从7月1日起，吉林省将对房地产开发企业土地增值税进行清算吉地税发〔2007〕77号

银河飞雪

吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

吉地税发〔2007〕77号

各市州、县（市、区）地方税务局，省局直属税务局、稽查局：
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文件）（附件1）转发给你们，给合我省实际，作如下补充规定，请一并贯彻执行。
一、土地增值税清算单位的核审
（一）土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目；开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书（立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证）为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》（附件2）。
（二）普通标准住宅的认定，一律按省政府转发建设厅等部门《关于切实稳定住房价格的实施意见》（吉政办发〔2005〕24号）文件规定的标准执行。开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的必须分别计算增值额。不能分别计算或不能准确计算增值额的，其普通标准住宅不能享受条例第八条第一款的免税政策。为严格区分普通住宅和非普通住宅，纳税人要认真填写《普通标准住宅审核表》（附件3）、《非普通标准住宅审核表》（附件4），并由主管税务机关审核。
二、土地增值税清算条件的把握
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
符合上述规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
符合以上述规定的纳税人须在满足清算条件之日起30日内向主管税务机关报告满足清算条件的具体时日，同时由主管税务机关确定是否清算。对已确定的清算对象，在确定清算之日起30日之内办理清算手续。
三、转让房地产收入和扣除项目的确认
（一）转让房地产收入包括货币收入、实物收入和其他收入等全部价款及有关经济收益。要将企业实际售价与市场同类房屋售价进行比较，差异较大的要重新审核。
（二）在计算取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金等四项扣除项目时，应由纳税人提供合法有效凭证（参见《土地增值税扣除项目有关凭证参考表》附件5）。税务机关要对各类发票、财政专用票据以及具有法律效力的外部证据、特定事项的企业内部证据等凭证的真实性、合法性、合理性进行审查，再确认扣除金额。应取得而因种种原因未取得合法有效凭证的，要在税务机关通知的30日内取得，愈期未取得的，不予扣除。
（三）要按配比原则按比例分摊各分期开发项目的土地征用和拆迁补偿费。要据实计算前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、开发间接费等四项开发成本，对计算不实的要对成本的单位金额标准进行核定。地方税务机关要参照当地政府或建设工程造价管理部门上一年公布的建安造价定额资料核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
四、土地增值税清算的程序
（一）告知清算事项。清算前，主管税务机关要将清算条件、要求、所要做的准备工作、所需提供的资料，书面告知纳税人。
（二）纳税人做清算准备。纳税人申请清算前要根据税务机关的要求先自行进行清算，形成清算报告，填写《土地增值税纳税清算表》（附件6）。
（三）审核清算申请。主管税务机关对告知事项中规定的清算资料进行审核，并做如下处理：对明显不符合清算条件的告之不予受理；对资料不全或有误的，指导其更正，并在15日内补齐；对项目齐全、填写规范的材料进行登记，出具回执。
（四）组织进行清算。税务机关要指定二名以上工作人员对清算单位申请的内容进行实地调查，区分普通标准住宅和非普通标准住宅，确认收入和扣除项目、计算增值额，形成清算报告，填写清算表。清算报告和清算表要求事实清楚；论据充分；依据准确、处理恰当；数据全面、指标合理。
（五）清算资料整理和归档。清算后，将清算报告、清算资料整理后归档。
（六）办理税款多退少补的有关手续。对退税的要经主管税务机关局审核。对纳税人办理清算时应退税款额度在50万元（含50万元）以上的需填写《土地增值税清算退税审核表》（附件7），报省局审核。
（七）清算检查与监督。上级税务机关要对清算情况进行抽查，对结论不准的要予以纠正，并实行过错责任追究。
五、土地增值税的核定征收
（一）符合187号文件第七条规定的五种情形之一的，一律实行核定征收。
（二）实行核定征收的征收率为：转让普通标准住宅为转让收入的0.5%。转让超出普通住宅标准条件的非普通住宅及写字楼、商业用房等，每平方米转让收入在5千元以下、5千元至1万元、1万元以上的核定征收率分别为1%、2%、3%。
（三）实行核定征收的要填写《土地增值税核定征收表》（附件8）。
（四） 对未按预征规定期限预缴土地增值税的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
本通知自2007年7月1日起执行。此前凡与本文相抵触的省局有关规定，同时停止执行。

附件：1.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

2.土地增值税项目登记表

3.普通标准住宅审核表

4非普通标准住宅审核表

5.土地增值税扣除项目有关凭证参考表

6.土地增值税纳税清算表

7.土地增值税清算退税审核表

8.土地增值税核定征收表

二〇〇七年六月二十日

广大纳税人及税务同仁：由于该政策计算十分复杂，一时间不能给大家解析该文件，等我有时间时，再进行解析。请关注本网，如果各位需要上述表格，可到本网“办税手册”中下载。

附：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：?
　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：?
　　一、土地增值税的清算单位
　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。?
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。?
　　二、土地增值税的清算条件?
　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：?
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?
　　3.直接转让土地使用权的。?
　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?
　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?
　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?
　　4.省税务机关规定的其他情况。?
　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定?
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ?
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；?
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。?
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。?
　　四、土地增值税的扣除项目?
　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。?
　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：?
　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。?
　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。?
　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。?
　　五、土地增值税清算应报送的资料?
　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。?
　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：?
　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；?
　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；?
　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。?
　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。?
　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证?
　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。?
　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。?
　　七、土地增值税的核定征收?
　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：?
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；?
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；?
　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；?
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?
　　八、清算后再转让房地产的处理?
　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积?
　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局
　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日