|
该用户从未签到 
|
王泽国：房地产开发企业如何进行纳税筹划（五） 阅读次数:719
--------------------------------------------------------------------------------
下面，我给大家翻到第二讲，第十页，关于纳税筹划的主要方法，这是我们今天的主要内容。在讲纳税筹划主要方法之前，我给大家首先安排一下纳税筹划研究的环节和主要内容有哪些呢？根据企业经营内容，我们将纳税筹划分成三个板块，第一，企业发展战略层次的纳税筹划。企业发展战略层次的纳税筹划，这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤，都会产生长远的影响，全局的影响。这时候的筹划，很显然一目了然就可以看出来，必须由企业的董事会、股东会，或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲，发展战略层面的筹划，包括了五个方面的内容。第一，设立新企业，收购他人企业，企业分类，企业清算，以及单独向政府提出优惠申请等环节构成。比如说设立新企业，就是我们一个重要的，在发展战略层面的内容，当然也是方法。那么，新企业注册在什么地方呢？新企业怎么来注册呢？新企业怎么和老企业产生经济业务往来呢？这些对纳税筹划都会产生影响。比如说我设立的新企业，是一个从事咨询业务的新企业，就可以享受所得税两年的照顾，我成立一个销售代理，物业管理等等新企业，我可以享受多少年的免税。然后，利用这个新企业，将房地产企业一部分利润进行合法转移，可以享受税收负担减轻得好处。再比如收购他人企业，在收购他人企业当中，收购方法得当，就可以很巧妙的利用被收购企业帐面的亏损，达到为收购企业所利用的目的。那么，根据我们国家税收政策的规定，如果你这个企业在收购亏损企业的时候，亏损企业帐面的亏损，可以拿到被收购企业的帐面上抵建利润，这样收购企业可以获得免予亏损得好处。这就取决于收购的方式方法，如果我们企业发生收购行为，我希望大家一定要在收购之前读一读这两份文件。一个是国税发[1998]97号文件，就是企业改组改制当中若干所得税问题的暂时性规定。还有一个文件，国税发[2000年]119号文件，对于规范企业的收购行为，以及收购过程当中的税收规定都做了明确的解释。在这里，我顺便给大家讲一下，在收购过程当中，技巧性的规定。比如说我这个企业想收购这个企业，我明知道它帐面亏损有一千万，如果把这一千万亏损带到我这个帐面上，等于我白讨巧了330万所得税。我现在研究的问题怎么样把一千万拿到我这里来，根据2000年119号文件精神，就是收购方支付给被收购方股东的现金，在不超过被收购方以其净资产折股到收购方股本面值的20％，就允许收购方将被收购方的亏损带到收购方来弥补，被收购方奏效。如果他现在帐面注册资金1500，亏损1000万，净资产剩下500，我想收购下来，我看重你这个企业资源和人员，我收购下来以后，付给你的资金，比如说五百万折股到我这里来，我付给你现金不能超过多少钱？一百万，因为你净资产是五百万五百万折股加入我到这里来，不能超过股本的20％，如果付于现金低于100万，我给税务打了每股申请报告里面，就轻而易举通过了，税务局按照119号文件执行。那么，这时候1000万的亏损，就拿到房地产企业弥补掉了。所以，在这里面作为收购方来讲，虽然付给他500万净资产，实际上在收购当中有什么好处？抵减所得税330万得好处，实际上只花170万买人家500万的净资产，像这种合并行为就值得了。但是，这种合并行为，跑到企业去，有企业合并也是这种情况，比如说江苏苏州一有家公司收购了一家企业，是一个建筑公司，收购了一家建筑公司，这个建筑公司现在净资产有五百万，但是这个建筑公司不愿意入股到房地产公司，等于把这个卖掉了，就结束了，直接把个公司卖给你了。那么，房地产企业把建筑资质拿下来，过户到房地产公司，房地产公司也是有过户资质的，实际上说白了，想买建筑资质。那么，这种情况下，房地产公司亏损，好几百万亏损拿不过来，怎么办呢？有很简单的办法，跟被收购方股东讲，你先暂时加入到我的股东队伍当中来，我们签一个补充协议，再把你的的股本等价的转让给我们原来现有的股东。这样，你再给税务局收购文件里面，你的资料齐全了，容易通过。比如帐面亏损500万，可以得到实惠，165万，就是他不愿意再加入到房地产企业股东队伍，但是你可以说服他，先加入，后转让，也可以提前先付一笔现金给他，把这部分作为借款，等把股本转了以后，把借款冲掉。不是不放心，将来不给钱怎么办，从帐外调一笔钱给他，股本再转让，转让款抵欠款就行了。你给税务局打了每股收购企业报告，就可以非常容易获得通过，就起到收购企业政策好处。这个说明什么呢？我们在纳税过程当中，关键是要找到政策的利用的点，比如说20％这些关键性的概念一定要掌握住，这是企业发展战略层面的。
第二个层面是企业内部具体经营层面的纳税筹划，具体包括企业采购，成本费用管理，企业销售，利润分配，投资与融资等环节的筹划，这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。比如说成本费用的管理，成本费用的管理，刚才给大家提到过，讲房地产企业存在所得税风险的时候给大家讲过，我们现在成本费用的管理一个关键的环节就是发票的管理，目前给对房地产企业来讲还是一个薄弱环节。据了解，房地产企业现在报销的费用，有10％左右的票据，是属于不合规的票据，不合规的票据既包括了虚开发票，又包括了不符合法定票据内容的发票。比如有一些小建筑工队给你开的发票，可能是找来的，买来的，都有可能，但是我们缺乏对这些票据的鉴别能力，让他轻而易举把工程款拿走了，结果产生一系列的问题。比如说我们发现有一个房地产公司，拿到了300的万混凝土的发票，根据检查人员的直觉，这么大额的票据，一般不会单独开的，所以立刻展开对这张票据进行检查，检查发现这张票据确实是这个公司开出来的，但是有问题的。所以，成本管理费用当中侧重于税收风险管理，凡是发现虚开发票的，最终责任承担者是使用这个票据的单位，税务局发现虚开发票，让你补交企业所得税，三百万的发票补交多少税？你能补三百万的税，你信吗？