房地产税收基础篇之纳税申报表的填报 - 房地产会计网

地产税收基础篇之纳税申报表的填报

房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，呆板僵化的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击，导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。

一、填报总体思路

地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简。该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。未完工年度调整，完工年度转回。”现将具体实操详述如下：

二、填报详述

（一）未完工年度

1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金）

根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表>等报表的公告》（国家税务总局公告2011年第64号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新。与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函〔2008〕635号）等文件的规定具化为申报表的行次，整体显得更紧扣政策，科学合理。但美中不足之处，新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。

未完工年度填报总结

一、按照实际利润额预缴

　直接取数。该行取数于季度财务报表中营业收入，未完工年度为0。

　直接取数。该行取数于季度财务报表中营业成本，未完工年度为0。

　分析填报。该行填报“会计利润总额—销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。其中“利润总额”取数于季度财务报表中“利润总额”；“销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”取数于本季度“应交税金—预缴营业税金及附加”、“应交税金—预缴土地增值税”科目借方发生额来填报。

备注：在未完工年度，地产企业预售房款未满足会计收入确认条件，仅在往来科目挂账，地产企业预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税没有收入配比，不计入会计损益，故预缴税金未在会计利润总额扣除。因此，该行中应将预缴税金扣除。该预交税金的扣除也可以在第5行进行调整，即第5行填报“未完工收入乘以预计毛利率—销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。

加：特定业务计算的应纳税所得额

　分析填报。该行填“未完工收入乘以预计毛利率”。其中未完工收入取数于本季度“预收账款-预收房款”科目贷方发生额（不包括预收定金、诚意金等）。

减：不征税收入

　地产行业基本不存在

　分析填报。如有股息红利，填报本季度“投资收益—股息红利”贷方发生额。

弥补以前年度亏损

　分析填报。该行填报“以前年度未弥补亏损数—本年季度预缴时已累计补亏额”，“以前年度未弥补亏损数”取数于上一年汇缴申报表附表四《企业所得税弥补亏损明细表》第七行。

备注：如为第一季度，上年汇缴申报尚未进行，实务中一般填报上年会计亏损额。

实际利润额(4行+5行-6行-7行-8行)

　计算填报。第11行=第9行×第10行，且第11行≥0。

减：减免所得税额

　地产行业基本不存在。

减：实际已预缴所得税额

直接取数。取数于上期季度申报表第15行第2列，即累计预缴所得税额。

减：特定业务预缴(征)所得税额

　地产行业不填报

应补(退)所得税额(11行-12行-13行-14行)

计算填报。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行≤0时，填0，“本期金额”列不填。

减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额

　分析填报。取数于“上年汇缴申报表主表第40行（负数）并且未办理退税金额—本年度预缴时已累计抵减金额。”

本期实际应补(退)所得税额

计算填报。第17行=15行-16行，且第17行≤0时，填0，“本期金额”列不填。

2、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）

地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。现分述如下：

第一步：预计毛利额的调整

	项目	未完工年度填报总结
1	一、按照实际利润额预缴
2	营业收入	直接取数。该行取数于季度财务报表中营业收入，未完工年度为0。
3	营业成本	直接取数。该行取数于季度财务报表中营业成本，未完工年度为0。
4	利润总额	分析填报。该行填报“会计利润总额—销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。其中“利润总额”取数于季度财务报表中“利润总额”；“销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”取数于本季度“应交税金—预缴营业税金及附加”、“应交税金—预缴土地增值税”科目借方发生额来填报。备注：在未完工年度，地产企业预售房款未满足会计收入确认条件，仅在往来科目挂账，地产企业预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税没有收入配比，不计入会计损益，故预缴税金未在会计利润总额扣除。因此，该行中应将预缴税金扣除。该预交税金的扣除也可以在第5行进行调整，即第5行填报“未完工收入乘以预计毛利率—销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加、土地增值税”。
5	加：特定业务计算的应纳税所得额	分析填报。该行填“未完工收入乘以预计毛利率”。其中未完工收入取数于本季度“预收账款-预收房款”科目贷方发生额（不包括预收定金、诚意金等）。
6	减：不征税收入	地产行业基本不存在
7	免税收入	分析填报。如有股息红利，填报本季度“投资收益—股息红利”贷方发生额。
8	弥补以前年度亏损	分析填报。该行填报“以前年度未弥补亏损数—本年季度预缴时已累计补亏额”，“以前年度未弥补亏损数”取数于上一年汇缴申报表附表四《企业所得税弥补亏损明细表》第七行。备注：如为第一季度，上年汇缴申报尚未进行，实务中一般填报上年会计亏损额。
9	实际利润额(4行+5行-6行-7行-8行)	计算填报。
10	税率(25%)	25%
11	应纳所得税额	计算填报。第11行=第9行×第10行，且第11行≥0。
12	减：减免所得税额	地产行业基本不存在。
13	减：实际已预缴所得税额	直接取数。取数于上期季度申报表第15行第2列，即累计预缴所得税额。
14	减：特定业务预缴(征)所得税额	地产行业不填报
15	应补(退)所得税额(11行-12行-13行-14行)	计算填报。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行≤0时，填0，“本期金额”列不填。
16	减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额	分析填报。取数于“上年汇缴申报表主表第40行（负数）并且未办理退税金额—本年度预缴时已累计抵减金额。”
17	本期实际应补(退)所得税额	计算填报。第17行=15行-16行，且第17行≤0时，填0，“本期金额”列不填。