房地产企业售后返租中的节税技巧与风险分析

银河飞雪

     所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发商，由开发商统一经营，经营收益归开发商。现在许多房地产公司往往成立物业公司或资产管理公司来运作售后返租业务。一般的商业经营模式是：物业公司或资产管理公司从购房者个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租。

营改增后此商业模式税负分析

对于购房者来说，物业公司或资产管理公司从购房者租回商铺或房屋的阶段，需要按3%税率征收增值税，符合免征增值税规定除外。如果购房者是个人，只能到当地国税局代为开具3%税率的增值税普通发票，物业公司或资产管理公司不可以享受抵扣增值税进项税。

　　

对于物业公司或者资产管理公司来说，其从购房者租回来的商铺或房屋再对外出租，需要缴纳增值税，一般纳税人适用11%增值税税率，小规模纳税人适用3%的增值税税率。

以案例具体说明

某房地产公司营改增后，采用“售后返租”方式在某市开发一栋商业大楼，准备采取售后返租的形式销售。房地产公司承诺，购房者买房后（假定购房者为个人），自买房后5年内每年可以得到房款7%的租金。房地产公司再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元（含增值税），开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护建设费及地方教育附加和不考虑增值税进项税额的抵扣。请分析此项售后返祖业务产生的税费。

　　

开发商每年就收到的租金需缴纳增值税计算如下：

　　

700 ÷（1+11%） ×11%=69.4（万元）。

　　

而开发商付给购房者的租金650万元，需要到当地税局代购房者扣缴税金，代为开具增值税普通发票。

　　

由于个人在当地税局代为开具增值税普通发票，不可以抵扣增值税，因此，房地产公司付给购房者的租金650万元，没有增值税进项税额可抵扣，必须对700万元的租金全额缴纳69.4万元的增值税，税负将近10%。

　　

建议：为了节约税收成本，降低税负，可以从签订合同进行筹划思考。具体操作要点如下：

　　

一、各购房者在购房时，由物业公司或资产管理公司与购房者签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

　　

二、由购房者或出租人、承租人和物业公司或资产管理公司（中介）签订三方租赁合同，合同约定物业公司或资产管理公司从租房者租金中收取一定比例的佣金。

　　

第三，物业公司或资产管理公司到当地税局代购房者或出租人扣缴税金，代为开具增值税普通发票。

　　

通过以上合同的签订，根据财税[2016]36号文件的规定，一般纳税人（物业公司或资产管理公司）收取的佣金按照6%征收增值税。购房者或投资客个人按3%征收增值税。

以上诉案例为例

房地产公司成立一家物业公司，并申请为增值税一般纳税人，购房者或者出租人与物业公司签订委托代理租房协议，同时购房者或出租人、承租人和物业公司签订三方租赁合同，合同约定：物业公司从租房者每年的租金中扣除支付给购房者或出租人650万元之后，剩下的作为物业公司的佣金。

　　

上述合同确立之后，物业公司可将收取的700万元租金分解为代收的租金650万元和代理手续费50万元，物业公司依法缴纳的增值税为：

　　

50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(万元）。

　　

此种做法的税负仅为0.4%，比由开发商与购房者直接签订租赁合同节省税金66.57万元，节税效果明显。

案例解析！房地产企业售后返租中的税务风险分析！

本文看点：目前许多开发商在销售商品房时，采用售后返租的促销手段，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商所有。这种模式存在巨大的税务风险，下面笔者将举例进行分析。

【例】A房地产开发公司采用售后返租方式销售商铺。A公司与购房者同时签订房地产销售合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元(原价100万元)出售之后再由业主返租给开发商，并且用未来三年的租金分别按4%、5%和6%抵扣房款，合计共抵扣15%的房款。

A公司此举包含面临以下税务风险：

如果A公司按照折后价格签订销售合同，同时在租赁合同中明确规定前三年免租金的话，表面上既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础，此举实则隐藏着巨大的偷税、漏税风险。

根据相关规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关可以根据周边房价和租金核定应纳税额。同时，在国税函[2007]603号文中也明确指出“从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。”

国税函[2008]576号进一步规定“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”因此，应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济业务，分别按照折扣前的计税基础进行税务处理申报缴税金。即A公司按照未折扣的售房原价申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，由返租业主按照未折扣的租金原价申报缴纳增值税、房产税和所得税。

此外，这种售后返租模式下的购房者往往是个人，这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税及附加、房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式，在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下，应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。若商业房地产企业未能履行此义务，税务机关有权依据《税收征管法》对商业房地产企业进行相应的税收处罚，因此商业房地产企业作为扣缴义务人会承担一定的涉税风险。特别是实际售后返租操作中，很多房地产公司由于没有在相应的返租协议中明确约定返租相关税金的承担责任，后续一旦税务机关检查追缴返租相关税金时，最终都要求房地产企业承担返租相关税金。

最后，除了税务风险，售后返租这一举措也暗藏着巨大的法律风险。住房和城乡建设部发文严禁房地产开发企业采用售后返租方式销售未竣工商品房。同时，最高人民法院也曾颁布解释售后返租可能以非法集资定罪。

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