首先，33％的所得税，30％左右的土地增值税，还可以罚你五倍，补税部分的五倍，轻一点罚金一般倍，你也受不了，土地增值税加企业所得税就是150万，罚一倍就是又是150万，再一倍，就是450万，事实就是这样的，发现一张假票，让企业补的税跟票面上报销金额差不多，所以企业得不偿失。在这里给大家提供一个建议，建议你们对每一张报销的票据超过五万的，必须进行认真的真假识别，事实上税务局也是根据这个方法来查的，他对你报销办公用品，五块钱，十块钱，上学花的几千块钱费用，也不会认真开。但是，对于每一张大额的票据都是进行认真的审查，我们房地产企业定的规矩就是五万元以上的票据要进行真假识别，我给税务局讲课就是这么讲的，凡是报销成本费用票据五万元以上，都必须进行真假识别。所以，我们要对付税务局，你自己提前真假识别，避免查出假票出来以后对你进行处罚。大头小尾的票我是查过的，其实要想查也很好查，为什么呢？因为你那个能大头小尾的票大头是手写票，大家知道我们国家大头小尾肯定是先把发票撕下来，用复写纸垫一下，中国全国各地卖的复写纸，都是有颜色的，让你看不清下面的，千百十元角分画下来，有的人性子急，不是写一个字翻开看一下，有的翻开一下也不一定完全格子对的上，所以大头小尾开的票，大多是有一些数字和汉字离开格子的。如果在税务检查当中发现离开格子的，都必须重点稽查大头小尾的现象，我给税务局讲课也是这么讲的。因为老板你们本人可能主观上并不想逃税，为什么呢？你也不希望这个问题给你带来无辜的指责。所以，作为老板签字报销的时候，一定要学会对这些票据真假有一个基本的识别能力。一般的票据都有水银温，里面有中国税务字样，或者是梅花型的增值税发票，或者是SW，税务字样在里面都有，如果在里面找不到水银文的话，这个票据真假受到置疑。还有，凡是报销的票据必须严格限定为三种票据，其它都不能。哪三种呢？第一，国家税务局监制的发票可以报销。对于房地产企业来讲，国家税务局监制的票据，主要是在采购办公用品、电脑等情况下会发生，绝不能出现买办公用品开了一个服务业的发票，这是不行的。第二，地方税务局监制的发票，房地产企业在发生建筑工程承包业务时，应当取得地税局监制的发票，也就是我们讲的建筑业发票，其它的发票是不能替代建筑业发票。比如我是建筑公司，我没有建筑业发票了，给你开一个商业零售发票行不行，开一个工业销售发票行不行？这是不行的。所以，看到这个建筑公司怎么开一个工业发票呢？马上提出疑问，进行检查。第三，就是国家发票管理法授权允许企业自印的票据，比如航空的机票，银行的结算票据，铁路的火车票等，这些票虽然没有税务局的监制章，但是也允许回去报销，为什么呢？这是国家发票管理法授权，可以统一用的票据。除了我刚才所提到的这些部门监制的发票以外的票据一律不准报销，否则产生的后果都会影响到补税罚款。这就是我们成本费用管理当中必须要加以重视的，这是企业内部具体经营层次的筹划。
第三个企业理财层次的筹划，企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划，具体内容包括两个方面，第一，企业各种资产计价方法的选择，第二，各种税务会计的处理。从这个方面来看，企业、会计负责纳税筹划的内容是相当少的，不是我们社会上所普遍的认为纳税筹划一定由财务来做。我仅仅把它局限在资产计价方法选择和各种会计处理这两个内容上。到这里为止，我把纳税筹划主要内容和主要环节讲了一下。大家可以想一想，纳税筹划实际上分布在企业经营的各个环节，包括投融资，成本管理，包括企业设立，收购企业，企业清算等等。也就是说企业产生交易的各种活动，都必须小心谨慎进行税务方面的考虑。企业在各种经营环节，只要产生交易，都应当认真事先考虑税收因素。如果大家对我这个结论能够认可的话，那么我们这堂课就没有白学。
休息一会儿，给大家讲最后一部分的内容。
如果属于服务型公司，第一年免所得税，但是你也可以想办法，把新的房地产中介免三年，会形成一个非常良好互动的局面，你给房产中介的代理费，给你开发票不交营业税，所得税也不交，这样房地产中介是多多益善，最后还是你的，肥水不流外人田。给这位同志一个建议，你记一下这个文件，财税2004年发的93号文件，关于扶持城镇退役士兵自谋职业有关优惠政策的通知，通知中是这样写的，对于安置自谋职业的城镇退役士兵就业而兴办的服务型企业，咱们房地产中介就是属于服务型企业。当年新安置自谋职业城镇退役士兵达到职工总数30％以上的，并与其签订一年以上有期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，三年内免征营业税，及其附征的城建税，教育费附加和所得税。基本上房地产中介的税都不交了，而且还可以领取正式的发票，因为要营业了，可以开票。你不妨利用这个文件，充分利用税法。你要用了，中央军委向你表示感谢，因为它正在考虑，这么多退役士兵闹事怎么办？中国正在搞军队转型，搞改革，这么多士兵回去要闹事，你看看这个政策是不是要用一下。你们拿到过这个政策吗？没有，那肯定的，免税文件现在在我们国家有一个很不成文的规矩，简直变成一个税务局给我们兴办企业的恩惠，一个秘密文件，关系不错的给你看一下，你考虑能不能招几个退役士兵来，我考虑给你免三年税，你跟它关系不错，实际上根据文件指示精神要广而告之，要宣传，要落实军队改革计划。政府的目的是用税收换就业机会，对于我们兴办企业来讲，其实也无所谓，不就是一年劳动合同吗？你跟他签，三年免税，怎么讲几倍，几十倍的回报回来了，这个就是可以考虑的。
第二个问题也是这位同志提的，是否有人举报即可检查，目前税务机关办案程序是这样的，一般要经过这么几个环节。首先，要有人举报，举报必须要是提供一线的证据、合同、票据、帐务处理依据等等，然后才立案，然后调查，然后审理，然后是企业申诉，最后是定案，最后是写程序。税务稽查第一个程序，举报是不是一定要稽查，据我了解，举报不一定都稽查，看举报信怎么写，如果举报信是一种拆字性的言语，一般是不立案的。比如我看你开一个大奔，我觉得这个人逃税了，我举报他，那没有用，你必须搞清楚，他这个大奔怎么来的，是赚钱来的，还是从中奖来得，有多种渠道获得这个，要掌握经营活动，如果没有掌握经营活动不能立案。所以，这个问题的答案是不一定立刻监察，关键取决于举报信的质量。第三个问题也是这位同志问的，就是企业间借款，国家金融政策是否允许，在这里我给大家讲一下，首先从角度来看，是允许企业间借款，并且允许房地产开发企业列支企业间借款的利息，或者我们讲叫自营占用费，是允许的。