政府返还款的处理

银河飞雪

大家知道，在2014年11月27日，国务院颁布了《关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发[2014]62号）文件，叫停了各级政府各种形式的优惠、返还。但是，当年出台了这个文件之后，造成了很多企业，尤其是外资企业向东南亚国家迁徙。

于是，国家在2015年5月10日又发布了《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》（国发〔2015〕25号）文件，政策规定：“各地区、各部门已经出台的优惠政策，有规定期限的，按规定期限执行；没有规定期限又确需调整的，由地方政府和相关部门按照把握节奏、确保稳妥的原则设立过渡期，在过渡期内继续执行；各地与企业已签订合同中的优惠政策，继续有效；对已兑现的部分，不溯及既往。”

因此，基于当地的优惠政策或因土地争议等，房地产企业在实务中还是会收到不同形式的政府返还。对于收到的政府返还，企业应综合考虑，具体情况具体分析，对应处理。

（一）冲减成本

企业可能首先会考虑冲减土地成本。是的，部分地区税务机关对此出台了规范性文件，明确规定在计算土地增值税时，政府返还的土地款需冲减土地成本。

例如江苏地方税务局发布了苏地税规[2012]1号文件，第五条第（四）款规定：“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。”

辽宁地方税务局发布了辽地税函[2012]92号文件，第六条规定：“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题“房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。”

青岛地方税务局发布了青岛市地税局公告2016年第1号文件，第五十一条规定：“对于房地产开发企业从政府取得的土地出让金返还以及从事拆迁安置、公共配套设施建设取得的补偿或财政补贴款项，抵减相应的扣除项目。”

基于税收考虑，政府返还冲减土地价款，可能是税务机关优先选择的，但需要注意的是，冲减土地价款将影响增值税。根据国家税务总局公告2016年第18号第五条规定：“销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）”，在销售收入一定的情况下，土地价款减少，销售额变大，此时缴纳的增值税就会增多。此外，土地成本的降低，也将导致企业所得税和土地增值税增加。所以，在当地无具体政策硬性要求的情况下，企业需慎重选择此种方式。

（二）作为营业外收入

有些企业会选择直接作为营业外收入处理，当然，作为营业外收入未尝不可，但是需要注意的是，作为营业外收入，需要缴纳25%的企业所得税。假如企业当前急需资金，晚缴税款还能创造资金的时间价值，缓解企业资金压力。所以，企业需要结合自身情况综合考虑。

（三）作为专项资金

最好的处理方式莫过于作为专项资金，但前提是，此笔政府返还满足《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）文件规定。

第一：县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的；

第二：同时符合以下三个条件：

（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

（四）作为定向购房款

当企业涉及定向安置或者移交时，可作为定向购房款。如果企业建设的小区需要给政府配建公租房，廉租房等，这时，可以与政府协商，将返还资金作为购房款处理。此时，政府向企业拨付的资金，可以作为销售收入，同时企业有对应的开发成本，这样即可以往定向购房款的方向处理。

通过以上的分析可见，政府返还的筹划空间还是很大的，因政府返还的方式和用途不同，再加上当地的政策及企业的实际情况存在差异，所以企业在选择处理方式，需综合考虑，谨慎选择。

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