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[资料] 房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作 [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-2-6 15:37
  • 签到天数: 22 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2018-4-4 09:33:52 |显示全部楼层
    转自:天职税务
    2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼,房地产企业作为一个特殊行业,国家税务总局专门为此发文,以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作,天职税务将以专题系列的形式,和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。

    基础篇一
    基本政策
    要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作,就要先对房地产企业相关的政策法规深刻的了解。
    那就让我们先来看一看,总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。
    4.4.3.jpg

    相关说明:
    1. 房地产开发企业所得税汇算清缴,首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。
    2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中,主要且普遍适用的政策。
    3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定,如开发产品的成本利润率确定,销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。
    业务实例
    某房地产开发企业工商营业执照登记的成立日期为2015年6月1日,2016年3月1日与国土资源管理部门签订土地使用权出让合同,2018年6月份开始预售。

    问题1:
    在2017年度发生业务招待费支出80万元,能否作为筹办期间发生的费用在企业所得税前扣除?
    答:不能。
    根据国家税务总局公告2012年第15号第五条规定:企业在筹建期间,发生的与筹办活动有关的业务招待费支出,可按实际发生额的60%计入企业筹办费,并按有关规定在税前扣除。
    筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。即该房地产企业的筹建期间为自批准筹建之日起至2015年6月1日。显然2017年度不属于企业的筹建期间,不能适用2012年15号公告关于招待费扣除的规定。


    问题2
    2017年度发生的业务招待费可否向以后年度结转,待2018年有预售收入时再一并扣除?
    答:不可以。
    曾经有国税发(2006)31号第八条规定:新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
    但是该文件自国税发 [2009]31号文件出台后,[2006]31号文件自动失效。
    同时在《关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局公告2011年第2号)的失效废止目录中。

    基础篇二
    基本概念
    想做好房地产开发企业所得税汇算清缴工作,首先要明确几个基本概念:完工年度、预计计税毛利率、预计毛利额、实际毛利额。而本期讲堂,将为您讲解这些名词的意义。

    完工年度
    房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭,完工前后企业所得税处理方法不同。
    完工年度之前,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,并填入企业所得税纳税申报表中。

    在完工年度,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
    在完工年度后,企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额,并填入企业所得税纳税申报表中。
    4.4.4.jpg
    而对于完工年度的确认,主要由三条现行规定,分别为:
    4.4.5.jpg
    预计计税毛利率
    根据国税发[2009]31号文件第八条规定:企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
    (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
      (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。
      (三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
      (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
    预计毛利额
    企业预售方式销售开发产品所取得收入乘以预计计税毛利率,计算出预计毛利额,并调整当期的应纳税所得额。
    实际毛利额
    完工年度,企业根据完工开发产品的单位计税成本,计算出已售产品的计税成本,然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本,计算出已售开发产品的实际毛利额。

    九鼎财税

  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-6-12 15:36
  • 签到天数: 309 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2018-4-4 10:52:42 |显示全部楼层
    学习了,谢谢楼主分享!

  • TA的每日心情
    奋斗
    昨天 06:38
  • 签到天数: 2348 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2018-4-6 20:02:44 |显示全部楼层
    谢谢分享

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-4-9 14:59:45 |显示全部楼层
    谢谢分享

  • TA的每日心情
    奋斗
    昨天 06:36
  • 签到天数: 2365 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2018-4-20 10:20:28 |显示全部楼层
    谢谢分享

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