财税答疑——房地产企业向业主支付违约金个税问题

银河飞雪

我们是一家房地产开发企业，因环保问题间歇停工，导致延期交房，现在向业主支付的违约金，是否需要扣缴个人所得税？

【答复】

（一）对于这个问题，国家税务总局曾经三次作出答复。

（1）2007年11月29日，答复“根据购房合同，房地产企业延期交房需向购房人支付一定的违约金，该违约金是否需要缴纳个人所得税，支付违约金的房地产企业是否有代扣代缴的义务？”

（2）2008年5月19日，答复“关于业主收到房产开发商延期交房或延期办理产权等违约金是否需缴纳个人所得税的问题”。

我们认为前两次答非所问，回复时均引用了国家税务总局《关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）文件的内容：

商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

尽管答非所问，但是答复却明确了：因房地产公司未协调好银行导致业主不能购房从而解除合同，从房地产企业收到的违约金，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税。

需要说明的是，将于2019年1月1日全面实施的《中华人民共和国个人所得税法》，删除了“其他所得”一项，但保留了“偶然所得”，对于国税函〔2006〕865号文件规定的情形，未来是否按照“偶然所得”征收个税，还有待明确。

（3）2009年3月6日，总局第三次对“房企违反合同约定，如延期交房，交房标准与合同不符，支付给购房人的违约金是否需交个税？有何依据？”作出了正确答复，内容如下：

《个人所得税法》规定，其他所得是指经国务院财政部门确定征税的其他所得。未经国务院财政部门确定征税的，不能按其他所得项目征税。因此，除国税函〔2006〕865号文件规定的情形外，房地产公司支付给购房人的其他形式的违约金（如推迟交房，房屋出现质量问题等），在财政部和国家税务总局未有明文规定之前，不能按其他所得项目征收个人所得税。

综上，房地产开发企业因环保问题间歇停工，导致延期交房向业主支付的违约金，无需缴纳个人所得税。

上述回复仅供参考，具体事宜请咨询主管或所在地税务机关。

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索马

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