【126号专题】房地产成本分摊是一个难点应多讨论，会计网讨论太少了。

雁过无痕

国税发[2009]31号文对计税成本按（一）“六个原则”确定计税成本对象

　　“新31号文”将企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用定义为计税成本，归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目叫做计税成本对象，其确定原则是：

　　——可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　——分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　——功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　——定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　——成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　——权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

以上功能区分原则、成本差异原则，都要按产品的用途功能和价格进行区分，现在连税局也没有具体的解释，不同的产品如何计算成本。
  之前我们不同产品没有分类计算成本，是按统一但单方成本来计算的。

叮噹

对于房屋的成本，我们在预售阶段，按预算部所定的不同类型的房产单价进行结转开发成本。在房产竣工阶段，我们再按预售部的决算成本作成本的调整。这样做，对吗？

muying

我也想知道！请哪位同行提供分享！谢谢

无言

我也很希望有高手来回答这些问题，很值得关注和探讨的。

回风

方法很多 但是细节都说不清楚...

冰会计

我个人认为：成本分摊的难点主要是要了解建筑结构、知道用途、分清可售面积和不可售面积，根据开发项目定位，做好基础的结构分析和成本对比，结合税收的有关规定，特别是土地增值税的策划来综合考虑直接成本和间接成本的分摊，而且每个项目根据项目定位制定不同的分摊方法，而这种分摊方法没有固定的格式。

monk地产

正如"雁过无痕"所列举的原则,结合项目区位划分,成本分摊方法是多种多样,我想只要合理,易操作,就是恰当的,对于完工产品成本的结转,要与销售方案紧密相关,

monk地产

另外,对于公共费用的分摊,和制造业一样,我觉得,我们不能追求绝对准确,比如将成本对象细分到某一单元,或某一间房,这样不尽会增加人为分摊次数,增加财务人员工作量,得出来的结果,也不一定准确,对于核算整个项目的收益没有什么益处,只要能准备核算出某一项目,同一时期开发,,同一功能的单方成本,我觉得就可以了

zy_zyu

这个问题要具体项目具体分析哈

dragonst

要学习的东东好多哦