[财务审计] 房地产开发企业销售收入审计攻略 [复制链接]

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发表于 2010-7-25 10:13:54 |只看该作者 |倒序浏览

房地产开发企业销售收入审计攻略

　房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，是伴随着我国土地使用制度的改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业，它与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系，但又不同于这些产业，而形成一个独立的行业——房地产业。
　　房地产开发企业生产的最终产品——开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
　　
　　一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
　　
　　房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
　　1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
　　根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
　　2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
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