[贷款资料] 拿钱的22条军规：中国地产融资通路全解 [复制链接]

姜虎

初级会员

该用户从未签到

电梯直达

1^#

发表于 2008-12-11 13:43:00 |只看该作者 |倒序浏览

目
录
第一章房地产融资走向多元化....................... 9
一、房地产金融政策回顾................................................................................................. 9
1．个人住房按揭贷款首付款比例提高.............................................................................. 9
2．央行上调存款准备金率............................................................................................... 9
3．“外资限钞令”.............................................................................................................. 9
4．54号文件出台............................................................................................................. 9
5.央行再次上调存贷款基准利率....................................................................................... 9
6．央行再次上调存款准备金.......................................................................................... 10
7. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10
8. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10
二、房地产融资成本备受关注........................................................................................ 10
1、银行：高筑融资门槛................................................................................................. 10
2、信托：高风险追逐高回报.......................................................................................... 11
3、基金：政策缺位，难解近忧....................................................................................... 12
三、房地产融资市场逐步趋向多元化.............................................................................. 13
1、融资市场格局多元化................................................................................................. 13
2、房地产融资体系逐步健全.......................................................................................... 13
3、资产证券化积极推进................................................................................................. 14
4、金融产品创新层出不穷.............................................................................................. 14
四、房地产融资存在的问题............................................................................................ 14
1、金融市场环境有待进一步改善................................................................................... 15
2、政策环境需进一步优化.............................................................................................. 15
3、企业自身环境阻碍融资.............................................................................................. 15
第二章房地产企业克服障碍迅速融资................ 16
一、房地产企业如何重塑资金链条................................................................................. 16
1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路..................................................................... 16
2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力........................................................... 16
3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金.............................................................. 17
二、房地产企业如何困境突围........................................................................................ 17
1、突围方式之一——业内强强联手................................................................................ 17
2、突围方式之二——资本市场融资................................................................................ 17
3、突围方式之三——联姻海外资本................................................................................ 18
4、突围方式之四——降低资金需求................................................................................ 18
5、突围方式之五——国企资产重组................................................................................ 18
三、各种融资方式资金成本比较..................................................................................... 19
四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道................................................................... 19
1、探索有效的民间融资方式.......................................................................................... 20
2、委托贷款................................................................................................................... 20
3、固定回报投资............................................................................................................ 20
4、与建筑企业合作开发................................................................................................. 21
5、互助性担保............................................................................................................... 21
6、建立中小房地产企业发展基金................................................................................... 21
五、拓展房地产融资渠道的对策..................................................................................... 21
1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道.................................................................. 21
2、中小房地产企业融资方法.......................................................................................... 22
第三章
国内商业银行贷款........................ 23
一、国内商业银行贷款概述............................................................................................ 23
1、信用贷款的五种类型................................................................................................. 23
2、担保贷款................................................................................................................... 24
二、国内商业银行贷款操作流程..................................................................................... 26
1、贷款申请................................................................................................................... 26
2、商业银行贷款调查..................................................................................................... 28
3、核定信用等级，提出审查结论................................................................................... 30
4、房地产开发贷款审查与审批....................................................................................... 30
5、贷款发放................................................................................................................... 32
第四章
国外商业银行贷款融资..................... 33
一、国外商业银行贷款概述............................................................................................ 33
1、外国政府贷款现状..................................................................................................... 33
2、国际金融组织贷款现状.............................................................................................. 33
3、国际商业贷款现状..................................................................................................... 33
4、国外贷款的注意事项................................................................................................. 34
二、国外商业银行贷款操作流程..................................................................................... 35
第五章
投资信托融资............................ 38
一、REITS融资概述....................................................................................................... 38
1、REITS的种类............................................................................................................ 38
2、REITS的特征............................................................................................................ 39
3、办理REITS需要的的条件........................................................................................... 39
4、REITS与普通上市的区别........................................................................................... 39
REITS............................................................................................................................ 39
5、各地区REITs政策差异............................................................................................... 40
二、利用REITS融资的优势............................................................................................. 41
1、REITS自身优势......................................................................................................... 41
2. 商业地产开发REITS融资优势..................................................................................... 42
三、利用REITS融资的局限性......................................................................................... 43
1. REITS自身制约因素................................................................................................... 43
3. REITS运作模式的限制................................................................................................ 44
三、REITS的运用方式.................................................................................................... 44
1、REITS的运用方式有以下几种.................................................................................... 44
2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为............................................................... 45
四、REITS的发展趋势.................................................................................................... 45
1、REITS由贷款型向股权投资型发展............................................................................. 45
2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展.................................................................. 45
五、日本REITS模式....................................................................................................... 46
1、日本REITS运作流程.................................................................................................. 46
六、香港REITS模式....................................................................................................... 46
1、香港REITS运作模式.................................................................................................. 47
2、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会................................................... 47
七、内地房地产信托运作模式........................................................................................ 48
1、传统贷款型信托融资模式.......................................................................................... 48
2、股权型信托融资模式................................................................................................. 49
第六章
投资基金融资............................ 53
一、房地产境外投资基金概述........................................................................................ 53
1.理解境外投资基金的五个关键点.................................................................................. 54
2．公司型基金与契约型基金的异同................................................................................ 55
3．封闭式基金与开放式基金的异同................................................................................ 56
二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略......................................................... 56
1、市场路径................................................................................................................... 56
2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组................................................................. 59
三、房地产境外投资基金运作模式................................................................................. 60
1．三个不同的流程........................................................................................................ 61
2．房地产基金操盘关键点.............................................................................................. 62
3．吸引外资基金的五种因素.......................................................................................... 63
4. 营销包装................................................................................................................... 64
5. 开发商的管理团队..................................................................................................... 64
第七章
境内上市融资............................ 65