而且，列支的利息，可以高于银行同期贷款利息，这点是我们很多企业所预想不到的。因为，94年发布所得税政策的时候，那时候利息不能超过银行同期贷款利息，但是从2003年开始，利息的额度提高了，大家记一个文件号，对于你们将来企业拆借至关重要。这个文件实际上就是讲义第61页，看一下国税函，1114号文件，国家税务总局关于企业贷款支付利息，税前扣除标准的批复。那么，这是答复四川省地税局一个文件，中华人民共和国企业所得税暂行条例规定，纳税人向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同类同期贷款利率数额计算以内的部分准予扣除，这句话告诉你纳税人可以向金融机构借款。而且，利息还可以在税前扣除。这个文件关键的地方是扣除的金额到底是多少，那么回答是这样的，按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此金融机构同类同期贷款利率，包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率，一下子把我们原来基准利率提高到浮动利率，从2004年10月29日开始，中国人民银行把由原来的上线管理，改为下线管理，因此企业间的贷款利率一下子提到很高的高度。我们企业从财务和税务上来讲，企业间可以借款。问题是企业间可以借款，那么可不可以向房地产开发公司个人股东借款呢？比如我开发项目，开发一半的时候，我没有钱了，但是我个人股东有钱，我可不可以向个人借款呢？然后，我付给个人的利息可不可以呢？我们从文件当中看，纳税人向非金融机构借款，包括不包括个人呢？同意不包括的请举手？同意包括的举手？实际上你们这个手举的都是很勉强的，实际上这个你们也许没有研究的很深入，纳税人向非金融机构，关键取决于金融机构包不包括个人得问题，如果包括，这个问题还讨论什么呢？这个里面很有意思，有两种读法，第一个是非金融机构，就是指只要不是金融机构的借款对象都可以借，非金融机构包括了单位和个人。还有一种读法，非金融，机构，就是只能想机构借款，不能向个人借款，所以你们举手勉强是在这里。作为纳税人来讲，肯定是朝着有利于它的方向去读，他的读法就是非金融机构，他的理解不是金融机构借款的利息，只要不高于金融机构同类同期都可以。在这里，再统一给大家讲一下，如果你们税务局提出来个人借款不行的话，请你们赶紧把这个文件找出来，看是金融机构就可以，税务局讲非金融机构写机构了，而是这么读非金融机构，而不是这么读非金融，机构。在我们过去代理的案件当中已经出现这样的分歧，当时最后税务局都是服从纳税人的要求，一旦有分歧，纳税人朝着有利于自己的方向解释。所以，尤其是房地产企业，是一个资金密集型的企业，它在开发经营过程当中，需要投入大量的资金，企业间拆借是必不可少的。
我讲了半天从税法角度讲，下面我从金融法律角度讲，也是大家最担心的，企业间允许不允许贷款。根据国务院1992年发布的关于加强金融秩序管理的有关通知规定，后来高院也做了进一步的解释，就是非法集资罪构成了犯罪要件，高院解释里面讲到这么两条，凡是符合下列条件之一的集资行为，均属非法集资行为。第一，向非特定人群的集资，也就是说在借款前并不知道向谁借款，只要按照我挂牌的利率，把钱借给我的人，我都借，这种集资属于非特定人员集资，这个属于非法集资。第二，向集资人支付的利息超过银行同期存款利息的四倍，也属于非法集资。比如银行存款是2.25％年利率，如果你付给集资人的利息超过了四倍，也就是超过了年利率9％，就构成了非法集资罪。同志们，我把这两个关键性的规定都告诉你们了，那么能不能构成违法罪，关键看这两条，如果我们集资当中，两条都不符合，可能肯定的告诉你，我们没有构成违反金融秩序的规定。我从税法和国家金融两个方面，都对借款做了解释，希望大家按照我解释的去操作，我一定保大家平安无事。事实上我们已经在这个过程当中打过若干起官司了，我之所以把这个条款搞的很熟悉，就是因为我们在打官司当中积累出来的，到处去翻，去找到这么多，当然也保企业一方平安没有问题。当然，当你集资利息高于2.5％四倍的话，确实违反了国家金融秩序。
我把改革前景讲一下，随着金融市场竞争的加剧，特别是民间融资行为的增加，现在有不少全国人大代表提出放开民间金融市场，特别要放开原来高法解释集资利息不能超过存款利息四倍。为什么呢？比如说北京大学有一个全国人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在这次两会当中提出来四倍规定已经落后了，关键是去年物价上涨率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改车2.5％。也就是说把钱放在银行，白白损失了3.2％。那么，也就是说现在谁存钱，谁是傻瓜。因为你100万存进去，第二年拿出来，比第一年贬值了。那么，面对这种负利率时代，在负利率时代的时候，你还规定四倍的利率，就不准确了，所以强烈要求高院再作出解释，取消四倍的限制。但是，我看最后没有动作，所以大家还得遵守四倍的规定。
最后一个问题，企业借款利息收入是否交营业税，还是利息税，税率是多少？这个问题我给大家解释一下，企业拆借资金获得的利息收入，或者叫资金占用费收入，按规定要缴纳金融保险业的营业税，税率为5％。你们参看国税函1995，156号文件，请大家翻到讲义的第46页第十问，问金融机构向资金提供给对方，并收取资金占用费，如企业与企业之间，允许不允许借钱？问如何征收营业税？答，按照营业税条例有关规定，贷款所余，金融保险营业税目的增收范围，贷款是指将资金贷于他人使用的行为，根据这一规定，不论金融机构，还是其它单位，只要是发生将资金贷于他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。告诉大家，金融保险业税率是5％，那么你取得利息收入只有5％的营业税。
