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标题: 房地产公司收到的定金，应记入主营业务收入，还是作为预付帐款入帐？ [打印本页]

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 10:26
标题: 房地产公司收到的定金，应记入主营业务收入，还是作为预付帐款入帐？
房屋已完工，开始销售，已达到31号文确认收入的条件，目前收到了几个客户各一万元楼盘的定金，这笔钱是应该记入主营业务收入，还是作为预付帐款入帐？或是预收账款处理？营业税肯定是交的，所得税如何处理？

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 10:29
标题: 回复 1# 的帖子
如开发产品已完工，收取的定金应按销售收入的确认时限，随销售收入一并进行所得税处理。如开发产品未完工，收取的定金属于预售收入，应按预售收入的确认时限进行所得税处理。如果可以这样理解，那么怎么就1万元的收入确认相应的成本？

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-7 10:45
在未签订房地产预售合同前收取和定金无论在会计和所得税上都不是收入，不交所得税。

作者: 小飞鱼 时间: 2009-9-7 10:45
我认为做预收账款处理，待交楼时结转收入，，营业税交，所得税也要预缴！

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 11:02
标题: 回复 3# 的帖子
未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，是否就可以不确认收入？

作者: 雨中曲 时间: 2009-9-7 11:35
应该做预收，交营业税和所得税

作者: 可爱多 时间: 2009-9-7 15:14
我也赞成楼上的说法,做预收处理,营业税和所得税都要缴.

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 15:22
标题: 回复 7# 的帖子
（1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。

税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。

石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，依然有很多企业使用自制收据（相当于白条）。在所得税中，无论你开具了收据，还是没有开具收据，都算作预售收入，要缴纳企业所得税。这一点，内外资企业是统一的。

（2）无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。

实际上未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可证的主管机关，也不去分辨这个，总之只要取得收入就要纳税。以前曾经有过教育部门收取非法择校费、三陪小姐坐台费是否要征税的争论。现在我们对于没有取得预售许可证取得的收入，要征税，这个是明确的。

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 15:34
标题: 回复 8# 的帖子
现在来看，房地产开发企业未完工开发产品收取的定金等等的税务问题已经是很明确，但当房地产企业达到31号文的三个条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
如果达到完工条件，还在收取定金，怎样确认收入与对应的成本？如果已完工就不能计入预收账款，只能确定了销售收入？

作者: 心封南极 时间: 2009-9-7 15:43
标题: 回复 7# 的帖子
问题是开发企业开发产品已完工，还能计入预收账款吗？根据大连地方税务局答复：如开发产品已完工，收取的定金应按销售收入的确认时限，随销售收入一并进行所得税处理。如开发品未完工，收取的定金属于预售收入，应按预售收入的确认时限进行所得税处理。问题是：收取定金1万元从预收款转为销售收入，对应的成本如何确认？

作者: 云中飞 时间: 2009-9-7 22:31
问题是：收取定金1万元从预收款转为销售收入，对应的成本如何确认？
暂时没有对应的成本，按预计毛利交企业所得税。

作者: 心封南极 时间: 2009-9-8 09:35
标题: 回复 11# 的帖子
问题是按31号文第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
开发产品完工后，应结转所有成本，并将预收收入转为销售收入，预收转为销售收入肯定就有对应的成本，不知我的理解正不正确？

作者: 太阳鱼 时间: 2009-9-8 10:02
如果我是在开盘前收取的订金，那么也是要按计税毛利率来计算应纳所得额吗？

作者: 心封南极 时间: 2009-9-8 10:14
标题: 回复 13# 的帖子
根据31号文本期应预缴所得税=应纳税所得额*税率
应纳税所得税=会计利润+（期末预收账款-期初预收账款）*预计利润率+其他纳税调整-弥补以前年度亏损。
至于订金属不属于房地产预收账款交所得税，我个人认为需要，也需要交营业税。不知我的理解正不正解，请大家讨论！

[ 本帖最后由心封南极于 2009-9-8 10:41 编辑 ]

作者: 玩具狼 时间: 2009-9-11 10:15
我也来看看，谢谢专家指导

作者: 笑过一生 时间: 2009-9-15 09:56
学习一下，

作者: dyq028 时间: 2009-9-17 11:21
学习了，谢谢楼主辛苦！

作者: 玩具狼 时间: 2009-9-17 17:22
我也来看看，谢谢楼主分享

作者: nisg 时间: 2009-9-21 08:26
学习一下......

作者: 高英子 时间: 2009-11-16 11:42
于房地产经营业务企业所得税的收入处理，国税发[2009]31号第六条则规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。说明税务收入的处理已经与会计核算处理截然不同，在计算企业所得税时，不能把会计核算上的销售收入认同为税务处理上的销售收入，也不能将税务处理上的销售收入确认条件作为会计账务处理的核算规范。
纳税上按照要求预缴，会计核算上如果不能可靠计算对应的成本，又怎能确认收入？

作者: chenxiumin 时间: 2009-11-16 22:21
收到定金也做收入？那成本如何确定？

作者: 曹军 时间: 2010-2-3 09:09
标题: 回复 1# 的帖子
好呀！！！！谢谢！！！！！！

作者: 星泪 时间: 2010-2-3 12:49
同意20#的观点，大家不要把税务上确认的收入和会计上确认的收入混为一起，不是说会计上不确认收入就不要交税，交税是税法上的规定，只要按税法上的规定符合认定为收入，就应该要交税。如果会计上由于未达到收入确认的条件没有确认收入就应在期末做纳税调整。

作者: 快计 时间: 2010-2-3 14:44
未签订合同一般还是作预收账款处理，因为定金是不退还的。

作者: 威海本溪人 时间: 2010-2-5 15:10
作预收处理，预交营业税及所得税

作者: 况勋吉 时间: 2010-2-5 15:39
没有签定正合同前所收的都应作为预收账款处理.不管工程是否完工.

作者: 小柳 时间: 2010-2-8 12:55
标题: 回复 1# 的帖子
计入预售收入，按照预售收入预缴所得税，营业税一定要交的

作者: 小柳 时间: 2010-2-8 12:57
标题: 回复 2# 的帖子
1万元收入作为预首收入，还不能结转成本，根据税务规定的利润率缴纳所得税

作者: 小柳 时间: 2010-2-8 12:59
标题: 回复 5# 的帖子
你收到钱了，就作为预收收入，就要准备纳税了

作者: 小柳 时间: 2010-2-8 13:03
标题: 回复 10# 的帖子
开发产品已达到完工条件了，但有的公司还没开始结转成本呀。全部完工，卖房子收入收的差不多了，才会结转。你不会收一笔定金就要结转相应成本吧，这样多累呀

作者: 挑战极限 时间: 2010-2-21 16:30
有没有比较权威的回帖？到底该缴营业税还是所得税？

作者: 陈艺丹 时间: 2010-2-21 17:01
我会走预收帐款，营业税及附加，所得税，印花都得交。

作者: 王邓王邓 时间: 2010-2-22 09:43
同意楼上的意见！！！！！

作者: refresh99 时间: 2010-3-10 11:02
标题: 回复 1# 的帖子
该交的税都要交,先预交,然后在多退少补!

作者: 夏冰 时间: 2010-3-11 11:00
我也有如此问题想问明白

作者: 力大 时间: 2010-3-12 13:20
同意8楼的意见，那么预交所得税时是否应扣除预交的营业税及附加

作者: 威海本溪人 时间: 2010-3-12 16:12
我认为，入哪个科目不重要，问题是营业税及所得税都是要交的

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