一、境内上市的条件...................................................................................................... 65
1、上市的基本条件........................................................................................................ 65
2、上市融资参考精要..................................................................................................... 65
3、房地产企业上市三大关卡.......................................................................................... 66
二、房地产企业境内上市操作模式................................................................................. 66
1、香港主板上市模式..................................................................................................... 66
第八章
境外上市融资............................ 74
一、境外上市概述.......................................................................................................... 74
1、境外上市主要困难..................................................................................................... 74
2、中国公司申请境外上市条件....................................................................................... 74
3、境内公司申请境外上市须报送的文件......................................................................... 75
4、境外直接上市流程..................................................................................................... 76
二、境内公司在美国上市操作模式................................................................................. 78
1、美国证券市场概况..................................................................................................... 78
2．美国上市四种方式..................................................................................................... 78
3．美国上市标准............................................................................................................ 79
4．境外首次上市程序..................................................................................................... 80
5．海外初次公开招股费用.............................................................................................. 84
三、境外买壳上市操作模式............................................................................................ 84
1、“壳”的特点................................................................................................................ 84
2、境外买壳上市基本思路.............................................................................................. 85
3. 买壳上市优势............................................................................................................ 85
4. 买壳上市方法............................................................................................................ 86
5. 借壳及买壳上市比较.................................................................................................. 87
6、境外买壳上市操作方式.............................................................................................. 87
7、借壳上市后融资方式................................................................................................. 88
第九章
企业并购融资............................ 90
一、企业并购概述.......................................................................................................... 90
1、并购的类型............................................................................................................... 90
2、并购的交易形式如下表.............................................................................................. 91
3、并购的支付形式........................................................................................................ 92
4、并购的融资方式........................................................................................................ 92
5、并购时机选择............................................................................................................ 93
二、企业并购融资操作流程............................................................................................ 94
1、目标公司选择策略..................................................................................................... 94
2、对目标公司审查策略................................................................................................. 94
3、企业并购操作流程..................................................................................................... 97
三、房地产企业并购之后的整合策略.............................................................................. 97
1．制定正确的并购整合策略.......................................................................................... 98
2．整合目标................................................................................................................... 98
3．整合进度计划............................................................................................................ 98
4．整合的四个方面........................................................................................................ 99
第十章
合作开发融资........................... 102
一、企业合作开发概述................................................................................................. 102
1．合作开发形式.......................................................................................................... 102
2．房地产企业合作开发法律特征................................................................................. 102
二、房地产企业合作开发模式....................................................................................... 103
三、合作开发方式........................................................................................................ 105
四、合作开发涉及的关键法律问题................................................................................ 105
1．合同不要约定保底条款............................................................................................ 106
2．加强和完善对“共管账户”的管理措施....................................................................... 106
3．不能借合作开发之名，行借贷之实.......................................................................... 106
4．明确责权................................................................................................................. 106
5．及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性......................................................... 106
6．注意对合作方的资信调查........................................................................................ 107
第十一章
短期融资券融资....................... 108
一、地产短期融资券概述.............................................................................................. 108
1、短期融资券期限结构............................................................................................... 108
2、短期融资券的发行额............................................................................................... 108
3、短期融资券主承销商壮大........................................................................................ 108
4、发行公司债券的企业资格要求................................................................................. 108
二、短期融资券优劣势分析.......................................................................................... 109
1、短期融资债券优势分析............................................................................................ 109
2、短期融资券融资的局限性........................................................................................ 109
三、发行企业债券操作流程.......................................................................................... 110
1、操作流程................................................................................................................. 110
2、企业发债担保相关事务............................................................................................ 110
第十二章
金融租赁融资......................... 112
一、金融租赁概述........................................................................................................ 112
1、三大金融租赁类型................................................................................................... 112
2、金融租赁六大特征................................................................................................... 113
二、运用金融租赁的优势.............................................................................................. 113
三、金融租赁的劣势及限制.......................................................................................... 115
1.
从总量的角度来看.................................................................................................. 115
2. 金融租赁公司有一套严格的审核手续........................................................................ 115
四、金融租赁的操作流程.............................................................................................. 116
第十三章
典当融资............................. 117
一、典当的概述............................................................................................................ 117
1、房地产典当与房地产抵押的区别.............................................................................. 117
2、典当融资的适用范围................................................................................................ 117
3、典当房产安全要求................................................................................................... 118
4、典当融资的优势....................................................................................................... 118
5、典当融资的劣势如下表............................................................................................ 118
二、房地产典当融资操作流程....................................................................................... 119
1、典当融资操作流程................................................................................................... 119
2、典当业务办理程序（上海东方典当行）................................................................... 120
3、房地产典当七大误区............................................................................................... 120
第十四章
私募基金融资......................... 122
一、私募基金概述........................................................................................................ 122
1、私募基金特征.......................................................................................................... 122
2、私募融资的四个新特点............................................................................................ 122
3、私募基金三种操作模式及其特点.............................................................................. 122
4、私募基金利益分配比例............................................................................................ 123
5、私募基金存在两大问题............................................................................................ 124
二、私募基金操作模式................................................................................................. 124
1、私募基金的运作方式............................................................................................... 124
2、私募基金操作流程................................................................................................... 124
3、私募股份的数量及认购方式..................................................................................... 125
4、私募的发行对象...................................................................................................... 126
5、私募股份的流通性................................................................................................... 126
6、私募发行的审批程序............................................................................................... 126
三、私募融资的风险分析.............................................................................................. 127
1．从法理角度看.......................................................................................................... 127
2．从金融监管角度看................................................................................................... 127
3．从保护投资人利益角度看........................................................................................ 127