下面，我们再回到讲义当中来，我们给大家讲一讲纳税筹划的主要方法，这个是我们今天课程的重中之重，我们研究到现在的内容也好，重要性也好，实际上就是为了这一讲来服务的。在讲义当中，请大家看一下第二讲，纳税筹划的主要方法。实际上我们应当从两个方面来研究房地产企业的纳税筹划的方法。第一个方法，就是侧重企业内部，也就是眼光放在房地产企业内部开展房地产纳税筹划。另外一个方法，就是把眼光投向房地产企业外部来研究纳税筹划。第一部分，企业内部纳税筹划的基本方法，我在讲义当中写了这么几个方面，第一个选择法，第二个利用优惠法，第三是利用税收的特殊文件的条款，第四个是利用财务会计规定，第五个是学会税负转嫁。时间关系，把重点放在前面几个，后面不是我们讲的主要方法。我们看第一个方法，选择法，怎么选择，这是至关重要的。首先，给大家讲一下选择法在房地产企业决策当中的至关重要的作用。选择法告诉我们，在企业经营的时候，如果你面临多种方案的选择，一定要学会把税收的因素提前考虑，然后计算，这需要一定的税法功底。计算出来以后，看哪个方案交的税最少，带来税后利润最大，我们选择这个方法。所以，选择法利用是税务计算过程的比较。下面，我给大家几个案例，来供大家选择一下，刚才下课的时候有同志问我一个问题，我把这个问题作为一个案例，供你们参考一下。你们把讲义翻到第28页，转让整体再建项目与转让公司股权的选择，这是选择法里面经常碰到的，我到底是买对方的公司，还是买对方在建项目，确实是我们面临选择的问题。作为对方来讲，是卖公司，还是卖在建项目，是我们需要认真思考的。我们研究一下这个问题，例，否房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目，以累计发生公司在建工程成本为3500万元，经与另一房地产公司乙协商同意，以6000万元转让该项目，问甲企业如何进行纳税筹划，请同志们注意，这时候是站在甲企业的角度，也就是站在买方还是卖方？卖方，大家看卖方的财务人员测算的结果是这样的，如果直接转让过项目，交的税是这样的，营业税及附加要交330万，土地增值税，因为是写字楼项目，交多少呢？441万，企业所得税呢？要交570万，合计缴纳各种税金是1341.57万元，这是卖项目。卖股权呢？假如我卖股权的差价和项目的差价是相等，那么纳税的情况，由于它是将公司法人股权转移，企业所得税就应当是投资收益，就是我们前面讲的股权转让差价所得，这时候要交33％的所得税，是825万元，在这里给大家注明一下，如甲公司为个人投资，则纳税情况应为个人所得税等于6000万减去3500万，乘以20％，应缴纳个人所得税是500万。甲房地产公司股权转让差价，个人所得500万元。你们觉得作为卖方来讲，是卖公司好，还是卖在建项目好，差价都是2500万。我们一目了然，因为卖公司，个人参股就是500万，法人参股就是825万，如果卖项目却要交1341.57万元，大家一看就是卖股权好于卖在建项目。你这时候是站在卖方角度，现在我们站在买方的角度。如果该写字楼最终建成后，可以实现全部销售9000万元，为完成工程，又需要发生成本1000万元，问乙公司如何筹划呢？作为乙公司来讲，也就是买方来讲，实际上也是两种选择，要么收购这个项目，要么就收购这个公司。首先，我们研究一下收购这个项目，收购这个项目，要交的税，将来楼盖好以后再卖，营业税是9000万乘以5.5，根据新政策，这个错了，刚刚发的政策，营业税及附加等于9000万减6000万，再乘以5.5，交营业税及附加大概是330万。那么，新政策出台以后，实际上对于这种情况就节省了165万的营业税，为什么呢？新政策固定可以按照转让差价叫营业税。我讲义上写的是落后了，大家记一下，我马上要调整这个讲义，希望大家在听课的时候，首先把讲义内容调整一下。土地增值税，数字当中也变了，应该是9000减7000，为什么呢？因为是6000万买的，后来又加了投资多少？1000万，就是7000万，再减去7000乘以20％，这是国家土地增值税的规定，允许房地产开发企业在开发成本基础上加上20％的费用，再减去495就不对了，要减去330，乘以30％，这是适用税率，计算结果可能比34.65稍微多一点点，这个我没有计算。企业所得税，就拿整个一栋楼销售收入，减去开发成本和买这个项目的代价，再减去营业税和土地增值税，当然还应该减去人员工资、管理费用，在这里为了讲解的方便，就不讲了，就没有考虑进去。乘以33％，大概要交400多万的所得税，合计交纳税金大概是900多万。我这个讲义上是写一千多万，但是实际上是九百多万，九百多万都不到，八百多万。八百多万，我们就研究到这里，这是买人家在建项目的大概要交的税。下面，我们买公司股权，同样也是2500万的差价，纳税情况是这样的，营业税及附加是9000万乘以5.5，这个不能动，为什么呢？因为你这个项目不是买人家公司的，所以不存在差价纳税的现象，刚才有同志问我你这个营业税差大了，因为你这个营业税在建项目不是买的，而是买人家公司，等于公司接手以后，继续再盖楼，所以不可能再差价交税，也享受不了那个政策。因此，这里面交的税就是495万元，这个计算是正确的。土地增值税，大概交九百四十七万两千五，为什么呢？这两千五百万的差价能不能形成土地增值税的成本？是不能的。虽然你多花了两千五百万买股权，但是这两千五百万差价却无法形成在建项目成本，原因是股权转让款和经营成本款是两个不同的概念，互相不干预，经营归经营，股权归股权，两个是互不干涉的费用开支。企业所得税要交1009万，合计交纳税金2451万，一个800多万，一个2000多万，作为买方买什么合适呢？差价太大了，你买项目只需要交800多万，你买人家公司却需要交2000多万。为什么有时候我们企业买股权了呢？最主要的因素在于我们买股权的时候，往往在建项目还没有完成，将来一系列发生的纳税事项，现在还看不到。所以，它可能根据现在所能看到的做出决策，但是可以肯定的讲，这种决策是错误的决策。那么，通过这个选择法的应用我得出来一个矛盾的结果，作为买方来讲，希望买项目，作为卖方来讲，希望卖公司。一个买项目，一个卖公司，大家说是不是形成了矛盾？那么，实际监管当中，谁又战胜了谁呢？往往懂税法的公司，比不懂税法，或者是对税法模模糊糊的公司，要占据上风。
很巧合，我刚才下课的时候接了一个电话，是辽宁丹东市一个房地产公司打来的，现在有一个香港的客商，在当地招拍挂买了一块地，这个楼盖了一半，这个开发商也是非常有实力的开发商，现在想把香港客商这个在建项目买下来，想买下来，现在到什么状态了呢？就是这个楼等于是12层盖了4层，香港的客商提出的要求，就是你加八百万，两千八连公司一起卖给你，他现在问我，我是买公司好，还是买在建项目好，我说在建项目你能买吗？在建项目买不算土地，不用招拍挂了，肯定能买下来，没有问题。大家说他应该想办法干什么？买在建项目，我说你买股权，八百万差价，所得税和土地增值税和将来个人增值税都没有办法列支。
