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标题: 土地增值税清算完之后的工作安排，望各位高手倾心相助！！！ [打印本页]

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-22 17:08
标题: 土地增值税清算完之后的工作安排，望各位高手倾心相助！！！
我是才入这个行业的新手，很多问题都困扰着我，之前群里的高手们都说做一个项目的土地增值税清算就什么经验都有了。可是我也从贵网上学到了很多东西，包括土地增值税怎么清算现在也略知一二了。
（1）在查账征收的情况下，普通住宅土地增值税税率为20%，免税。是不是就意味着之前预交纳的土地增值税要退回房开企业呢？清算完之后之前没卖完的房子，如果再卖出去的房子如何交税呢？是不是就不交土地增值税了呢？营业税，城建税，教育附加费照交呢？
（2）在查账征收的情况下，普通住宅土地增值税税率高于20%的情况，清算完之后如果再卖出去的房子如何交税呢？是不是就不交土地增值税了呢？营业税，城建税，教育附加费照交呢？土地增值税按什么税率来收呢？
（3）在核定征收的情况下，清算完之后，之前没有卖完的房子如果再卖出去房子是不是还是按核定征收的税率来交土地增值税？所得税按什么税率来交纳？

作者: 茶心如禅 时间: 2013-9-23 06:02
十万个为什么

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-23 10:26

茶心如禅发表于 2013-9-23 06:02
十万个为什么

请高手您在百忙之中，把您宝贵的经验分享一下，帮忙解答一下，可以吗？

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-23 10:28
请高手您在百忙之中，把您宝贵的经验分享一下，帮忙解答一下，可以吗？

作者: 财务匪兵 时间: 2013-9-23 12:45
上午太忙了，1问题，如果普通住宅税率低于20%，以前缴纳的土增可以抵扣或者退还，实际中我还未遇到退还的。清算完后，会确定一个成本率，以后售出就按这个来算，符合某些地方规定的可能要二次清算，不过很少。如果认可，土增应可以不交

作者: 财务匪兵 时间: 2013-9-23 13:49
2问题也是一样的，土增清算后，就能有个成本率了，就参照此来缴纳土增

作者: 财务匪兵 时间: 2013-9-23 13:50
核定征收的问题还是麻烦的，尤其是所得税，只是土增核定吗，所得税核定存在亏损是否能弥补的问题

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-9-23 14:04
学习一下，看看

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-23 16:16

大鹏展翅发表于 2013-9-23 14:04
学习一下，看看

这里是提问让你帮忙解答的，没有要学习的内容

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-23 16:21

财务匪兵发表于 2013-9-23 13:50
核定征收的问题还是麻烦的，尤其是所得税，只是土增核定吗，所得税核定存在亏损是否能弥补的问题

嗯，是的，是的，这些都是问题，所以需要高手们帮忙解答一下

作者: 财务匪兵 时间: 2013-9-23 21:51

思空星竹发表于 2013-9-23 16:21
嗯，是的，是的，这些都是问题，所以需要高手们帮忙解答一下

所得税核定的房地产企业太少了，因为31号文对核定做了很大限制

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-24 10:37

财务匪兵发表于 2013-9-23 21:51
所得税核定的房地产企业太少了，因为31号文对核定做了很大限制

请问财务匪兵老师你做的项目是查账征收的呢？还是核定征收的呢？土地增值税清算之后的工作你还在做吗？

作者: 诸晓棣 时间: 2013-9-24 10:49

还是没看懂~

作者: 张艳玲 时间: 2013-9-24 15:30
学习了，谢谢

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-24 16:09

诸晓棣发表于 2013-9-24 10:49
还是没看懂~

没看懂也正常，没有高人来指点

作者: 天涯子 时间: 2013-9-24 20:05
鄙人不是什么高手，仅普通人一个，供参考。
你的问题是根本就没分清什么土地增值税税率和增值率，计算增值率的目的只是为了找土地增值税税率，增值税税率根本就没有20%的，只有增值率不到20%的为免税。就你的第一个问题，一般情况下退税的可能性不大，但可以抵。对于没卖出去的房子，是后续管理的问题，所有的税都是跑不了的，营业税及附加按照销售收入交。至于土地增值税，在你本次清算后会有个单位建筑面积成本费用，在计算清算后土地增值税时你只需用本次转让收入—清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算—本次收入对应的税费的差额作为增值额，再计算出增值率，通过增值率找到税率，用增值额乘以税率就是应交的土地增值税。最后一个问题，核定的一直就是核定，后面卖的也核定，至于所得税这完全是两码事，企业所得税按照的是国税发【2009】31文处理，你先一个一个的弄清楚了再说，说的有点多了，哈哈。

作者: 思空星竹 时间: 2013-9-25 10:36

天涯子发表于 2013-9-24 20:05
鄙人不是什么高手，仅普通人一个，供参考。
你的问题是根本就没分清什么土地增值税税率和增值率，计算增值 ...

感谢天涯子老师的细心教导！天涯子老师的一席知让我学到了很多东西。

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