与李曙亮先生探讨房地产开发企业一书的部分内容

杨雨润

与李曙亮先生探讨房地产开发企业一书的部分内容
尊敬的未谋面的同行朋友，学习了你在大连出版社出版一书，深深感觉到你对我们财会同行做了一件大好事，但是里面的一些内容，我认为有一些明显而特别不严谨，不实际的地方。在学徒们向我询问时，真的无法解答。我是一个一直从事财务工作的高级会计师（没有通过外语考试），注会，注水都差一门没有过关的从事财会税务工作26年的同行朋友，为了把这为财务核算行业做的件大好事做得更加完善，是否可重新整修再次出版？
1、31页，关于土地评估后进入合资公司，目前会计准则与税务法规都有规定：用货币资金以外的资产投资，分为两步业务来处理：依照公允价销售，依照公允价作为合资公司资产入账。超出合资公司约定资本比例的部分，列入资本公积。你的书是给一些新入门的同事提供参考的，不是学术研讨。没有必要和依据将差额部分列做什么其它应付款。
2、53页：关于公司自建办公楼的业务处理，应该将土地使用权转入在建工程，完工后在进入固定资产，在提取折旧，统一在税前抵消。公司会计是为公司利益服务的，在没有税务法规没有明晰的前提下，尽量为公司争取利益。统一计提折旧，提前税前补偿资产投资。使公司提前获得了货币时间价值。只是财务人员必须具备的素质。
3、56页：关于土地使用税的问题，也是没有站在公司利益上，与实际严重脱节。要是依照这样处理，财务人员只有被吵鱿鱼。国税发（2009）31号文，也只是重申房地产成本的范围；在土地征用及坼迁补偿费，有明确的相关税费的提法，并没有说取得土地使用权的土地税用税，印花税不能进入房地产成本！即使你是税务稽查也没有依据的！你是落入了日常财务核算圈子，站在国家税务的角度，提出了一个错误的业务处理。当财务核算和税务法规有冲突湿，依照税法法规羽调整纳税，没有明确的要求，你就不要乱认为了。目前会计在公私中的就业本来很艰难，要是这样误导真是害了同行。
4、改装商品房，你要列入销售费用，税务规定何在?为什么不列入成本装修等？那种对公司有利？没有任何特别明确依据，为什么要引导公司财务做不利于公司的处理？
5、49页等，购进固定资产和材料，要列进项税金？这个进项税金怎么转销？房产公司是一般纳税人？若有这种特殊情况，你也要说明。
6、106页，领导用车列入应付职工工薪。这种业务没有哪家公司会这样处理的，也无法认定的。纯属画蛇添足，增加公司用人成本。直接一切入费用。都是工作需要的配备和开支。
7、成本核算不清晰：
你可以先归集，然后要分配到开发产品中去抵偿增值额。把步骤说清。新入门的同行真的无法领会，我们就失去了出书的实际意义了。
主要就是有些脱离实际，不考虑公司财务必须为公司争得公司利益。
敬请李曙亮和同行们指正
广西财会同行杨锐
2010年6月30日

风雪夜归人

非常感谢杨老师能这样热心地给我们讲解，我没有读过这本书，但从杨老师的描述中，我推测该书可能是依据新会计准则编写的。杨老师文中谈到的一点问题，我觉得可探讨。
一、是房地产公司自建办公大楼，土地使用权的结转问题，按新会计准则，土地使用权不再转入房屋价值，即不再入固定资产，按固定资产年限计提折旧摊，而应按无形资产年限摊销。当然执行原会计制度的还是如杨老师那样说的办理。二、土地使用税与印花税入何会计科目？按原会计制度科目说明，是计入管理费用科目的，这可是会计处理的依据，其实计入费用科目也没什么不好，当年 就税前扣除了。如果说是为了土地增值税考虑，但土地增值税基本是核定征收的。
三、商品房改装支出，如何处理？一般认为在开发产品完工前发生的支出是计入开发产品成本，完工后发生的小打小闹的维修计入销售费用，当然如将商品房改装成精装修房这种大额的支出，又另当别论了。其实把装修费用计入销售费用，假如能在税前列支也未尝不好。当然大额的不一定能计入。
四、按新会计准则，为老板配车支出应是应付职工薪酬中的非货币性福利，其实反正就是这点钱，不管是计入薪酬还是直接计入管理费用，都能在税前扣除。不过按制度应是书中说的。出书也不容易，毕竟是讲大道。要经得起批驳，要讲政策。讲准则。
     我还不是高级会计师，但喜欢看书，思考问题。就当抛砖引玉，愿大家多探讨，把业务水平提得更好。

蒙会计

嗯说得有道理

矫健

我们编者团队非常重视，已经打印并分头研究，里面有些问题明显错误，我们将改正，有些问题需进一步研究，研究后会给出明确答复！

    再次感谢!