还有一位同志问我，听说你这个项目差价有几个亿，现在怎么得了？你这几个亿，将来成本怎么列支，将来你这几个亿从税务上直接形成利润，形成利润以后，不得了，税务三个亿的差价，至少要交一个亿的税，不得了的事情。所以，我们经营决策，当然刚才讲了一个问题，不买公司可能也买不了项目，有它的难处。但是，我觉得双方都对税法有问题的话，就要坐下来认真谈了，把税法作为双方谈判的一个重要的事先考虑的因素，说在明处。就是说我如果买几个亿差价的公司，我将来税收怎么处理。那么，你必须要对我做出让步，就是说价格做出让步，或者给对方出一个难题，你必须给我开据经营性发票，不要开资金往来发票，因为股权转让肯定给收据或者是开资金往来发票，这些东西没有用，将来进不了成本。那么，带来了一系列的问题。大家看选择法在我们房地产企业经营当中重要不重要？很重要的，可是我们企业决策的时候，往往找不到替代的方案，找不到可供选择的方案，往往摆在我们面前的就是一个选择，你非这么做，不这么做，你就不能交易。所以，选择法给我们的税务师们，给我们的筹划人员提出了挑战，那就是一定要深层次的参与你客户的管理，就是你能够设身处地为他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，选择法也是广泛应用在房地产开发阶段，销售阶段和利润分配阶段等多环节，甚至包括公司注册阶段。给大家提供几个选择，新版房地产企业时，实物投资好，还是货币出资好？哪一种更有利于节省税收？同意货币出资好的举手？七个人。同意实物出资好的人举手？两位。我们分析一下，如果货币出资，打到房地产帐上的话，你这个帐上的钱能提折旧吗？帐上的钱不但不能提折旧，还会滋生利息，利息要交33％的所得税。实物出资呢？比如用一辆宝马车投资，宝马车到公司以后要依法既提折旧，折旧增加了房地产公司的开支。所以，实物出资好于货币出资的原因在于会发现摊销或者是折旧杠杆作用，要有钱投进去，起不了这个作用。所以，在这个选择当中，我们房地产企业大多都选错了，肯定是实物出资好。实物出资有四大好处，第一，实物出资将对房地产企业产生折旧效应。房地产企业一旦发生折旧费用，无论形成开发成本，或者形成管理费用，都将对房地产企业的利润是削减的过程。第二，以土地和房屋投资，将免征营业税和土地增值税，会发生免税效应。请大家把讲义翻到第57页，我们来佐证我这个结论的正确性，57页，财税2002，191号文规定，是这么写的，以无形资产，土地是不是无形资产？是。以无形资产，不动产，投资入股与接受投资放十利润分配，共同承担风险的行为不征收营业税，同时对该股权的转让，也不增收营业税，所以土地和房屋的投资，将营业税一免到底，是一个了不起的免税政策。下面，看一下增值税的免税，你们讲义上没有，没有就看我这里的文件。财税1995，48号，关于土地增值税一些具体问题规定的通知，第一条，关于以房地产进行投资联营的征免税问题，关于以房地产进行投资联营的，投资联营的一方以土地（房地产），作家入股进行投资，或者是作为联营条件，将房地产转让的所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以，我们用实物投资，土地和房屋投资，也是免土地增值税的。所以，实物投资还会发生巨大的免税效应，这是第二个好处。第三个好处，实物投资有评估增值空间，为个人财产和集体财产的增值，创造了机会。比如说我们后面讲到纳税方法之一，比如我现在有一个免税公司，我有一栋写字楼，那么你现在是房地产公司缺办公楼，怎么办呢？有可能把这个写字楼评估增值投到你那个公司去，你那个公司拿到我的评估报告作为固定资产入帐，既提了房屋折旧费用，必然随着高的价值提的折旧就是高了，这样就把企业整体资产提高了。有的企业想把规模做大，实际上就是通过评估来倒手的，这样就评估增值有空间。如果我这个企业处在免所得税期间，那么我这次评估的行为，对我所得税的影响很小。比如说大家刚才看了，我安置退伍士兵企业，三年免所得税，所以我评估增值也不怕，评估增值即使视同销售缴纳所得税，我这个企业免税。所以，我免税企业将资产评估增值投到非免税企业，房地产企业是非免税企业，投到房地产企业的时候，房地产企业接受到我的资产房屋是增值后的，因此增值后的资产将发挥较高折旧的效应。所以，这边不交税，却提高了房地产折旧成本，起到了这么一个合法的节税的目的。房地产税肯定是要交的，但是房地产税和我们所得税相比，当然所得税贵，中国有一句古话，叫做两弊相权，取其轻，如果非要交税，就找交税少的项目交。我问你，房子放在那儿，不评估增值，也是交房地产税，特别是将这个房子用于出租的话，房地产税实际是一样的，评估增值也好，不增值也好，房地产税都是根据租金收入2％增的。所以，跟你评估增值没有什么直接关联。这是我讲的第三个好处，有评估增值空间。第四个好处，有利于规避个人所得税。假如我有一辆宝马车，现在我有一个项目公司要开办，这个宝马车现在在我个人名下，我评估一下，将这个宝马车通到项目公司去。这个宝马车开了七、八年，按照道理折旧折的差不多了，但是我评估一下，可能这个宝马车还值五、六十万。那么，五、六十万投到我的项目公司去，帐面股本表示为张某某六十万股本，这时候变成我的股本了。我问大家，如果这个项目公司注销了，我往会抽股本，是把原来宝马车拿回来，还是拿六十万的现金？你发现我把一辆破宝马车投进去，拿回六十万现金，这六十万现金不交个人所得税，因为它是我的股本，但是我如果拿回八十万，多了二十万，要交四万块钱个人所得税。如果还是拿六十万回来，很显然我这六十万一个方面起着变现作用。另外，我抽回六十万现金还不交个人所得税。如果我从这个意义上来讲，实物投资好，还是货币投资好？你们心里自然有了一杆称，这就是选择法在企业经营当中的应用。我估计回去以后，大家在办项目公司的时候，肯定会想起我的话，实物出资好，找一个评估机构，把我的车评估一下投进去，而且我这个车自己开着也提不了折旧，费用也不能报，报也要扣税，干脆投到企业算了。我交大家这些方法都是合法的，不要有任何的顾虑。反而有一些企业做假帐，那个风险太大了，也不符合君子行为。