[会计] 房地产公司企业所得税收入的确认分析 [复制链接]

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发表于 2009-11-7 15:41:11 |只看该作者 |倒序浏览

开发产品企业所得税收入的确认分析

　一、会计准则与企业所得税对收入的确认条件差异?

　　《企业会计准则第14号——收入》规定销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

　　2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

　　3.收入的金额能够可靠地计量；

　　4.相关的经济利益很可能流入企业；

　　5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

　　《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

　　1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

　　2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

　　3.收入的金额能够可靠地计量；

　　4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（四）采取委托方式销售开发产品的（略）

　　从以上对于收入的确认条件对比可以看出，对于特定的房地产行业，国税发[2009]31号收入的确认不同于《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认条件，也不同于一般企业税务处理的收入确认条件，所以正确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。

　　二、企业所得税收入的确认分析?

　　按照《城市商品房预售管理办法》（建设部第131号令）第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　所以通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。会计处理上对于预售开发产品所收到的首付款、按揭款、定金等一般在“预收账款”科目核算，开发产品完工交付确认销售收入时由“预收账款”转入“主营业务收入”或“销售收入”。与此相对应的成本费用和缴纳的营业税金及附加在产品完工交付之前分别在“开发成本”“应交税费”借方归集，确认收入时分别转入“主营业务成本”或“销售成本”、“营业税金及附加”等科目，在项目完工交付之前，除期间费用外，利润表不能体现开发产品的经营成果。

　　对于房地产经营业务企业所得税的收入处理，国税发[2009]31号第六条则规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。说明税务收入的处理已经与会计核算处理截然不同，在计算企业所得税时，不能把会计核算上的销售收入认同为税务处理上的销售收入，也不能将税务处理上的销售收入确认条件作为会计账务处理的核算规范。

　　针对开发产品完工前后销售行为的不同内涵，企业所得税采取的是不同的处理方式。我们对于会计核算与企业所得税在开发产品完工前后的收入处理方式比较分析如下：

　　1、开发产品未完工前取得的收入

　会计处理为一项负债，计入“预收账款”科目，期末贷方余额反映在资产负债表的“预收账款”科目。

　　税务处理为销售收入，只要通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，就视为计税销售收入的实现。

　　假如未完工开发产品不存在其它收入差异，通常情况下，当期计税销售收入=当期预收账款贷方发生额。

　　计税收入预计毛利额=当期计税销售收入×预计毛利率=当期预收账款贷方发生额×预计毛利率。

　　会计核算上由于开发产品未完工，销售收入、销售成本没有结转，预售收入相对应的营业税金及附加、土地增值税虽然在当期缴纳，也不能进行当期的会计期末损益结转。而税务处理上，因为已经具备销售收入的确认条件，所以与此相对应的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　在《企业所得税年度纳税申报表A类》主表填报上，期间费用可以按照会计口径填报，当期准予扣除的成本费用，因为已经按照预计计税毛利填报附表三第52行，所以计税收入和计税成本主表上不应当显示，营业税金、土地增值税填报在主表第3行。

　　另外，也有部分地区要求对于未完工项目按照下列公式计算当期预售收入纳税调整增加额直接填报在附表三第52行：

　　本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]

　　本着实质重于形式的原则，以上的处理方式最终都没有改变国税发[2009]31号文关于企业所得税的处理精神。

　　2、开发产品完工后取得的收入 ………………