矫健

杨锐老师您好！
   我是《房地产开发企业会计与纳税实务》一书作者李曙亮，首先非常感谢您认真阅读《房地产开发企业会计与纳税实务》并提出修改意见，我代表本书的作者团队对您表示衷心的感谢！
    《房地产开发企业会计与纳税实务》一书出版后，由于我们知识、水平和从业经验（至本书出版时未满8年）的限制，我们深知这本书无论从体系上，还是从内容上都存在错漏之处，每当想起此事，我都深深感到内疚，担心误导读者，始终有一种负罪感。为减轻我们的负罪感，我们抱着一种完全开放的心态，在给读者赠书时都附信邀请业界人士对本书提出批评和完善，以使本书能够相对完善。如果我们抛出存在大量错漏的本书，引来良玉，对我们也是一种慰籍，这也算是为我们赎罪。
    所幸的是，本书上市后，在4月10日我们应中国会计视野论坛-房地产业务探讨版面版主云中飞和珠海中拓正泰会计师事务所的邀请，到珠海参加了《房地产开发企业会计与纳税实务》再版交流会，在交流会上，云中飞老师和珠海中拓正泰会计师事务所的多位老师都提出了很多宝贵意见；还有在中国会计视野论坛-房地产业务探讨版面上，有很多关心本书的网友也提出了书中存在的问题，给出了真诚意见，我们已经在2010年4月低进行了修改，本书第一次印刷的3000册售完后5月份将修改后的书稿进行了重印，但这次重印没有对本书的结构进行调整。
    特别是看到您通过大连出版社、房地产会计网、中税网转给我的《与李曙亮先生探讨房地产开发企业一书的部分内容》一文后，我深感欣慰，古人吕不韦悬赏千金请人找《吕氏春秋》的疏漏之处，而您一下提出本书的七条修改意见，我们非常感谢，并请您留个地址，我们将以本书相赠，并希望以书为媒，结交您这位从业26年的老前辈。
    您所提出的七条意见，请允许我一一作答，回答不妥之处敬请原谅，并希望进一步批评和给出指导意见：

    一、第五个问题：“49页等，购进固定资产和材料，要列进项税金？这个进项税金怎么转销？房产公司是一般纳税人？若有这种特殊情况，你也要说明。”
    此处属于书中错误，在4月底5月初重印时已经修改。

    二、第七个问题：“成本核算不清晰：你可以先归集，然后要分配到开发产品中去抵偿增值额。把步骤说清。新入门的同行真的无法领会，我们就失去了出书的实际意义了。主要就是有些脱离实际，不考虑公司财务必须为公司争得公司利益。”
    属于我们水平有限，目前我们整个写作团队不具备把房地产开发企业成本核算写清晰的能力，这也是我想尽快再版本书的原因之一。同时我也关注到：
    （一）财政部在发布的“2010年会计管理工作要点”中第三条中指出：“研究制定全国统一的产品成本核算制度，强化企业成本管理；
    （二）我也在《管理世界》杂志看到一篇关于煤炭企业成本核算的文章；
    （三）我也在中国会计学会网站上看到邱闽泉《浅谈制定统一成本核算制度的必要性》一文中提到，“以房地产作为主业之一的天洋控股有限公司韩先生更直言道：“我几乎翻遍了所有的相关书籍，都没有找到针对房地产行业的成本核算制度。”
    不过，我觉得到今年底或明年初应该会有统一的成本核算办法出台，我们也找了大量的书籍及资料学习，本书再版时一定会对这一块内容进行较为清晰地介绍，希望您和大家能够对该部分把关。

    三、第一个问题：“31页，关于土地评估后进入合资公司，目前会计准则与税务法规都有规定：用货币资金以外的资产投资，分为两步业务来处理：依照公允价销售，依照公允价作为合资公司资产入账。超出合资公司约定资本比例的部分，列入资本公积。你的书是给一些新入门的同事提供参考的，不是学术研讨。没有必要和依据将差额部分列做什么其它应付款。”
    这个问题我觉得应从本书的定位和写作安排两个方面来谈：
    （一）本书的定位：本书在我写作之初的定位是房地产开发企业会计人员的会计和纳税业务读物，本书不谈财务管理和税务筹划以及其他问题，但会计的确认、计量、记录、报告都是要谈的，在本书前言部分已经写明“本书适合房地产开发企业财务与会计人员，内部审计人员，会计师事务所的注册会计师等社会中介机构人员，拟从事房地产开发企业会计工作的学生及其他行业会计人员阅读。本书针对有一定会计基础的人员编写，没有会计基础的人员在阅读本书前可先学习一些会计基础知识。”而并非仅是您所说的“是给一些新入门的同事提供参考”，在珠海交流会上，云中飞老师提出了“房地产开发企业会计案头书”的概念，我觉得非常贴切，大连出版社在推荐本书时“房地产开发企业会计上岗必读书”，在重印时已经改为“房地产开发企业会计必读书”，了解本书的定位非常关键，这是我们进一步交流的基础。
    （二）本书的写作安排：因为本书的大部分作者来自于房地产开发企业一线，直接从事房地产财务工作，对于一些疑难问题的处理上实务界也有不同观点，这些观点各有各的道理，都属于会计职业判断的范畴，我们只是想把这些观点介绍给读者，让读者有个全面的认识。所以对于31页的问题，我们提供了三种观点，供读者参考。“有没有必要和依据将差额部分列做什么其它应付款”，让读者去判断吧。