实物出资是允许的，像汽车、住房，是这样，现在工商局是这样的，实物出资有一个评估报告，根据评估报告在公司章程当中著名一下，出资方式是实物的，还是货币的。我们国家公司规定，只是对无形资产出资不能超过注册资本的25％，是可以的。我刚才给大家讲了一个，刚才一个房地产公司写字楼一千问，评估成五千万，这个主意是谁出的呢？是工商局人出的，然后变成五千万。工商局人出主意，税务局找麻烦，让补交八百万的个人所得税，分三年偿还，这是我上午给大家举的例子，这是真实的例子，不是我坐在家里面编出来的。我个老师的身份是双重的，我一方面是老师，另一方面还是商人。你看给你们发资料，那都是商人的行为。那么，商人好处是什么呢？我如果是老师的话，我讲课没有几个人愿意听，因为我在学校待的时间长，政策离我越来越远，企业利润离我们越来越远，将来给你们讲课都是来自实践第一线的同志，他有自己切身的经历，给你讲的案例都是真实的，甚至有可能你明天本人也碰到这种情况，我相信大家肯定碰到类似的，或者是更新型的问题，我们要用新的文件，新的角度，解决你新的问题。这是给大家讲的选择法，选择法例子太多了，比如说材料你小规模纳税人材料好，还是一般纳税人材料好？小规模的，对，一般增值税纳税人肯定是买一般纳税人的，但是作为房地产开发商买小规模，只要质量保证。为什么呢？因为小规模纳税人出售的材料所含增值税比一般纳税人少了11个点，或者是13个点，也就是说价格便宜，有利于节约开发成本，这就是选择法，考虑了税收因素。一般纳税人不卖17个点，赔死了。小部门纳税人只需要加四个点，或者是六个点就可以了。所以，同样质量，消费者一定要便宜一点，这都是属于选择法。所以，你懂税以后，在公司决策当中不会犯错误。这就是我们讲的选择法的威力。后面还有一些方法，我在讲义里面讲了充分利用税收优惠政策，特别是房地产企业自身的优惠政策，一定要抓紧利用好，比如说营业税里面，我给大家讲了五条优惠，土地增值税讲了六条优惠，我们企业如果有条件能创造利用这个优惠政策的话，就应当尽量创造条件去利用。那么，第三、第四、第五，时间关系，就跳过去，你们再看看我那本书，书上写的也比较详细。
下面，给大家讲企业外部筹划方法，讲义第14页。也就是说从企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造调整。我给大家讲纳税筹划概念时提到一个很重要的经济现象，就是企业的税负率往往随着利润率的上升而上升，随着利润率的下降而下降。而我们筹划的目标又是为了税负率在既定利润率的前提下进行减少，在这里，唯一的方法是必须在企业的外部重新搭建一个免税平台来实现。我们给这个免税平台起了一个名字，这个名字大家记一下，叫邮箱公司。什么叫邮箱公司呢？所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的，而是以获得税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金化转而设立了具有明确经营地址和联系方式的公司。这个公司一个最大的特点，相比较你现在这个公司而言，它具有优惠，或者能够取得比较税收优势，也就是说它交的营业税的税率比你现在交不动产营业税率要低，或者说它交的所得税率比你现在交的所得税率低，我们把这样的公司统统称为邮箱公司。它告诉我们企业真正的节税在企业外部，而不是在企业的内部，因为企业的内部空间非常狭窄，帐目处理只是一本帐，如果要在企业内部动手的话，多多少少留下帐目处理的痕迹，税务检查也很容易找到问题。但是，企业外部不一样了，通过资产转移，业务转移，价格转移，把企业收入、利润、以及成本分摊提高到一个新的水平，从而为新的企业税收减少来带动整体税收负担减少创造条件。那么，大家就要问了，我们房地产企业是一个什么因的邮箱公司呢？下面一个问题是邮箱公司究竟怎么来注册。给大家提供三点建议，邮箱公司注册要注意三个方面，第一，公司的性质。公司性质不同，新办公司享受的优惠是不一样的，所接到税务政策待遇是不一样的。那么，在这里又提到三个方面，第一应该考虑注册个人投资和合伙企业替代现在的有限责任公司。因为个人独资和合伙企业，只交个人所得税，不交企业所得税，明显的比有限责任公司少交了一道所得税，会带来节税机遇。第二应当学会寻找合作伙伴，至少有五类人值得房地产公司在新办公司时优先录用或者是合作。这五类人分别是，财务2003，26号文件，大家不要认为这是老师讲课的道具，这不是的，这是国家的法规，希望大家记下去。也许你今天学了十个优惠政策，只有一个被你用上了，对你来讲今天学习成果是巨大的。或者老师一句话对你有用，就行了，今天学习就有成就。那么26号文件讲关于自主择业的军转干部有关税收政策通知，文件中强调，为自主择业的军转干部就业新开办的企业，大家看这个企业规模、行业都不受限制，刚才那个退伍士兵只能是服务型，现在军官比士兵的待遇高一点，是你哪怕开办房地产企业都所谓，只要你房地产企业安置了军官，占企业总人数60％以上，作为房地产企业来讲，这确实是一个苛刻的要求，但是我发现有的房地产企业确实能做到这点。经主管税务机关批准，可以在三年内，免三年的营业税和所得税，我看我们一个项目公司就是三年，三年税免下来就不得了。所以，这个政策的利用机会是很多。我问大家，这个政策你们手中有吗？税务局不敢给你们，一给你们，你们都跑去减免税了，不给你们属于渎职罪，给你们税收不到，干脆不给企业，不知道就算了。我们国家什么情况？你这个企业有优惠政策，你找税务局，就给你，你不知道，专门就吃你不知道的饭。所以，我希望一定要养成要政策，学政策的习惯。再给大家几个习惯，关于企业所得税若干优惠政策的通知，财税94.001号文件，你们注意文件后面始终有一个字，叫有效，就是你不要怀疑它的政策到现在还执行不执行，后面注明有就不用管了。文件中强调对新办的独立核算的从事咨询业、信息业，信息业里面包括广告公司，技术服务业的企业或者是经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税，这个政策全国适用，不分地区。你把这个文件给他看，他不执行，浙江省据我了解还不是这种情况。局限于这个行业，就办一个信息公司，就是信息管理咨询公司，或者就叫做广告公司。我强调一下，像上海、北京咨询业，只要是咨询公司都免两年，不管你咨询什么东西。