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标题: 商铺售后返租的财税处理 [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-5-6 23:11
标题: 商铺售后返租的财税处理
　　所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
　　（一）营业税的处理
　　江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
　　浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
　　案例分析
　　A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。
　　《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
　　A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元），城市维护建设税及附加5×（7%+3%）= 0. 5。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元），城市维护建设税及附加0.75×（7%+3%）= 0.075
　　A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。城市维护建设税及附加0.25× （7%+3%）= 0.025。
　　（二）印花税
　　本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。
　　（三）个人所得税

作者: hotfox 时间: 2012-5-7 00:17
正需要这方面的资料

作者: 森晨 时间: 2012-5-7 08:17
好好学习。

作者: xky135 时间: 2012-5-7 08:21
学习学习

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-5-7 10:49
先回复，再学习

作者: blue_sunset 时间: 2012-5-7 11:06
有个类似的问题请教下：开发商A开发一商业街，为了促进销售、招商引资以及使市场健康稳定的发展壮大，A优惠政策规定：1、购买者给以总房款的15%优惠，但前两年该房子无常提供给开发商A经营使用；2、承租者前连年免收租金。也就是说通过对承租者免租金的而对购买者优惠房款的方式进行销售以及招商。
同样的是原总价100万元，优惠价85万元，不动产发票开具的也是85万元，对此种情况如何进行税务处理？是否也如你所举例子？谢谢

作者: 韩冰冰 时间: 2012-5-7 14:10
两种不同的见解。

作者: 海浪花 时间: 2012-5-7 14:43
学习学习。谢谢斑竹

作者: 392585011 时间: 2012-5-7 15:07
看看，学习

作者: tienan2002 时间: 2012-5-7 16:06
感谢楼主的无私分享！

作者: 2009t1t2 时间: 2012-5-7 16:16
想看看,KKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKKK

作者: sniray 时间: 2012-5-7 17:35
很不错的内容

作者: 会计专家 时间: 2012-5-7 17:53
处理得更完美

作者: 66草莓园 时间: 2012-5-7 20:04
学习学习哈哈

作者: 心语琪琪 时间: 2012-5-8 09:14
学习一下，谢谢

作者: hsc893 时间: 2012-5-8 09:59
我们就是售后返租

作者: 用户名网银 时间: 2012-5-8 17:12
正需要了解

作者: Melody 时间: 2012-5-9 08:33
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: shj19780310 时间: 2012-5-9 12:17
销售形式多变，

作者: 枫未眠 时间: 2012-5-9 13:50
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: zhangcj1996 时间: 2012-5-9 15:51
谢谢你无私的分享！

作者: yellowrain 时间: 2012-5-9 22:56
sssssssssssssssssss

作者: tzpyl 时间: 2012-5-10 09:39
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 旷野月狼 时间: 2012-5-10 17:51
太需要的好课件

作者: 渔舟唱晚 时间: 2012-5-11 11:29
楼主很专业，写得很好！

作者: dekhtk 时间: 2012-5-11 11:32
好好学习天天向上

作者: sxf861024 时间: 2012-5-11 14:35
学习了

作者: 简杜 时间: 2012-5-11 23:25
学习学习，版主辛苦了！

作者: ①汎°°° 时间: 2012-5-12 11:53
学习了

作者: cxp6893 时间: 2012-5-14 14:43
n改版了，看过

作者: hero003003 时间: 2012-5-14 15:44
学习学习

作者: 清茶绿水 时间: 2012-5-14 21:29
很想学学,看看.

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-15 11:56
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 一__叶_知_秋 时间: 2012-5-15 15:44
给我们公司的情况很像，学习了，楼主

作者: 漂流部落 时间: 2012-5-16 16:56
学习一下

作者: xiayou 时间: 2012-5-16 17:10
学习学习

作者: 静朵朵 时间: 2012-5-16 18:27
谢谢，学习学习

作者: 钟子牙 时间: 2012-5-16 18:53
学习学习！
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-51645-1-1.html

作者: golden9920 时间: 2012-5-17 10:07
学习一下！

作者: 恒缘房地产 时间: 2012-5-17 13:25
正想学习。感谢

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-20 11:59
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 万事如意51005 时间: 2012-5-20 21:12
想看全文

