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标题: 关于房产公司单独成立个销售公司，存在重复纳税吗？房产公司有开发资质，不能销售吗？ [打印本页]

作者: 蜕变 时间: 2009-8-8 12:01
标题: 关于房产公司单独成立个销售公司，存在重复纳税吗？房产公司有开发资质，不能销售吗？
请教：我们浙江项目公司有房产开发资质，不能销售好像，现在准备在上海成立销售公司，有个朋友说这样存在重复纳税的问题？？那单独成立销售公司有必要吗？？？利多还是弊多？我们房产开发公司就不能销售了吗？？麻烦能给详细解释一下。。。因为单独成立销售公司我第一次经历，有些细节不是很明白，，先谢谢各位：）

作者: 银河飞雪 时间: 2009-8-8 12:17
90%的房地产项目都是公司自己销售的！！你们这个楼盘有什么特殊限制吗？

作者: 蜕变 时间: 2009-8-8 12:21
我们是属于产权式度假酒店的，没有限制吧？只是经理说好像要在上海单独成立个销售公司，因为有些事心里还没底，所以还没有和经理沟通，想心里先了解个大概

作者: hjs666@sina.com 时间: 2009-8-8 12:25
不会重复纳税的。房产公司委托销售公司的收入还是和自己销售的收入一样的，只是开发公司的销售费用增加了，可企业所得税相应减少啦。另外销售公司是按照收到的代理费确认收入的，不存在重复纳税现象，相反还......

作者: 蜕变 时间: 2009-8-8 12:29
哦，大体明白了，代理费用是开发公司出的吧？？

作者: 银河飞雪 时间: 2009-8-8 12:33
开发公司支付给销售代理公司代理费，代理费也是要缴纳营业税的

作者: 蜕变 时间: 2009-8-8 12:37
对，那个朋友好像就是说这块重复了吧？开发公司收入缴纳营业税，然后这部分代理费也要缴纳营业税

作者: 银河飞雪 时间: 2009-8-8 13:45
销售代理费收入在销售代理公司也是要缴纳企业所得税的

所以不建议成立销售代理公司来进行纳税筹划，基本上是没有什么空间的，徒增涉税风险而已

作者: 刘全 时间: 2009-8-8 13:48
销售代理费收入在销售代理公司也是要缴纳企业所得税的

所以不建议成立销售代理公司来进行纳税筹划，基本上是没有什么空间的，徒增涉税风险而已
也确实增加费用。

作者: 银河飞雪 时间: 2009-8-8 13:50
那里有增加什么费用啊，这边增加，那边减少而已

销售代理费又不能作为开发成本加计扣除，期间费用而已

作者: jinnee517 时间: 2009-8-8 17:00
如果是代理公司的话，销售更专业。

作者: 蜕变 时间: 2009-8-8 18:33
那我们开发公司只有开发资质，可以销售吗？朋友说办个证就可以销售了，

作者: 洋小豆儿 时间: 2009-8-8 18:46
标题: 事实上
90%的房地产项目都是公司自己销售的；事实上我们四川有许多是请销售代理公司进行销售的啊。
我一直在想我们请代理公司其实成本很大了。也不知道老板怎么想的。

作者: 刘志岗 时间: 2009-8-8 20:36
代理销售的手续费或佣金列支销售费用，在土地增值税清算时不能扣除。但利弊都有，弊是代理费在销售公司要征营业税及附加税共计5.75%同时要消化这部分打完税的利润；利是房地产开发公司列支的销售费用可以抵减企业所得税。这需要全面的权衡和策划。总的来说很费事，但不一定有好效果。

作者: 经适房 时间: 2009-8-10 10:50
怎么坛子里有说给代理公司做对房地产开发企业有利呢？

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-8-11 14:19
如果成立的销售公司能在所得税征管上被定为核定征收就有利了。

作者: wyxmjh5365 时间: 2009-8-11 17:41
标题: 回复 14# 的帖子
成立销售公司是一种税收的筹划，如果增值部分较高，可以利用销售公司的销售形式和合同签订的类型不同，进行纳税筹划，但如果增值幅度不大，没有超过土地增值税的几个关键的临界点，意义并不大。

作者: 擎天柱 时间: 2009-8-13 11:01
标题: 我也来谈谈
房地产公司成立销售公司来加大费用开支已经不是一个新的手段了，多年以来一直存在这个操作方式，为老调重弹，那么，我们就来分析一下，是否有重弹的必要。
众所周知，房地产最重的税负为土地增值税，其次为企业所得税。
成立销售公司可以为房地产开发企业增加一部分代理费，这部分代理费是作为期间费用处理，开发商土地增值税的期间费用扣除是有比例限制的，不是所有的支出都能扣，只能按土增扣除成本项目金额的5%来扣，而一般的公司期间费用实际支出都大于这个5%的金额，所以这部分代理费对规避土地增值税没有起作用。
企业所得税呢，开发商是赢利的，假设额外支出了1000万代理费，开发商所得税就少交了250万，但是在销售公司来说，他也要交企业所得税，去掉营业税去掉人员工资及相关成本费用，利润空间非常大，如果利润为800万，则要交所得税为200万，加上营业税及附加等55万，销售公司总共要交税255万，比不设销售公司反而多交了5万，这样的纳税筹划得不偿失。
除非销售公司能拿到减免税，即企业所得税不用交，这样才可行。但是这些年国税对这方面监控很严，一般是不可以减免的。
另外拿到核定征收也可以。否则劳发伤财，累死会计。

作者: 擎天柱 时间: 2009-8-13 13:37
标题: 再来补充一下另一种方法
上文是以支付代理费的形式来进行税收筹划，现在我们不采取这种方式。
而以销售公司买断的形式，或者设立的不是销售公司，而是房产中介公司，要注意的是名义上这个公司与房产开发商不存在关联关系。
在房产开发商与最终客户之间加入一个中间环节，房产开发商以比较低的价格来把房子卖给销售公司，销售公司再以新价格转卖给最终客户，这样可以降低房产开发商的土地增值税的增值率，原适用60%的税率经过分解可能只需30%或40%，销售公司卖房给客户时也要交土地增值税，但是同样适用低税负，两公司合计交纳的土地增值税会比不设立中间环节交的土地增值税要低的多。

作者: 攀之峰 时间: 2009-9-3 23:03
谢谢分享。继续努力

作者: 虚心的人 时间: 2009-9-3 23:04
学习了，长经验了。。。。

作者: 李超 时间: 2009-10-16 14:30
18楼是否继续研究，这个应该还有机会

作者: 飘渺的猪 时间: 2009-11-2 14:43
哦，原来还有这些细节唷。

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