浙江两极分化，政策也有宽松的时候，什么税都不收，报税制，一年交十万块钱就行了，还有一种特别严格，有板有眼，但是我告诉你，咨询也不是你讲的那样，因为浙江我的客户比较多，听了我的课以后，他们办了很多管理咨询公司，很顺利便了两年所得税，而且文件很快批复到了，税务局没有说什么，也批了，因为后来国家税务总局也出了文件，为了扶持第三产业发展，可以把第三产业，服务业范围拓宽。现在国家整个产业导向，就是希望把就业的人群从第一产业和第二产业向第三产业转移，从世界发达国家来看，第三产业就业人群将来占到50％以上。像我们国家第三产业就业人数只占了10－15％左右，你看这个就业比重，可以看到中国就业还处于发展中国家中上等的位置，很多指标证明了这一点。大家还可以看看军办的独立核算的从事交通运输、邮电通信，可以第一年免，第二年减。从事商业物资业这些行业，可以免征所得税一年。这些政策大家要掌握，下面请大家记一个财税2000，84号文件。我多给大家文件，就表明你们筹划机会多了一点，巧妇难为无米之炊，现在我送大米，以后要送东北产的，以后要送泰国大米，看你哪一种米煮什么饭出来，那是你自己的事，但是你如果指望我去给你办，可以……王老师：
第二，房产中介公司，房产中介公司有两类，一类能买断房产的，一类只能提供服务，不能买断的，也就是说有的能包销，包销销不掉，能买断。还有一个就是只能卖多少是多少，拿提成。这个房地产中介公司都有免税公司，因为它是属于服务型的，怎么讲呢？哪个优惠政策都能挂靠上。第三，咨询、广告等服务型公司。第四，个人独资企业。个人独资企业，我就不想多讲多少了，但是有一点个人独资企业将发挥巨大的压力，有的老板愁，我这个房地产公司这么多钱往家拿，报销也不行，借款也不行，我搞房地产公司最后赚钱也不想交太多的税，怎么办呢？我告诉你一个办法，就是另外再注册一个个人独资企业，个人独资企业税在全国来看，除了交营业税以外，其它个人所得税都是定例征的，根据你开票金额征的。比如北京是3％，比如说开一个会议费发票给你，是根据会议费发票交5％的营业税，3％的个人所得税，加在一起是8.5％，这个交完以后，个人独资企业的钱，随你个人自由支配。大家想一想8.5的税和你把公司钱往家拿交20％的个人所得税相比，哪个轻？当然是8.5的轻，所以这是举办独资企业好处在于可以拿走几百万，几十万，但是税负要比直接扣20％的所得税要轻。而且还有一个好处，它的费用会形成你那个公司的所得税税前的费用，交个人所得税不一样，在公司交个人所得税能变成费用吗？变成不了，但是个人独资企业有这个费用。第五个，装饰装修公司。第六个，物业管理公司。为什么装修公司有好处呢？特别是涉及到精装修商品房买卖，装修公司要比不举办装修公司要好的多。首先，告诉大家，装修公司取得的装修收入，交营业税3％，比不动产销售要低两个点。同时，装饰装修公司交不交土地增值税？也不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不交土地增值税。最大的作用把房地产开发企业精装修部分，由你的装饰装修公司跟业主去签，业主将一部分房款支付给他，作为业主来讲一般都愿意，如果包在房价里面，交的契税和大修基金都提高了。所以往往业主也比较能够接受你这个提议，装修这一部分跟装修公司去签，还是按照毛坯房卖给你，你拿的是精装修，税务上是这么规定的。如果你一个房地产公司用一个合同规范两部分收入，一部分毛坯房，一部分精装修，税务不承认，因为你完全可以把毛坯房价格降下来，提高装修价格，这些避免了营业税和土地增值税，所以税务不承认，所以干脆税务规定包在一起交营业税。如果交给两个公司去操作就不一样了，房地产公司依法缴纳营业税和土地增值税，装修公司交营业税和所得税。所以，装修公司在分解精装修方面有不可替代的作用。还有物业管理公司，比如像我们有的房地产企业，有相当多的代收费用是由房地产企业代收的，这个是错误的。根据国家规定，物业管理公司可以代收很多费用，而且物业管理公司代收费用是不交税的，这时候我们可以分解出来，将代收费用交给物业公司代收，而不应该由房地产公司代收，房地产公司代收任何费用都要交税。对物业管理企业有特殊规定，可以代收。同时，由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取税收减免，而房地产企业去减免不了。所以，如果我们房地产企业有大量的未出售的门面房，我建议大家不要由房地产企业直接经营去出租，因为房地产企业直接经营出租的话，形成的收入、利润通通要交33％的所得税。但是，你如果把这一部分房产承包给、转租给或者投资给物业管理公司，它对外投资，会形成大量节税的机会。刚才我给大家讲了物业管理公司作为服务型企业，争取免税机会是多的，房地产公司没有机会。所以，物业管理公司争取了一个免税机会，把房地产公司门面房也好，优质房也好，可以转到物业管理公司经营，这样可以实现收入和利润的合法转移。
最后，给大家介绍一下，公司注册以后，怎么样合法转移收入和利润，回到讲义14页。同志们也许会讲为什么不把邮箱概念写在讲义上，为什么不把邮箱公司注册的要求写在讲义上。其实，你们想为什么不写在讲义上呢？为什么直接告诉你收入转移费用成本分摊呢？没有为什么，只是想告诉你，你光看讲义看不到什么东西我上次接到一个电话，他没有听过我的课他看讲义看不懂，王老师收入转移什么意思，从哪儿转到哪儿，我说我不知道，你听就知道了。但是，我如果把邮箱公司注册，一看就知道，所以我告诉大家你必须来听课，不听课损失的是你自己。当我们免税公司注册下来以后，你就知道收入怎么转移，从哪儿转移到哪儿，毫无疑问从房地产公司转移到免税公司去。收入怎么转移呢？给大家提供三个方法，从我们目前研究的水平来看，也只有这三个方法，没有第四个方法可以发现。第一，资产转移法。比如我刚才提到了门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，如果放在房地产公司经营的话那是大错特错的。这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。怎么办？我们要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。由此可以看出，从税务筹划角度来看，我们反对房地产企业搞多种经营，因为多种经营所形成的利润，就像长江一样，它的水全部汇到长江，国家正好从长江里面弄走三分之一的所得税。