[税务] 房地产企业所得税模型 [复制链接]

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发表于 2012-10-12 16:53:58 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业所得税模型
   房地产企业较易出现隐瞒预售收入、不及时确认完工收入、不遵循收入与成本费用配比原则，随意调节?°开发成本?±、虚列期间费用等问题，从而造成应缴税款后移或少缴税款。
另一方面，房地产开发企业项目开发周期长，投入资金大，存在滚动开发，结算及收款方式多样，现金交易量大，成本、费用项目复杂，涉及第三方信息多等行业特点，而所得税申报的季度申报表仅填报利润总额一项，年度申报表对房地产企业相应成本组成及预售收入等财务数据未能予以体现，极易出现监管盲点。
而且房地产企业在不同阶段核算的利润变化起伏大，单纯设一个利润率或者税负率等指标，很难对房地产企业税收实施有效监控。
  初步形成了房地产行业“数据互证，指标校验，动态控管”的建模思路。
（一）遵循三个思路
一是掌握财务数据链。
根据房地产企业从立项-开发-建造-预售-交付-结算的行业运行规律和相应的财务核算程序，设置成本、费用、收入组成等各类别指标体系。
   根据数据链的内在逻辑和钩稽关系，使异常数据的发现有迹可循，迅速发现存在的主要及重要疑点，从而确定审核重点。
二是扭住几个关键指标。
抓住直接影响应纳税额的收入指标，如收到的预售款、应确认的收入、预计毛利额的转回等；抓住直接影响应纳税额的期间费用指标，如广告费和业务宣传费、财务费用、开发间接费用等；
抓住直接影响应纳税额又极易虚提虚列的成本指标，如建筑安装成本、出包工程招标价、资金利息支出、预提费用、营业税金及附加的缴纳和转回等，对这些指标开展重点分析。
三是实施分阶段跟进控管。
依照房地产企业未完工产品预售和交付使用（或竣工证明备案、取得产权证明）确认收入两个阶段计算应税所得额的不同，分别设置评估和预警指标。
未完工企业侧重于预售收入和相关税费的确定；完工产品企业侧重于预售收入和相应营业税金及附加、配比的开发产品成本的结转、已取得发票成本项目支出等的分析和确定。
同时注重两个阶段企业申报收入完整性、及时性的监控，特别注重在交付使用阶段的当期，是否全部确认已预售的预售收入并相应结转可按规定结转的开发成本，管控企业收入和成本费用两个源头，从而防止企业收入后移甚至少缴税款。


（二）采集三方信息相互印证
一是系统自动取数。
主要是从CTAIS和征管辅助系统提取企业季度申报及年度汇缴数据，以及其他附报的相关报表数据。
二是管理员采集第三方数据。
主要从透明售房网、代收物业维修基金、房管部门备案资料等提取可比对的第三方数据，与企业申报数据进行核对。
三是企业备案及补充申报资料，弥补申报表数据的不足。
主要是根据国税发[2009]31号文要求，并结合滨江实际管理需要，要求企业申报规划批准、预售许可、项目情况和出包工程合同等备案资料，以及根据企业内部销售系统可直接取数的商品房销售、收款情况和企业成本、费用、利润等核算数据，填报《房地产企业商品房预售情况表》、《房地产企业商品房销售收入确认情况表》、《房地产企业营业成本发生情况表》、《房地产企业利润总额组成及预售结转确认收入情况表》。
（三）进行三次比对。
从企业应纳税所得入手，通过透明售房网等第三方数据和企业申报资料比对，企业申报数据和财务报表比对，以及企业填报的《房地产企业商品房预售情况表》、《房地产企业商品房销售收入确认情况表》、《房地产企业营业成本发生情况表》、《房地产企业利润总额组成及预售结转确认收入情况表》等各申报表之间的表表比对，发现疑点，进行分析。
一是预售情况分析。区分不同的收款方式，分别设定预警值，一次性收款、按揭首付款直接确认收入，按揭贷款至多延后1个季度确认收入的原则，分别设定5%未收现款和次季度申报10%未收按揭款的警戒值，防止房地产企业延后确认预售收入的问题。
二是收入确认分析。

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