税一个税种惹得祸,那取消这个税种不是更好!!!
作者: 南山 时间: 2013-12-26 11:03
【 正文】
国家税务总局相关官员告诉记者，土地增值税对房地产市场的调控发挥着越来越重要的作用，国家税务总局将对一些违反国家税收法规的恶意行为，进行严厉查处。
【同期】国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周
我们下一步要进一步加大力度，一个要加强除了刚才我讲的完成政策和加强征管上的一些业务上、技术上的一些工作之外，同时我们还要加强一些督促和检查。
杨司长说的比较客观, 单从这句话来讲,杨同志只字未提欠税的问题,毕竟人家才是专家.
作者: 南山 时间: 2013-12-26 11:05
【演播室】
从2004年开始，几乎每年国家税务总局、财政部等部门都会下发文件要求加强土地增值税征收和管理工作，最新的“国五条”中也明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而实际情况却是：一方面是久治不降的高房价，另一方面是土地调控的财税政策无法落到实处。如何让土地增值税等财税杠杆在房价调控中真正落地、真正发挥作用，是有关部门需要认真研究和解决的关键问题，这不仅关系到房价这跟社会生活的敏感神经，关系到每个老百姓的切身利益，而且也关系到国家的利益。好，感谢收看《每周质量报告》，下周同一时间再见。
这句不评论
作者: 南山 时间: 2013-12-26 11:06
全文完.如有不妥的地方,敬请指导,谢谢!
作者: 老年使者 时间: 2013-12-26 12:41
学习学习！！！！！
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