房地产融资之三REITs、CMBS

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房地产融资之三REITs、CMBS 1.1REITs发展概况 REITs产生于1960年代的美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。几乎同时，欧洲市场上也出现了REITs，1969年荷兰第一个REITs上市。日本、韩国、新加坡相继在2001、2002年上市REITs，2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，拟推出REITs。2002年7月新加坡推出了第一只REITs。2005年11月，香港市场首只REIT领汇基金在港挂牌。2005年12月，首只内地REITs越秀房产信托基金在港上市。 1.2 REITs国际运行借鉴 （1）相关法律法规体系较为完备 美国REITs产品主要由《证券投资法》和相关的税法来规范。2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、投资范围、等方面作出了明确的规范。可见，要发展REITs产品，相关的法律法规是必不可少的，而且要有针对性。 （2）上市交易，易于流通 美国的REITs可以分为私募REITs ,不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs可以上市流通。从国外的成熟市场来看，REITs产品能够实现上市交易，这样增强了该产品的流通性，有利于吸引更多的投资着参与其中，分享房地产行业发展所带来的收益。一旦投资者发现更具投资价值的投资产品时，他可以随时套现转向其他投资，这也是REITs投资产品在世界范围发展较快的一个重要原因。 （3）强化监管，防范风险 在REITs业务中， 主要面临着项目风险、道德风险、流动性风险以及集中投资风险等四类风险。国外一些国家和地区为了防范风险，采取一系规定措施重点对REITs公司进行监管。在美国，公司若要取得REITs资格，必须符合美国《国内收入法》中的某些条款。REITs必须拥有可完全转让的股份，至少有100名股东,总资产至少有75%投资于不动产资产,收入毛额至少有75%衍生自不动产租金或不动产贷款的利息等等;日本REITs的主要投资限制是必须将至少75%的REITs资产投资于房地产；新加坡REITs在投资方面有许多限制：REITs必须将至少70%的资产投于房地产和与房地产相关的资产，而对新加坡和海外未完工的非住宅房地产开发项总投资额的20%，禁止从事房地产开发活动，禁止对未上市的房地产开发公司、空地及按揭进行投资；香港REITs的所有权结构仍只限于信托形式一种，香港REITs的其他规限主要有：①须在证监会接纳的某个期间内在联交所上市；②只可以投资于可产生收入的房地产项目，禁止投资于空置土地或从事或参与物业发展活动；③不可购入任何可能使其承担无限责任的资产等等。 1.3 REITs在我国发展展望 （1）我国要想发展REITs，首先要建立具有针对性的法律法规。亚洲其他国家如日本、韩国、新加坡等推出REITs的同时，都采取了专项立法，专门对REITs的设立、结构、投资资产等方面予以明确，而我国房地产投资信托基金的建立没有有专门的法律法规可依据。我国目前REITs的建立要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规，专门的完善的房地产投资信托基金法一直未能出台。除此之外，要在税收上给予优惠，这样才能鼓励其健康发展。目前，我国法律体系尚未对信托收益的纳税作出明确规定，建议参照美国税法有关规定，对我国目前税法进行改革，为REITs发展创造良好的税收环境。 （2）根据《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条第二款的规定,信托投资公司不得发行债券,不得以发行委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单和其他方式筹集资金，这意味着信托受益权只能以信托合同的方式成立。由于法规上的限制，目前国内REITs产品除了选择海外上市外，是不能够购公开募集资金和上市交易。这就限定了REITs产品的投资方主要是机构投资者，一般中小投资者是无法投资该金融产品的，无法获取房地产行业所带来的利润。因而，我国要推动REITs产品的健康发展，就要进行产品设计，让REITs上市流通，使得更多的投资者，尤其是中小投资者加入进来。 （3）我国的房地产行业和证券市场处于发展时期，与发达国家相比，在推出新的金融产品时强化防范风险，加强监管显得尤为重要。REITs产品本质上是信托理财，由专业理财人员对这些资金投资运用。信托公司必须在尽职调查和市场研究的基础上，制定投资策略，进行多元化的投资组合，在源头上控制项目风险；此外，还可以通过聘请专业管理机构来加强房地产项目管理，弥补信托公司在房地产专业化上的不足。制度的制定很重要，但执行的是否到位还需要监管部门的监管。所以还需要由证监会、银监会、证券交易所等相关部门协同进行监管，明确各自的监管范围、职责，这样才能保证风险防范制度得以贯彻执行。 2.1 CMBS发展现状 CMBS（商业抵押担保证券），是一种1983年起源于美国的房地产金融产品，是一种将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。 CMBS在美国经过20多年的发展，日趋成为一种主要的融资产品，其在美国市场上的发行量远远超过了REITS的发行量。特别是步入21世纪以来，CMBS在美国的发行规模越来越大。从图1中可以看出CMBS近几年的发行量的变化趋势，2006年和2007年CMBS在美国的发行量均超过了2000亿美元。 图1 2000年——2007年CMBS在美国发行量比变化趋势备注：数据来源http://www.cmalert.com/，2007年为截至11月份的数据 图2  2006年CMBS在世界主要国家和地区发行量对比备注：数据来源http://www.cmalert.com/ 从图2中可以看出，CMBS在美国的发行规模大于在美国以外其他国家的发行规模，尤其是在中国地区尚未推出CMBS融资产品。至今唯一一笔涉及中国内地商业地产项目的是由麦格里银行2006年在海外发行的大连万达CMBS产品，当时的发行价值为1.45亿美元。 2.2CMBS在中国发展面临的问题 ①政策上严格控制对房地产企业的贷款 2005年以来，国家相关部委陆续发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》加大了房地产企业融资难度，政府出于对风险有效控制的目的，在政策上对房地产企业的贷款是严格加以限制。CMBS产品中资产池中的资产就是银行对商业地产项目的贷款，在可预见的未来，国家对房地产企业的贷款依然是严格限制，因而即便商目前业银行推出CMBS产品，纳入资产池中的资产必然是优中选优，其发行规模必然受限。 ②投资者保护机制不完善 与其说CMBS是房地产企业的融资渠道，不如说是商业银行提高资本充足率、转移信贷风险给最终投资者的过程。一旦房地产企业所投资的房地产项目失败，则可能会导致资金流的断裂，从而损害到最终投资者的利益，如何保护这些投资者的利益，中国目前在法律体系中还没有专门的规定。当房地产企业CMBS融资规模到达一定规模后，国家的宏观调控对房地产企业的影响是巨大的，间接的会影响到最终投资者的利益。国家的宏观调控为的是保护投资者利益、降低风险，如果CMBS产品达到一定规模后，国家的宏观调控很可能适得其反。 ③证券化资产评价标准空位 资产的质量决定未来的现金流，与风险直接挂钩。哪些商业地产项目贷款是符合证券化的，哪些是不能够证券化的，目前我国还缺乏评判标准，而且目前房地产商的资质、运营能力是良莠不齐的，一旦被证券化的资产本身没有经过严格的筛选，其潜在的风险是不可预计的，因而如若CMBS在中国的推广，则不得不面对如何对证券化资产进行评价的问题。 ④CMBS专业服务体系不专业 CMBS产品的推出需要多个服务机构的参与，例如：发起人、信用评级机构、信用增值机构、法律会计机构、投资银行等专业服务机构，并且对其专业水平的要求很高，相应的职能机构目前都存在，但是不够专业化，或者说是不够专门化。如果CMBS产品想在中国开展起来，这些相关的服务机构就需要不断完善，达到专业化。 总结 房地产行业是一个高速发展的行业，尤其是在中国这样一个人口超级大国，其消费潜力巨大，而房地产市场又具备供给和需求不平衡的特点，这就决定了它的未来成长空间是广阔的。国家采取各种限制性的调控手段，如限制银行贷款等等，在某种成度上促进地产企业采取其他融资方式，从国内一些地产企业到海外采用REITs和CMBS方式融资中，我们看到了房地产企业对资金的迫切需求，所以，我们完全有理由相信，REITs和CMBS在中国内地不久的将会得到良好的发展。

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这是我07年年底总结的，和大家分享！

亚亚1002

为什么有的看不到啊