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2018年5月26日，招商地产发布了《海上世界双玺花园三期2、3栋销售方案》。由于意向购房者众多，招商地产宣布将引入两条重要规则：一是购房者要缴纳500万元的诚意金，二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。
有的客户看到这个新闻后，可能会疑惑，这500万元的诚意金是否应该预缴税款？我们一起分析。
我们知道，房地产企业与业主签订合同前，会以定金、意向金、诚意金、订金、VIP会员费等名义收取一笔费用。
需要说明的是，“定金”和“意向金、诚意金、订金、VIP会员费”是有本质区别的，“定金”属于法律概念，是法定的担保方式，具有法律约束力。
《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《城市商品房预售管理办法》（建设部令第88号）第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第二十二条又规定不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
而“意向金、诚意金、订金、VIP会员费”一般都是房地产企业在未取得预售许可证前向意向客户收取的意向款，它们不属于法律范畴，不受《合同法》保护，随时有可能退还。所以，“意向金、诚意金、订金、VIP会员费”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项，应该在“其他应付款”科目核算。
因此，未取得预售许可证前，不应预缴相应税款。例如山东省国税局《全面推开营改增试点政策指引（六）》第四条“关于房地产开发企业预收款范围问题”规定，房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
但是也有部分区域有特殊要求：
1.增值税 《河北营改增有关政策问题的解答(之八)》第七条明确，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（1）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（2）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
2.营业税 《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号）第二条明确，房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。
3.土地增值税 《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第十一规定，房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。
4.企业所得税 《辽宁省大连市地方税务局 关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）第三条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
但是如果房地产企业已经取得了预售许可证，收取的费用，则应该按照如下法规规定，预缴相应税款：
1.增值税 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2.土地增值税 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入）应该预缴土地增值税。
3.企业所得税 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
综上所述，房地产企业收取款项是否预缴税款，应看时间节点，而不以企业会计分录的处理为转移。
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发表于 2018-5-31 08:58:34
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