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[转贴] 房地产篇:精装修——房地产企业节税利器 [复制链接]

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    3 天前
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-6-11 09:05:46 |显示全部楼层
    房地产篇:精装修——房地产企业节税利器

    长沙市近日印发了《关于印发<长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则>的通知》(下简称实施细则)。

    实施细则明确对保障性住房、刚需房源、中高档房源的装修价格实行分类调控。

    所有商品住宅均应通过第三方造价咨询机构核算,并必须遵循造价核算规定,以保证价格和价值基本相符,同时,开发企业应根据不同消费层次和市场需求情况确定装修档次。

    实施细则第五款同时明确,将全装修价格纳入合同总价,按房屋总价进网签备案。这意味着业主后续可以按房屋总价进行网签备案,毛坯与装修部分价格分列、明确标示。

    我们研究国家和地方政策可以得知,未来全装修房、精装修房是房地产企业发展住宅商品房的必然趋势:

    (1)1999年8月20日,国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发[1999]72号)。

    政策要求,加快住宅建设从粗放型向集约型转变,加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

    (2)2002年7月18日,建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)。

    文件提出,装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。推行装修一次到位的根本目的在于:逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房。

    (3)2008年7月,住房和城乡建设部再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。

    文件鼓励和推进一次性装修住宅,落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。

    (4)2015年9月1日,山东省人民政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》(鲁政办字〔2015〕151号)。

    文件要求:推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手,组织实施土建装修一体化,避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。

    装修作为房地产企业开发的一个趋势,合理利用将成为房地产企业合法节税的一大利器;如何利用,且听分孙老师通过案例分析。

    【案例分析】

    假设九鼎财税集团开发有一地产项目,基本资料如下:土地成本及开发成本合计为6000元/平方米,期间费用为1500元/平方米。

    九鼎财税集团旗下还有配套装修全资子公司,硬装装修成本为2000元/平方米。

    (不考虑增值税和附加)

    现在有几种方案可以考虑:

    方案一、销售毛坯房,房屋销售单价为12000元/平方米;

    方案二、销售装修房,假设装修成本为2000元,按2000元/平方米的价格向装修公司计算,房屋销售单价提高为14000元/平方米

    方案三、销售装修房,假设装修成本为2000元,按2000元/平方米的价格向装修公司结算,但房屋销售单价为15000元/平方米

    方案四、销售装修房,假设装修成本为2000元,按3000元/平方米的价格向装修公司结算,但房屋销售单价为15000元/平方米

    【解析】

    方案一:

    1.计算土地增值税:

    第一步,计算单位面积扣除项目金额

    (1)项目单位面积建造成本=(土地成本+建安成本)=6000元

    (2)开发费用

    项目实际发生的期间费用为1500元/平方米,假定不能够提供金融机构证明,则按照建造成本的10%计算时,可以扣除的单位开发费用=6000元*10%=600元

    (3)税金暂时不考虑

    (4)加计扣除=(土地成本+建安成本)*20%=6000*20%=1200元

    单位面积扣除项目合计=6000+600+1200=7800元

    第二步,计算单位面积增值额

    单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
    =12000-7800=4200元

    第三步,确定增值率

    增值率=增值额/扣除项目*100%=4200/7800*100%=53.85%
    增值率超过扣除项目50%,未超过100%,适用税率为40%

    第四步,计算土地增值税税额

    土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
    =4200*40%-7800*5%=1290元

    2.计算税后净利润

    (1)利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-土地增值税-期间费用
    =12000-6000-1290-1500=3210元

    (2)企业所得税=利润总额*25%=3210*25%=802.5元

    (3)净利润=利润总额-企业所得税=3210-802.5=2407.5元

    (4)净利润率=净利润/销售收入=2407.5/12000=20.06%

    此方案下,不涉及装修业务。

    方案二:

    假定装修成本为2000元/平方米,均为硬装修

    第一步,计算单位面积扣除项目金额

    (1)项目单位面积建造成本=(土地成本+建安成本)+硬装成本=6000+2000=8000元

    (2)开发费用

    项目实际发生的期间费用为1500元/平方米,假定不能够提供金融机构证明,则按照建造成本的10%计算时,可以扣除的单位开发费用=8000元*10%=800元

    (3)税金暂时不考虑

    (4)加计扣除=(土地成本+建安成本+硬装成本)*20%=8000*20%=1600元
    单位面积扣除项目合计=8000+800+1600=10400元

    第二步,计算单位面积增值额

    单位面积增值额=单位面积销售收入-单位面积扣除项目合计
    =14000-10400=3600元

    第三步,确定增值率

    增值率=增值额/扣除项目*100%=3600/10400*100%=34.62%
    增值率大于0,未超过扣除项目50%,适用税率为30%

    第四步,计算土地增值税税额

    土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%
    =3600*30%-10400*0=1080元

    2.计算税后净利润

    (1)利润总额=销售收入-土地成本及开发成本-装修成本-土地增值税-期间费用
    =14000-8000-1080-1500=3420元

    (2)企业所得税=利润总额*25%=3420*25%=855元

    (3)净利润=利润总额-企业所得税=3420-855=2565元

    (4)净利润率=净利润/销售收入=2565/14000=18.32%

    该方案下,装修公司按照2000元/平方米向项目公司收装修费,收入等于成本,所以没有利润。
       未完待续……

    附件:

    关于印发《长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则》的通知






  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-6-12 15:47:59 |显示全部楼层
    谢谢分享资料

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