房地产篇：猫鼠游戏——土地使用税税务稽查揭秘

银河飞雪

  文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。

知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。

【违法手段】

（一）企业已经签订购置土地合同，不做账务记载，未申报纳税。开发项目占用土地未按规定的纳税义务发生时间申报纳税。

（二）新征用集体土地未按规定申报纳税。

（三）未销售的商品房占用土地未按规定缴纳土地使用税。

（四）房地产企业开发的商品房在出售前自用或出租未按规定申报纳税。

【检查方法】

（一）核对纳税人纳税申报表中的土地面积与土地使用证所记载面积，核对原征地凭证、土地管理机关的批文等文件，必要时也可实地丈量，核实纳税人申报的土地面积是否真实，有无少报、漏报。

（二）检查适用税额，根据纳税人开发用地所处的地理位置，对照人民政府对本地区土地的等级划分界限及规定的单位税额，核实纳税人适用单位税额是否正确。

（三）检查纳税人开始缴纳土地使用税的时间是否正确。征用耕地的，核实是否在批准征用耕地满一年开始缴纳土地使用税；征用非耕地的，核实是否在批准征用次月开始缴纳土地使用税。

（四）检查企业是否以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，核实受让方是否从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，核实受让方是否从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（五）了解并实际查看是否存在有在土地使用税征税范围内实际使用集体建设用地，但未办理土地使用权流转手续的情况，实际使用集体用地的单位是否按规定缴纳土地使用税。

（六）了解并实际查看是否有单独建造的地下建筑，审核对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，是否按规定征收城镇土地使用税。对已取得地下土地使用权证的，是否按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款，未取得地下土地使用权证或土地使用权证上未标明土地面积的，是否按照按地下建筑垂直投影面积计算应征税款；是否对地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

纪仁辉

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