作者: 耿晓静87 时间: 2012-5-20 22:52
好好学习

作者: 账房先生88 时间: 2012-6-1 14:39
谢谢楼主

作者: 阿舜 时间: 2012-6-1 16:35
继续查看内容

作者: 庸者 时间: 2012-6-2 11:47
看看学习一下

作者: Devdas 时间: 2012-6-13 14:19
学习学习

作者: 肖叶芷 时间: 2012-6-17 10:17
不动产发票只开85万呢

作者: 多吉2012 时间: 2012-6-19 15:17
好好看看

作者: 黄健波 时间: 2012-6-29 11:49
谢谢，值得学习一下哈。。不错不错

作者: 房子人生 时间: 2012-7-16 16:33
学了。谢谢

作者: ws51gg 时间: 2012-7-18 12:01
真的想看看

作者: 银丝面 时间: 2012-7-18 16:23
继续看下问

作者: karrykim 时间: 2012-7-18 17:32
现在还允许售后返租吗

作者: 鑫通公司 时间: 2012-7-18 17:44
这个交的税不是更多了吗

作者: 海蛎子 时间: 2012-7-18 19:37
感谢楼主的无私分享！

作者: pinglumiao 时间: 2012-7-23 10:44
突然的邂逅终身的

作者: 融科 时间: 2012-7-23 10:45
感谢楼主的无私分享！

作者: 西联乡 时间: 2012-7-23 16:10
迫切学习

作者: 散步的云彩 时间: 2012-7-24 19:52
商铺售后返租的财税处理

作者: 280684428 时间: 2012-7-25 15:49
要交什么税？

作者: 酒杯中的大海 时间: 2012-7-26 15:57
认真学习

作者: 别爱我 时间: 2012-9-3 14:11
谢谢群主的帖子，不吝赐教。以后还希望向您多多学习。谢谢

作者: shadow禄 时间: 2012-9-19 12:47
学习学习

作者: 味尔 时间: 2012-11-12 14:20
好好学习!

作者: 朱壹唐 时间: 2012-11-12 22:07
aaaaaaaaaaaaaaaa

作者: 黔淡如菊 时间: 2012-11-14 22:21
比较实用嘛

作者: 抹颜雪染 时间: 2012-11-28 10:46
真是好极了，刚好需要

作者: 你听的到 时间: 2013-3-21 23:16
学习了！！！

作者: 骆驼祥子 时间: 2013-4-7 17:26
很好，学习一下

作者: 绚丽多彩 时间: 2013-4-10 15:02
为这事头疼！看看

作者: 961608261 时间: 2013-4-10 15:18
谢谢分享，顶一下

作者: 丹顶鹤0707 时间: 2013-4-10 17:27
学习，今天下载好多，能学一会了

作者: 雨过 时间: 2013-4-11 11:20
好好学习，天天向上！~

作者: ._. 时间: 2013-5-20 09:59
小号短号小号短号小号短号小号短号

作者: 小小会计2011 时间: 2013-6-7 10:03
先学习下

作者: 森林之子 时间: 2013-6-7 10:25
应该去学习哦

作者: 黔淡如菊 时间: 2013-6-8 18:58
谢谢分享

作者: 旮旯旭 时间: 2013-6-11 15:27
值的去看

作者: 涵涵 时间: 2013-8-15 17:16
正需要这方面的资料
多多学习

作者: 蚕宝宝 时间: 2013-8-31 11:14
学习学习

作者: alexlujun 时间: 2013-10-1 13:11
商铺售后返租资料谢谢

作者: 小小凡子 时间: 2013-11-12 09:40
好久没有上网关注一下

作者: 怀传 时间: 2013-11-12 10:21
回复、学习。

作者: 行者无疆007 时间: 2013-12-23 15:57
哦iuhnjl

作者: （迹） 时间: 2013-12-23 21:52
呵呵学习学习

作者: 陈旭 时间: 2013-12-24 07:59
谢谢分享。

作者: 李小皮 时间: 2014-1-15 01:28
学习一下下

作者: simmonjoe 时间: 2014-1-16 10:06
学习下

作者: 诸晓棣 时间: 2014-3-12 17:20
快让我看看

作者: 凭海临风-青青岛 时间: 2014-3-13 15:18
回复，深入学习

作者: lxccpa 时间: 2014-3-14 09:42
fdsf fs ds

作者: cy9128164 时间: 2014-3-27 11:32
学习学习了

作者: giraffe 时间: 2014-4-19 09:16
谢谢楼主

作者: 小圆 时间: 2014-4-19 10:25
我也想学习学习

作者: 心醉一片绿兰 时间: 2014-4-20 09:24
学习一下

作者: o0yxl0o 时间: 2014-4-21 10:47
学习中。。。

作者: zfl81 时间: 2014-5-19 18:38
学习中学习中

作者: 2693673581 时间: 2014-5-20 09:03
很有现实性，好好学学

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