房地产内部审计

杨豆豆

看看怎样审计地产

玉雨幽岚

价格有点贵,希望物有所值

玉雨幽岚

时值今日，仍然有人认为内部审计不能为其所在单位带来多大的效益，对单位的建设与发展起不到多少作用，或者虽然能够起到一定作用，但作用甚微，因而建议削弱内部审计的力量、甚至撤消内部审计。要分析这一问题有必要从以下几个方面重新审视内部审计作用的发挥。
一、内部审计的特殊地位是由其自身的性质所决定，内部审计作用的发挥受客观存在的制约因素影响

20世纪80年代中期，在政府的直接推动下，我国内部审计逐步发展起来。起初内部审计作为国家的代言人，以监督企业经营管理行为，维护财经法纪为目的。而当前受这种观点影响，内部审计地位与政府审计地位之间、内部审计职能与国家派驻企业监事职能之间的界限就有所模糊，致使许多人认为内部审计与内部管理机制无关，把机构的正常运作与内部审计对立起来。这种认识，一方面使企业领导对内审工作不重视，削弱或淡化内审机构；一方面使内部审计人员有“双向服务”思想，工作目标上可操作性不强，影响内审职能的有效发挥。

从内部审计的本身来看，内部审计是建立于各组织内部的审计机构，它从属于本单位的领导，是为本单位服务的。内部审计的目的是协助该组织的领导成员有效地履行他们的职责。这就决定了内部审计具有其自身的特点：内部审计独立于单位内部其它各职能管理部门，接受本单位最高领导决策层的直接领导，并独立开展工作，充当参谋和助手，成为一个单位整个管理体系中不可或缺的特殊一环，服务于本单位的总体目标。由此可见，内部审计本身的地位是特殊的。

从内部审计所开展的工作来看，不同行业不同单位的内部审计工作各有侧重、各有其特色和针对性，即便是同一行业、同一单位在不同时期的内审工作其目的、内容、方法、手段也不尽相同。内审活动的广泛性、多样性决定了内审所起的作用也是多方面的。目前，内部审计具有监督和服务两大职能。内部审计的监督职能，不仅仅指对国家政策、法规、制度的遵循情况进行审计，还包括对本单位内部制订的政策、规章、制度、计划的执行情况和执行效果的监督、检查、反馈、跟踪等等。而内部审计的服务功能又可具体表现为以下多个方面。其一、参谋与助手的功能：内部审计通过调查、了解、评价、分析、判断，为领导决策层出谋划策，促进管理，提高效益。其二、建设的功能：内部审计部门通过参与某些项目、工程等有关规章制度、计划方案的制订，提供相关的审计建议；其三、保护的功能：内部审计通过查错纠弊，为本单位事业的平稳发展保驾护航。其四、调解协调的功能：由于内部审计工作综合性强，涉及面广，多个职能部门之间开展工作时， 能够起到沟通协调的作用；其五、其它服务功能：如内部审计部门对外开展的咨询服务等等。由此可见，内部审计在多个方面有着重要的作用。

“内审可有可无论”的提出实际上是否认了内部审计的特殊地位和重要作用，同时也恰恰反映出内部审计工作受到了诸多制限，内审的作用没有真正地发挥出来。影响内部审计工作发挥其应有作用的一些制约因素有：决策层对内部审计是否重视；内部审计能否取得周围群众的理解与支持；内部审计能否取得相关部处的合作；内部审计是否拥有高水平、高素质的人员；内部审计工作是否有法可依，有章可循；内部审计的技术、方法、条件、手段是否跟上了社会发展的需求等。

以上这些因素中的任何一项都将影响到内部审计能否顺利地开展工作，能否成功发挥其应有的作用，以及内部审计能否在该单位继续生存。例如，以 “内部审计的技术、方法、条件、手段是否跟上了社会发展的需求”这一点来说，随着形势的发展，如果内部审计的方法不从现在的财务审计与制度基础审计相结合的审计方式转变为制度基础审计与风险审计相结合的审计方式，如果内部审计的技术手段不从手工审计逐步转向计算机审计，仍然采用旧的审计模式，那么，内部审计将无法进行，将无法在这个网络化、信息化的社会发挥其应有的作用。也就是说，我们需要讨论的不该是内部审计的去留问题，而应是如何使内部审计的作用得到充分的发挥。

