返还土地出让金的财税处理 - 房地产会计网

中国税务报 2012年2月27日第八版    肖宏伟

      出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。

      案例

      某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

   税务处理

   （一）营业税

   《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

   本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

   （二）企业所得税

      本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

      财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

   1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

   2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

   3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

      本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税〔2011〕70号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一，不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

   （三）土地增值税

      企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。


   贷：营业外收入30000000。