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浅谈对土地增值税筹划的一些认识 -------献给喀什姑娘苏啦 近年来随着房地产的升温，越来越多的资金开始涌入房地产行业。然而房地产行业所涉及到的税种多达11种，且涉税金额巨大，整体税负高达15-25%，这也给一些企业的财务人员提供了足够的偷税的动力，所以我国的房地产行业连续8年被国家税务总局列为税务专项检查重点行业，每年查处巨额偷税款，严打之下，房地产企业纳税筹划开始升温。笔者在从事房地产财务工作中，发现许多的房地产财务人员对土地增值税的筹划存在一些误区，下面我将简单举例说明。 误区一：享受普通住宅增值率未超过20%免税的政策。 我国《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”“不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。” 土地增值税的高税负税额大是出了名的，所以大多数的房地产财务人员都是想尽办法争取这一免税政策，以期达到节省土地增值税的目的。其实此项优惠政策看似非常的实惠，但却并不是都能为企业节省税款，应具体问题具体分析。下面作者举例说明： 例一：列夫托尔斯泰房地产开发公司的安娜小区将要进行土地增值税清算，该项目产品为一独栋的12层建筑物，-1楼为车位，1-2楼为商铺，3-10楼为普通标准住宅。现分分别计算土地增值税额及汇总计算土地增值税额，具体数据如下表：
单位：万元 从计算表中我们可以看出，分别核算虽然普通住宅享受了免税政策，但是因商铺和车位的增值率太高，企业还多缴纳了70万元的土地增值税；相反，合并计算尽管让普通住宅放弃了免税优惠，但是因为汇总计算让增值率低的普通住宅拉低了项目的整体增值率，从而降低了项目所使用的税率，从而节省了税款。尽管现实业务中，这种情况很少会出现，但是并不代表没有，尤其是在一些地段繁华，商铺和车位售价特别高的项目中是极易出现的。风险提示：此方法有最终不被税局承认的风险，使用此方法之前建议与税局沟通。 误区二：代收费用的筹划。 根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供劳务，转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。同时，《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：对于县级及以上人民政府要求房地产开放企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可以作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以扣除，但不允许作为20%加计扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 保守估计有80%的财务人员都对代收费用在土地增值税中的认识都存在着偏颇，他们会认为如果将代收费用计入到土地增值税应税收入中去会增加最终的土地增值税，因为现实中我们通常都会认为应税收入越少越好，而这在其他绝大部分的税种中也的确是这样的。而且这还有一个好处就是可以节约5.6的营业税及附加，所以实务操作中，许多的房地产财务人员都是利用物业公司将这部分代收费用与房价收入分开了的。这种操作方式笔者赞同，但是在计算过程中未必是这样的，土地增值税有其特殊性，它是超率累进，它的收入不变，增值额与扣除项目此消彼长，如果用函数表示出来，它的斜率变化很大。算了，还是举例说明吧。 例二：国际米兰房地产开发公司出售一栋写字楼，销售收入5000万，代收各项税费200万，总的扣除项目为2400万。现将方案一（代收费用计入总价）与方案二（代收费用不计入总价）分情况计算土地增值税，如下： 从案例中我们可以看出，将代收费用计入了房价中，尽管将总的应税收入提高了，但是同样的也增加了扣除金额，也因为增值率的降低而使税率降低从而使最终的税额降低。友情提示：此种计算方法比案例一具有更大的主动性，因为税法明确说的是：“如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入”，那么言下之意企业也是可以将其作为转让收入计算土地增值税的。但是此方法却有一个限制：其一仅适用于扣除项目不及收入一半的情况，即增值率超过100%的情况。因为通过数学的极限理论我们可以得知，15/14至16/15至17/16是逐渐趋近于1的，这样使用的税率才会越来越低。反之，会使使用税率越来越高，如增值额为4，扣除额为9，代收费用为2，则将代收费用计入总价的增值率为6/11=0.54，适用税率为40%；若不将代收费用计入总价，那么增值率为4/9=0.44，适用税率为30%。那么两种方法对企业最终的税额影响是很大的。现实中加上代收费用增值额与扣除额的情况几乎不可能发生，所以实务中还是建议企业将代收费用剥离收入总额单独计算，且计算土增税时也剥离开来。 结语：房地产行业因其涉税种类多，税额巨大给了纳税筹划很大的生存空间，但是房地产行业的纳税筹划不是一个简单的理论运用过程，而是受到了方方面面的限制，必须综合考虑才能做好纳税筹划。房地产企业的纳税筹划必须要求熟悉行业的财税法律法规，甚至还牵扯到合同法、工程造价等相关的跨财务的领域，对房地产财务人员提出了比较高的综合要求。房地产企业内部也必须建立严格的控制制度，要尽量保证开发的会计成本与税法成本的一致性，同时也要求财务人员税前做出最精确的纳税测算，为纳税筹划提供数据支持！ 在下才疏学浅，斗胆写此篇，不足之处，诚惶诚恐战战兢兢如临深渊如履薄冰的请各位大侠不吝赐教！拜谢啦！ | 
发表于 2013-4-26 12:00:24
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