二、改变思路、作好参谋，促进内部审计作用的发挥

1999年6月26日，在加拿大的魁北克市，内部审计师协会董事会一致同意通过一项内部审计的新定义。2000年12月，内部审计师协会的内部审计标准委员会通过在新的专业实务框架下修订的新定义：内部审计是一项独立、客观的保证和咨询活动。其目的在于增加价值和改进组织的经营。它通过系统化和规范化的方法，评价和改进风险管理、控制和管理过程的效果，帮助组织实现其目标。

对于内部审计活动或内部审计人员来说，新定义更倾向于反映当前世界各地正在实施的内部审计工作方法。“保证”和“咨询”的基本涵义反映了现代内部审计活动已经扩大了它的范畴。内审未来的发展方向，一是整合内审工作与相关需求、程序、策略和目标等；二是为组织贡献附加价值。这就出现了所谓“风险导向审计”（RBA）。风险导向审计要改变内审人员对于控制与风险的思考，使内审人员关心组织的目标和风险，使审计报告的重点前移到目前和未来的规划，把目前的经营管理控制同计划、策略和风险的评估结合起来。这种审计处理风险的方式有：用风险管理策略控制组织活动；在新的流程规范之后尽可能避免固有的风险和新产生的风险；将总风险分散。

这样，内部审计关注的焦点不再是控制系统本身，也不置身于单位决策之外，而是更积极地了解和确认单位的风险，并加以评估和管理。风险导向审计将使内部审计接近单位经营活动的价值链，不断提供附加值服务，从而得到单位领导的肯定。

为了适应形势的变化和管理当局的新要求，内部审计应考虑逐步将工作内容从以前的财务审计转向富有建设性的风险导向审计、经营审计，分析管理问题的实际及潜在影响，并探讨改进的可行性和应采取的措施。从增强整个单位内部控制系统的效能着眼，为各级管理机构和管理人员提供实现经营目标所需的顾问服务，从而充当经营管理人员加强内部控制、改善经营管理、完成所负经济责任的参谋和助手。

三、转变工作做法，使内部审计作用得以有效发挥



审计调查过程中，一般采取问题导向型审计方式。即鼓励被审部门的人员在审计过程中表述所关心的问题；在编写审计报告时使用正面而非责难性的措辞，对薄弱环节和存在的问题指明可改进的方法，不简单地予以暴露；将详细性的审计建议报告直接送给第一线管理人员，以便及时采取措施，就地改进问题。

审计报告中所提问题是否受到重视，所提建议能否付诸实施，直接取决于管理当局的兴趣和决心，而管理当局的兴趣和决心又与审计报告的吸引力即审计报告的质量和编送艺术有很大关系。因此，在编送审计报告时，要注重事实的准确性、清晰性、建议的可行性、内容的重要性及报送的及时性。

同时，为使审计结论和审计建议易于理解和令人印象深刻，审计人员还可以考虑大量通过图表、照片、先进案例等直观形象的手段来阐述情况，争取管理当局的重视和支持。

另外，我国内审工作已经历了近20年的时间，基础工作逐步向制度化、规范化迈进，但是，在实施审计程序中存在实施不到位或没有实施的现象。审计人员最注重的是审计报告的撰写，当然一份有价值的审计报告，就象一项科研成果一样，它凝聚着审计人员的劳动和汗水，其中的审计建议更体现了审计工作所赋予审计人员的一份责任，但是在现实中却总有遗憾：许多组织并没有在内部审计工作中实施完善的后续审计工作；而被审单位任审计报告中的问题找得多准、建议提得多好，在整改实施中却常常是变了形走了样，甚至有些被审单位往往把审计报告弃置一旁，不予重视。这就使得内审的目的或价值得不到体现，违规违纪问题得不到纠正，且有损内部审计的可信度和威信，损害内审人员的忠诚度和职业形象，最终导致内审工作成为只图数量和业绩，而流于形式的工作，失去了它真正的内涵价值。

总之，内部审计的建立是为组织的管理提供服务的，如果内部审计不能发挥其应有的作用，那么，其在组织中的地位就会受到威胁，就存在价值危机（value crisis），就将面临较大的职业生存和发展的风险。合理发挥内部审计作用，企业内部审计人员才能由“内线”、“坐探”、“警察”，变成决策者的参谋和助手，内部审计工作才有更广阔的发展空间。

玉雨幽岚

把它贴出来,楼主莫骂我哈

大林

呵呵，不用买了！！！！

四川成都

楼主辛苦了，谢谢分享

旷小周

？？？？？？？？？？？

gxw0906

终于有好心人啊，不用买了

彪兵

价格有点贵,希望物有所值

叶小宇

做好内审.........