物业公司纳税状况“乱生相”

郭伟税务工作室

最近，相关媒体对物业公司的报道比较多，大多是业主抱怨的声音。可以相提并论的是，他们的税务状况也和其管理一样混乱不堪。其实物业公司与房地产商本来就有着千丝万缕的联系，他们之间的关系大致分为三种，那就是：有血缘联系的父子关系；无血缘联系的干儿子；双方共同遵守“潜规则”的情人关系。

    不论是什么关系，两者之间就是一个利益共同体。亲儿子当然不会打老子，若两家打起来，大多是干儿子或情人干的。其问题所在是，当这些与房地产商没有“血缘”关系的物业公司，在“干爹”的呵护下成长起来以后，大多想摆脱“干爹”的束缚，自己单干，因为他们已经拥有足够的经济实力，所以作为业主的广大百姓，不要太在意他们之间的明争和暗斗，因为只要条件已谈妥，他们还是会“和好如初”。

    从国家税收政策的制定、执行角度来看，把物业公司定义在服务业并征收营业税，当时对物业公司税收政策的考虑还是比较宽松的，因为它就是一个服务机构。如果再上升一定的高度，充气量它也就是业主的管家而已，业主与它的关系就是服务与被服务的关系。物业公司的税收政策基本上是按照旅行社的模式来征税的，因为旅行社旅游收入有它的特点，那就是：所收的团费中包含了游客在旅游过程中的住宿和餐饮费用，因此按照税法有关规定，这些支出是要从旅行社的收入当中予以扣除后再征税，旅行社和导游的收入基本上靠旅游景点（或酒店）的回扣以及游客付的小费来体现的。其实物业的公司的税收政策也基本如此，那就是将其物业费收入扣除为客户代垫的相关费用（如：水电费）后按差额计征营业税。但现在的情况是物业公司感觉这样收入太少，于是就“玩了个大的”，它把本属业主所有的公共部分予以出租（如：停车场、电梯上的广告……）；或与煤气公司、自来水公司合谋，将水电费加价后卖给业户；更有甚者，有些物业公司把一些收入当成“主业”来经营，如：停车场收停车费、把已摊到业户房屋面积上的停车位卖给业户等等。当业主提出不同意见时，大多得到的是不理睬，更有甚者还会采取一些野蛮的报复手段。其实物业公司怎样做，就相当于游客出去旅游时，早晨离开了酒店，晚上回到自己的房间后发现，白天这个房间被旅行社当成钟点房卖给别人了，当游客提出意见时，旅行社会说：“也没影响你睡觉，怎么这么多的事啊！”。

    物业公司本来是要靠收取物业费来维持生存的，我们可以称之为这是它的“基本收入”，其它方面的收入则属于“外快”。现在的情况是，这些物业公司的“外快”收入远远大于其“基本收入”，而且全部以现金的形式来体现，根本不用开据发票（可见其纳税状况是多么混乱啊！！）。所以想象一下，一个靠“外快”赚钱的公司，它会好好干好本职工作吗？于是就出现了业主缴纳的物业费中，所应该享受的一些服务项目被取消或打折，其利益就因此受到很大的损害。

    凭着我对房地产行业的税务工作经验，在此提醒某些业主：你购买的所谓拥有使用权的停车位或建筑物，现在办不了“产权”，以后也“没戏”，因为那是属于全体业主共同所有。所以你买了它，只能留着“自己用”，它是不可以在资本市场上进行买卖的。

    物业公司纳税状况的“乱生相”，国家有关部门早已掌握，在最近都“挺差钱”的情况下，送给物业公司一句话：如果你再这么干下去，小心你被“老鼠过街，人人喊打。”

【转帖请注明出自 “税务争议与危机处理专家——郭伟税务工作室”】

dymail5

这种情况的确现实存在

wwb1985

这情况很多，我都遇到过类似的情况

phoebe

看起来挺乱的