房地产篇：猫鼠游戏——房地产业税务稽查揭秘（二）

银河飞雪

     
    文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。

   

知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。

五、“还本”方式销售商品房未按规定申报纳税

【违法手段】

采用“还本”方式销售商品房时，将还本支出冲减当期营业额少交营业税。

【检查方法】

对于存在还本销售方式的，重点检查“主营业务收入”、“预收账款”明细账，并结合营业税纳税申报表，审核企业是否存在将还本支出冲减当期营业额少交税问题。

六、合作建房未按规定申报纳税

【违法手段】

1.以假代建真开发的名义开发项目，这种形式多以土地所有方的名义报建，所需资金由开发方代垫，实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权。双方均发生了纳税义务，未按规定申报纳税。

2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权双方均发生了纳税义务，未按规定申报纳税。

3.以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，收取固定利润或按销售收入一定比例提成未按规定申报纳税。

【检查方法】

1.检查是否存在合作建房项目，审阅相关合作建房协议，结合增值税纳税申报表，确定申报是否正确。

2.检查纯粹的“以物易物”合作建房，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，审核提供土地的一方是否按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目申报缴纳营业税，房地产开发企业是否按照“销售不动产”税目缴纳营业税。

3.检查以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，审核企业发生了出租土地使用权的行为，对其是否按“服务业——租赁业”征营业税；检查企业发生了销售不动产的行为，对其是否按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。

4.对于甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的，检查提供土地一方是否按照转让无形资产缴纳营业税。

七、“售后返租”业务未按规定中报纳税

【违法手段】

房地产开发企业开展“售后返租”业务以约定的优惠价格销售商铺等房产，按照优惠价款申报缴税。

【检查方法】

1.检查企业是否有售后返租业务，审核相关售后返租协议、售房合同、租赁合同等，结合纳税申报表，确定售后返租业务约定的优惠价格销售商铺等房产，是否按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条和《税收征收管理法实施细则》第四十七条规定核定的营业税营业额申报缴纳营业税。是否存在按照优惠价款申报缴税问题。

2.检查房地产开发企业售后回租业务是否分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。

八、“开发产品未按规定申报纳税

【违法手段】

房地产开发的部分商品房有租有售，特别是公建，在销售不理想的情况下，通常采用租赁方式收取相对高额租金，这部分收入有一定的隐蔽性，如承租方不需要正式发票，房地产企业可以不缴或少缴税。

1.将周转房、开发产品直接出租、委托自己兴办的物业管理公司对外租赁、先租后售或转作固定资产进行出租等，取得租金不入账少申报纳税。

2.房地产开发企业对无产权的停车位签订长期租赁合同，均一次性收取费用，未按照“服务业——租赁业”申报纳税。

【检查方法】

要进行实地查看，是否有写字楼、商铺、车位的出租行为，审核合同、协议，与账簿“其他业务收入”纳税申报情况进行核对是否按规定申报缴税。

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欲知更多，请看后续。

文章来源：孙炜财税课堂

纪仁辉

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