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【144号专题】房地产项目开发流程介绍(共十个流程)   [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-12-28 16:40
  • 签到天数: 73 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2009-8-10 21:01:59 |显示全部楼层
    房地产项目开发流程




         一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

        (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

        在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。

       (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步

        开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。

        (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步

        土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。

        (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

        根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。

        (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步
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    九鼎财税

  • TA的每日心情
    开心
    2012-5-30 17:10
  • 签到天数: 3 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2009-8-10 21:19:45 |显示全部楼层

    流程清楚,值得一读

    流程清楚,值得一读

    该用户从未签到

    发表于 2009-8-10 21:25:49 |显示全部楼层

    谢谢

    谢谢谢谢谢谢

  • TA的每日心情
    无聊
    2012-12-23 14:16
  • 签到天数: 4 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2009-8-10 21:44:24 |显示全部楼层
    不错,学习一下,感谢楼主!

    该用户从未签到

    发表于 2009-8-10 21:44:50 |显示全部楼层
    多多学习,多多了解,谢谢

  • TA的每日心情
    奋斗
    2013-7-18 10:24
  • 签到天数: 6 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2009-8-11 08:50:09 |显示全部楼层
    谢谢楼主,辛苦啦!!!!!!!!!!!!

    该用户从未签到

    发表于 2009-8-11 08:55:09 |显示全部楼层
    看看房地产流程~~~~~~~~~

  • TA的每日心情
    开心
    2013-6-3 09:12
  • 签到天数: 15 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2009-8-11 08:57:55 |显示全部楼层
    是个好贴子,学习一下

    该用户从未签到

    发表于 2009-8-11 08:59:44 |显示全部楼层

    学习一下

    感谢楼主的精心指点……先回下贴,再认真学习!

    该用户从未签到

    发表于 2009-8-11 11:44:01 |显示全部楼层
    好好学习一下,谢谢楼主。。。。。。。。。。。。。

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