从“融资”角度看【无条件退房】、【定期回购】

许仙

2007年全国的房价一路狂奔，全线飘红，导致个别发达地区房地产泡沫急剧增长，造成这种情况的重要因素无外乎以下几种：1、中国经济的快速增长，居民收入上升，居住需求日益旺盛；2、全民皆股，赚的盆满钵满，一句话形容，钱来的太容易了；3、地方政府对土地开发和城市建设的热情，以其市政建设彰显政绩，用土地吸引外来资金，旧城改造和新区建设，导致土地成本增加；4、建筑成本、人工成本、资金运行成本的增加；5、投机资金的炒房行为；6、当地政府导向、国家利好因素的出台（如6月份重庆直辖十年庆及成为国家统筹城乡综合配套改革试验区，在以后的短短一个月时间市区整体房价上涨了15%—25%）。

   【残酷现实】
   炎炎夏日，全国房市仍然处于冷冻期，深圳楼市的寒冰掌、断臂刀（泡沫过后的惨重代价）；万科全国性的风卷残云千金坠；5.12地震的山崩地裂拳（NND，房价缩水了一半，20多万就这样飞个了，还好鉴定结果是基本完好，可以使用，虽然说人在就是最大的财富，但房子在当然更好，这年头，血汗钱不好挣啊，行业现状又不好，就像加布林说的“前途是否需要坚守一样”，优胜劣汰由此而见分晓）。一系列的组合拳使原先“专家”预计的房价在08年下半年起稳（奥运回春）再度陷入迷雾。大部分KFS无形中达成共识，各自坚守着自己的一亩三分地，守住价格阵地，这是大家共同的心愿，可并不是每一个KFS都挺的住的，促销（普降）之声风起云涌，一石激起千层浪，造成了目标客户群的消费迷茫：“房价到底还会不会降？”，因此全国各地房屋交易量急剧萎缩。

   国家宏观调控，新闻媒体负面报道，股市低迷，美国次贷危机等导致消费者对原本这个具有保值、升值的房产投资工具产生了疑问，“一铺养三代”、“宁愿市区有张床，不愿郊区有栋房”也不再能激起投资者的购买欲望，1997年的金融风暴导致香港楼市暴跌，至今十多年仍未能完全恢复到当时的水平，太多泡沫的房产市场（个别代表性城市）价格跌幅，造成了全国各地的行业“恐慌”，加大了客户的观望心理。

   当下，KFS能否承受住市场冷冻期的考验，资金链短缺、银根紧缩，如何走出销售和财务困境，在楼盘优异品质的前提下，住宅的【无条件退房】和商铺的【定期回购】这种方式我们不一定要把它作为销售手段，而可作为KFS解决自有资金不足、增加现金流的一种项目“变相性”融资手段，但要切记现在的购房者并非“野猪”，可任由KFS宰割，不象楼上一些策友所说：“可以设置些条款让客户到时候退不了房及从法律上框死客户”，现在很多客户法律意识极强，具有专业的房产知识，搞不好个别置业顾问还不如这些客户。所以一旦要使用“无条件退房”进行销售，除了要保证楼盘自身的综合品质外，合同一定要站在客户方去考虑，千万不要让客户认为你在欺瞒什么，在给他们下套，诚信面对，这样才不会让“无条件退房”这把双刃剑将自己刺伤。

   【无条件退房】、【定期回购】用做一种融资手段时，需要注意以下几点：1、应与市场接轨，严格遵循市场价格原则；2、市场把握能力，将自身风险降到最低；3、财务风险控制，专款专用，可自行要求银行监管；4、投机性资金的严控；5、销售风险控制，市场摸底，推广噱头一定要使目标客户群接受，不可搬起石头砸自己的脚；6、住宅——项目自身品质的打造，业主之间的口碑传播（收买个别有影响力的人），商业——商业氛围的营造，引导租金逐年上升。

   以上个人见解，望大家共同探讨，不足之处，敬请指正。。。

落英宾纷

楼主到底想说明什么呢