信托新规提出房地产融资新渠道

许仙

信托新规提出房地产融资新渠道

【摘要】
银监会近日修订颁布了《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》，并将于3月1日起实施。被称为“金融百货公司”的国内信托业，在监管层“主业回归”的推动下，将重新回头操刀“资产管理”。
银监会新规强调，信托公司不得开展除同业拆入业务以外的其他负债业务，原则上不得进行实业投资。在固有业务项下，贷款类信托项目占比受到一定限制，信托公司不得以固有财产向关联方融出资金或转移财产、为关联方提供担保或以股东持有的本公司股权质押进行融资。
新规在信托业务方面有如下突破：信托产品可公募，集合信托计划可引入合格投资者，并不作数量限制；取消禁止通过媒体宣传的规定，允许信托公司在异地开展业务；业务范围方面，信托公司可以受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务等。
注：《信托公司集合资金信托计划管理办法》对合格投资人的规定，“合格投资人是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：
1.投资一个资金信托计划的最低金额不少于100万元人民币  的自然人、法人或者依法成立的其他组织；
2.个人资产净值或夫妻资产净值(除自用不动产)总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；
3.个人收入在最近三年内的每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内的每一年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。”
【评价】
未来得中国金融行业格局，基金、券商、信托将资产管理业务细分成三个级别：基金是为大众服务，而券商则是中级客户，信托则是高端客户。
原办法规定，信托公司管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的约定，采取贷款的方式进行。新政策设置３０％的比例限制，将促使信托公司不以贷款作为主要业务模式和盈利模式。在营销方式上，信托公司必然转向大客户营销。大量招揽自然人参加，只有通过银信合作，由银行发行理财产品来募集。
异地推介信托计划的闸门打开，只是要求"信托公司异地推介信托计划时，应当在推介前向注册地、推介地监管部门报告"。业内人士称，中西部的信托公司可以借机向东部地区推介，突破当地购买力有限的制约。发行集合资金信托计划是信托业务的重头戏，新政策在规定单个信托计划的自然人人数不得超过５０人的同时，也放开了原来单个计划不得超过２００份的限制。一方面，推介信托计划地域限制的取消，可使信托公司接触与争取到更多的机构客户；另一方面，银信合作依然可打开向个人投资者低门槛销售的渠道。去年５月，民生银行、兴业银行率先与信托公司合作发行理财产品以来，各大银行争相推出投资于信托项目的理财产品，人民币理财的收益水平由此走高。
银行与信托公司合作可谓各取所需，银行赚到了中间业务收入，虽然卖信托产品分流了储蓄，提高理财产品的收益率，可以吸引更多的客户，信托公司也充分利用了银行的客户资源和网点资源，单个项目就募集到上亿资金，其销售能力远远超出了信托公司单独发行。
【对xx的启示】
     以xxxx的资源背景，取得供房地产开发的地段优越的地块是轻而易举的，但长期以来xx因资金的限制处于开发商的角色，不得不引入不同的投资商联合开发。虽然可以分配到不菲的利润，但不能让自己形成一个完整的开发团队，永远把自己的成败寄托在别人身上。另外房地产项目是长线项目，不适合运用短线资金去应付长期，融资问题不解决，xxxx在各方面都无法突破目前的发展瓶颈。
目前上海浦东发展银行xx分行联合异地信托投资公司准备开展全新的房地产融资业务。要求：开发商有一定知名度和美誉度，项目在武汉市中心城区有良好的发展前景，融资额度在2－5亿之间，融资年限2－3年。
操作流程：银行通过对项目和公司的考察后， 以信托投资公司的名义在项目公司中占51％的股份，不另外需要其他抵押方式。信托投资公司通过银行网点发行信托计划，银行为资金托管方和监管方。发行信托计划的成本估计为年利率5－6％。
信托投资公司在项目公司中占51％的股份，目的不在于分享项目未来的利润，而是更好得把握风险，帮开发商解决问题。传统的贷款方式是以土地作为抵押，出了问题除了扣住土地外没有任何办法，双方是敌对状态；而新得合作模式下，双方是合作伙伴关系，银行和信托公司会运用自己得关系资源全力帮开发商完成项目。