    四、第二个问题：53页：关于公司自建办公楼的业务处理，应该将土地使用权转入在建工程，完工后在进入固定资产，在提取折旧，统一在税前抵消。公司会计是为公司利益服务的，在没有税务法规没有明晰的前提下，尽量为公司争取利益。统一计提折旧，提前税前补偿资产投资。使公司提前获得了货币时间价值。只是财务人员必须具备的素质。
    这个问题房地产会计网的天上人间路已经说得很清楚了，不过我觉得我需要再次明确一下本书的写作依据，在本书前言部分和第一章第6页上面段末已经写明本书是依据《企业会计准则（2006年）》来写的，所以与《企业会计准则（2006年）》有差异的地方我们在书中不予讨论。

    五、第三个问题：56页：关于土地使用税的问题，也是没有站在公司利益上，与实际严重脱节。要是依照这样处理，财务人员只有被吵鱿鱼。国税发（2009）31号文，也只是重申房地产成本的范围；在土地征用及坼迁补偿费，有明确的相关税费的提法，并没有说取得土地使用权的土地税用税，印花税不能进入房地产成本！即使你是税务稽查也没有依据的！你是落入了日常财务核算圈子，站在国家税务的角度，提出了一个错误的业务处理。当财务核算和税务法规有冲突湿，依照税法法规羽调整纳税，没有明确的要求，你就不要乱认为了。目前会计在公私中的就业本来很艰难，要是这样误导真是害了同行。
    这个问题属于我们探讨的观点，我们是依据以前的制度规定，并没有说“应该怎么做”，而是说“我们认为”，是探讨性质的，我们在前言部分已经写明“值得注意的是，因《企业会计准则（2006年）》以原则导向为主，本书的会计处理是依据会计准则中的原则，结合业务情况进行的具体分析，不同房地产开发企业因所处的不同环境等原因，不同的会计人员可能会有不同的会计职业判断，本书的观点仅代表编者依据会计准则做出的会计职业判断。”所以我们提请您和读者在阅读本书前一定要读读前言部分和第一章的内容，否则忽略前提去读本书，可能会犯忽略前提的错误，是很不可取的。

    六、第四个问题：改装商品房，你要列入销售费用，税务规定何在?为什么不列入成本装修等？那种对公司有利？没有任何特别明确依据，为什么要引导公司财务做不利于公司的处理？
    这个问题房地产会计网的天上人间路已经说得很清楚了，我们就不再多说。
    杨老前辈您所说的“税务规定何在?”的问题我们必须明确，这需要明确一个概念，依据什么进行会计处理？是依据会计法规？还是依据税务法规？这是个很重要的问题，我个人认为，会计是会计，税务是税务，会计处理是为了真实反映企业的财务状况、经营成果及现金流量，而税务规定是为了税收征管，不能把税务规定与会计规定混为一谈，更不能依据税务规定进行会计处理。会计人员在日常会计处理时依据会计法规进行会计核算，纳税时依据税法的规定进行相应的调整。
    当然税法规定会影响会计核算，如所得税会计，会计法规也会影响税务，如房产税的计税依据，这些我就不在老前辈您面前班门弄斧了。

    七、第六个问题： 106页，领导用车列入应付职工工薪。这种业务没有哪家公司会这样处理的，也无法认定的。纯属画蛇添足，增加公司用人成本。直接一切入费用。都是工作需要的配备和开支。
    这个问题房地产会计网的天上人间路已经说得很清楚了，我就不多说了。
    以上是您所提问题的答复，不知您是否满意？如有不当之处，希望您能谅解。
    再次感谢您所提的宝贵意见，我们还会进一步研究领悟.

榕榕

赞同天上人间路的观点，书中虽有一些小的错误，但不妨碍会计人员理解

风雪夜归人

第一个问题我赞成杨老师的观点。
      以非货币性资产出资，按新会计准则属于非货币性资产交易，对于非货币性资产交易，新会计准则对此是有明确的会计处理规定的，并不需要会计人员去做职业判断！
     该书既是一本房地产会计与纳税实务的读本。一切都应在会计制度、准则与税收法规的框架下编写，其观点应是符合大家共识的主流观点。对于一些有待探讨的、期待创新的观点我认为不应编入，实务从书就应是指导大家去操作的书籍。

ccabc

真急人，想学习看看!谢谢

暗夜群星

针对天上人间对杨老师的,回答之我的不同看法
天上人间说土地使用税和印花税进入管理费用可以在当年抵企业所得额,而土地增值税太多是核定征收的. 我认为现在在很多城市尤其是一线城市,土地增值税的征收还是以查账征收为主.我所在的几个房地产公司多以查账征收对楼盘清,所以我觉得土地使用税和印花税对土地增值税还是有影响的.
      土地增值税是对房地产开发成本影响中很重要的一个环节,按我经验如果拿地较早,楼面地价较低,则尽可能争取核定征收.有时候中国是事在人为,没有什么不可能的.

自由飞翔2010

讲的有道理，过来瞧瞧！