所以，我们现在要做的工作在长江的边上建闸门，不但让水不再流进长江，而且把长江的水抽掉。筹划的思路，如果把利润比喻成水，不让水再流到房地产企业，不但让水不进来，而且把水抽掉到我的免税，低税的公司去，这是十分重要的。当然，我这里是讲筹划，实际上大家用到工作当中操作，往往可能筹划的逃税的方法综合应用，比如说我就发现不少房地产企业，注册了一个没有免税的公司，但是这个公司怎么说呢？能开票，开票以后，这个公司所得税也不交，营业税照交，公司也不了了之，税务局也这么回事，但是房地产企业费用就列支了，利润也转移走了，这个就是擦边球，国家政策规定综合应用，这个不反对，只要你能够不犯事，房地产企业本身不触犯国家法律，这个方法也可以用。现在非正常户在企业里面所占的比例也相当大，但是最好能争取一个优惠政策。基于这个邮箱公司在香港设立，还是在澳门设立，还是在中国的浦东新区设立，这个我管不着，但是肯定想一个办法搞一个低税或者是免税的公司，这个公司我相信大家一定能够找到，中国的邮箱公司太多了，中国肯定有大量的邮箱公司的机会。
第二个方法，业务转移法。就是把回报较高的业务，从房地产企业分离出去。大家看我手两杯子，假如我买这个杯子能赚五块，买这个杯子能赚五毛，你们说我现在想避税，把哪个业务分出去交给免税公司干？这个被子卖赚五块钱一个，这个杯子能赚五毛钱，而且我知道两者卖的数量差不多，我说我是把玻璃杯拿出去卖还是瓷杯卖？所以，把玻璃杯这个优良的业务剥离出去，交给我的新办的一个商贸公司去做，而且我知道新的商贸公司可以免所得税一年，所以当我发现一有笔业务非常突出，又形成公司主要利润的时候，这个时候我可能就开始筹划了，这就叫业务剥离法。告诉大家，这个本身绝不犯法，这是企业的经营权利，我愿意把这个杯子在A公司经营转到B公司经营，我们把这种方法叫做业务剥离法，或者是业务转移法。第三个方法，定价转移法。把商品压价卖给你的销售公司，再通过销售公司卖给你的最终客户，这个方法就叫定价转移法。那么，销售公司肯定具有优惠政策的，比如商品房，我压价卖给个人，然后通过个人到二手房加以，个人不交土地增值税，成功的解决了土地增值税的问题。我再讲一遍，把商品房、别墅卖给个人，再通过个人在二手房交易，成功的避开了土地增值税，也避开了营业税，也避开了企业所得税，这种做法就是定价转移法。比如说我一个人买三十套房子，卖的价格是批发价，明为批发，实为价格下降的理由。价格下来以后，卖给他以后，这个人也是你的人，他拿二手房倒。根据国家明文规定，个人买卖住房，免征土地增值税，起着这么一个作用。当然，可以是个人，也可以是一个专门的中介机构，道理是一样的。同志们，如果我们开发一个别墅项目的话，如果房地产公司直接卖的话，它的利润率是40％，利润率40％，意味着土地增值税率就高了，可能是适用40％的土地增值税税率。你如果想把土地增长水税率40％降下来，甚至是免税的话，很简单的道理，有两个人卖，首先A卖给B，B再卖给最终消费者，A要拿一部分利润，B要拿一部分利润，两者利润率必然下降，从而导致土地增值税的税率下降。
最后，我给大家再讲一讲成本费用的分摊法。如果收入转移困难的话，就出第二个方法，反其道而行之，就是增加房地产企业的开发成本和费用，怎么增加呢？有六个方法，我们研究到目前为止只发现六个方法，像我们发现太阳系有九个恒星一样。这六个方法，第一，资金借贷法，就是由免税公司将资金拆借给房地产公司用，并且向房地产公司收取资金占用费的行为。房地产公司支付了资金占用费，必然增加了开发占地费用。那么，作为免税公司来讲，形成资金所得免税，所以利润从房地产公司到免税公司去，成功的解决了它的所得税负担问题。也许大家讲了你咨询单位要交营业税，就是说不是安置免税企业，不是免营业税企业，拿5％营业税换33％所得税机会，哪个划得来？当然是免税公司是划得来的。这是资金借贷法。第二，租赁法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，如果租赁公司是你开的呢？那么效果比较明显。特别要注意，租赁公司必须是邮箱公司，也就是我们讲的低税或者是免税公司。第三，前两个方法有一个弊端，资金借贷法要拿资金才行，租赁法要拿财产才行。如果邮箱公司什么都没有，既没有钱，又没有物，但是我照样想增加房地产公司费用怎么办呢？就是服务收费法，服务收费是看不见的，是什么呢？收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等等。比如说我组建一个广告公司，房地产企业广告费列可以在销售额8％以内，我把这个楼盘广告通通交给我办的广告公司，广告公司开票，把钱打给你，广告公司免两年所得税，广告公司再找媒体，或者是再找广播电视台去做广告。它的肯定是赚钱的，但是它赚的钱说不好听的话，实际上就是开发公司白给它的钱。你列支的标准跟税务现在规定是8％，一个亿的销售可以用八百万的广告费，这个税务局无条件承认，就给你服务收费带来了机会。所以，有的公司一注册的时候就知道这个公司肯定发财，为什么呢？因为只是人家利润往这儿转移而已，而且能开出广告业发票。根据税务局规定，广告业发票抬头是广告业专用发票，广告费支付的情况下可以列支。这种方法特别适合楼盘广告投入比较多，像这样的企业就可以适当的加大这个机会。当然，咨询费也可以，销售佣金也可以，反正转移一个，打几百万，千八万的利润小菜一碟。第四个，原材料高价销售法。第五个，债务重组法。第六个，资产评估增值法。后面几个方面，我就不给大家讲了，你们自己琢磨一下，反正思路跟前面那个是一样的，都是加大房地产企业开发费用和开发成本为目的的，而且必须在法律的许可范围之内进行操作。到这里为止，我把外部筹划的方法给大家做一个简单的介绍，我估计明天有的同志就想飞回去，先注册公司再说，肯定有机会的，王老师就是这么说，肯定是有用的，我在这里给大家讲当然是有用的，这是我们实践经验的总结。
就我今天讲一天课，你们在清华学习费用已经乘十倍的回报回去了，保证是这样的，最后由于时间关系，后面还有一些内容，特别是我那一本书你们再翻一翻，看一看。如果实践当中还有一些问题的话，希望大家跟我保持联系。今天，我的最大的收获就是跟这么多的老板在一起。
发布于： 2006-12-20 |
|
发表于 2009-9-4 20:04:56
