[会计] 开发费用的审核要点 [复制链接]

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发表于 2012-3-12 18:56:47 |只看该作者 |倒序浏览

开发费用的审核要点

1、销售费用的审核
① 审核各项销售费用是否取得合法有效凭证，付境外费用是否按有关规定办理。
② 审核各项销售费用是否含有关联企业、其他企业或非清算项目的费用。
2、管理费用的审核
① 审核各项管理费用是否取得合法有效凭证，付境外费用是否按有关规定办理。
② 审核各项管理费用是否含有关联企业、其他企业或非清算项目的费用。
③纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除
3、财务费用的审核
企业为进行筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用，对利息支出的审核：
①审核各项利息费用是否取得合法凭证。
②如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，有无将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目。
③审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定。
④审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
⑤审核各项借款费用，按照会计有关规定资本化的借款费用金额是否符合税法有关规定。
审核方法
（1）根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
（2）利息支出的有关规定：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
（3）土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准是截然不同的。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业财务费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。这是由土地增值税的特点决定的。土地增值税是在房地产转让时按转让收入减除扣除项目金额后的增值额征税，土地增值税要按转让项目计算增值额。而房地产开发企业按新财务会计制度规定，其三项费用是作为期间费用，直接计入当期损益，不按转让项目进行分摊。因此，土地增值税扣除项目金额不可能按实际支出数扣除，但考虑到房地产开发费用中的利息支出所占的比重较大，而且可以通过银行提供的证明掌握其实际支出情况，因此，对利息支出作了特殊规定。
4、需要关注的问题
（1）关于企业间拆借资金利息费用和集团统借统还资金利息费用的列支问题
对于房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用不得作为开发费用据实进行扣除，对部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还（包括集团公司为该项目向银行进行专项贷款）方式向银行贷款产生的利息费用，即使集团公司未加收任何额外费用，由于没有金融机构证明，因此也不得据实扣除。
（2）关于房地产开发企业为职工支付的“四费一金”的费用列支问题
目前房地产开发企业为职工支付的“四费一金”通常全部或大部分在“开发间接费”科目核算，这样一来就有可能作为开发成本直接扣除并进行加计扣除，而按照规定，这部分费用在清算时应作为开发费用认定，应此在审核时应注意对这部分“四费一金”的费用应予以调出，作为开发费用处理。