TA的每日心情 | 开心 2015-6-23 10:57 |
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签到天数: 108 天 [LV.6]常住居民II
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第一节:地产商玩弄百姓把戏一:规划用地面积和规划建筑面积的行为艺术
这样吧,上来就技术性的没意思。先说大家最喜欢的,选房买房方面的好了。至于这些技术玩意回来带着写。
咱们买房子第一想的是什么啊?是建筑面积。但是问你建筑面积怎么算出来的,很少人说的明白,你以为你拿了房产证,你拿了上面的条条框框你就是爷了,其实你是孙子了。因为在你打算买房前你就被涮了。
先说大点,小点的不说你都明白。
房地产商在拿地时,有个文书,首先两天就是规划用地面积,以及规划建筑面积。
什么是规划用地面积,就是规划批准的红线内占地的面积。就好比清朝初期,那些立功大臣跑马转了一个圈,好,这圈里的地是你的了。可惜那是清朝,咱们现在是现代社会,社会主义社会。这地是你的不假,但是不能把楼盖满了吧,中国大啊,比香港大多了、你去香港看看,那才是楼靠靠,打开窗户就是对窗的内裤。咱们大陆是对门,香港是对窗。所以你得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少?你又不是清朝的立功大臣,你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。
什么是规划建筑面积,建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这好比你去餐厅吃饭,点菜的技巧。你点多了吃不了,剩了就馊了。馊了这词好玩,有一次去广州,看见一大片地就馊了。你点少了吧,自己饿着对不对。做地产的人都是坏心眼,一个比一个坏,他们总想着用花最少的钱买最大的地,用最少的地搞最大的建筑面积。
别忙,有国家呢。国家让你随意乱画吧?不能。
于是给你个数字,这个地啊,靠近商业区,高层啊,建筑面积要在多少以上,用必须控制在多少以下。
其实地产商也挺憋屈的,但是坏心眼不少。
比如,竞标的时候,哪一家的建筑面积都是最少的,靠,真宽阔啊。不懂的人以为是建体育场呢。然后呢,只要地拿下来了,再去一看,靠,体育场变坟场了。密麻麻的楼盘出来了。
你能去拆了重建吗?
我说这些不是说上面的事情,其实这个建筑面积与规划面积的多少与房主是有很大联系的,其实也不大,就70年的事儿。
直接进入主题吧,今天说下选房。以及买房前要了解的东西。
对房产商来说,获取利益是他们的经营目的,而消费者追求的是尽可能少的支出。所以,我们买房的时候,如果先搞清楚了开发商定价的方法和理念,掌握必要的交易谈判技巧,省个十万八万很简单的事情。
1,房价究竟是哪个王八蛋定的?
决定商品房的价格因素很多,这和水果差别太大了,水果的成本是什么,是树木以及果农的劳作,而且还有物价局根据市场相应调整。如果今年水果产的不好,那价格就上去了,如果产的好,那价格就下去了。可是房子不是这么简单,你经常郁闷,为什么房子这么多,价格却一直往上爬呢?这里面就有很大的猫腻。决定的价格最主要是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费,最后是开发商的利润。
我曝个内幕,一个房子从拿地到物业管理,需要多少个手续?需要多少个红章?答案是79个,如今还在增加中。我想说什么,我就不明说了。
一般来说,建房成本中,土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%-20%房屋建筑安装费用,很多人都以为是大头,其实这个你认为最重要的东西占的比例相当少,一般在20%-30%之间,有时候不到20%。市政设施费用是10%左右,各项税费高达30%。在此基础上,还要加上20%是房地产的开发利润。所以你看,其实地产商也不是大爷,也是很孙子的,干了10个人的活,也就拿2个人的工资。这还是房子售完之后,如果这房子有20%卖不出去,如果他又刚好贷款方面出了问题,那他其实就是负利润了。
所以我经常看到很多朋友骂房产商,其实他不值得我们去骂。
如今,北京以及各地频出地王,其实就是个很危险的事情,土地费高了,房子不涨价那才神经呢? |
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