土地增值税计算贷款利息如何扣除？

qq1998

土地增值税计算贷款利息如何扣除？
房地产企业实际发生的银行贷款利息，在完工前计入开发成本100完万元，完工后发生的利息100万元（截止土地增值税清算前）计入财务费用。在计算土地增值税时如据实扣除，是按100万扣除还是按200万元扣除？

银河飞雪

应该按照100万元计算扣除借款利息

依据如下
土地增值税暂行条例规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

完工后发生的利息100万元是不能分摊入房地产项目的，不符合能够按转让房地产项目计算分摊的规定

qq1998

税务：凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
计算土地增值税开发成本中的利息不允许扣除，但并没有明确财务费用中利息不允许扣除。

银河飞雪

土地增值税暂行条例中的财务费用包括在账务中已经资本化的借款利息支出

这点需要说明一下，口径与会计上是不一样的

qq1998

土地增值税暂行条例中的财务费用包括在账务中已经资本化的借款利息支出和财务费用本身发生的费用，就应该在计算土地增值税时将实际发生的财务费用--利息全额扣除（开发成本的利息和财务费用的利息）

qq1998

第十八条        开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 (一)、(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。

qq1998

谢谢银河飞雪的回复！

亚亚1002

凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。

银河飞雪

原帖由 qq1998 于 2008-11-18 20:28 发表
第十八条        开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第 ...

你引用的是《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》，我仔细看了一下这个文件，认为里面说法是不对的。

我们应该以土地增值税暂行条例为准
条例中的开发成本是不含资本化的利息的，条例中对开发成本是这样规定的：

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

前面六项显然不含利息支出，最后一项“开发间接费用”，暂行条例是这样规定的：

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。现在也为包含利息

青岛在土地增值税规定中将资本化利息计入开发成本的说法显然有悖于暂行条例

AFEI

完工后的100万不能扣除