合同改几个字，节税21万，这么牛的老师哪找去？

银河飞雪

合同改几个字，节税21万，这么牛的老师哪找去？

学不完，根本学不完

好朋友牛鲁鹏老师给我寄来他的大作《房地产全流程税收筹划与风险应对》，还细心地签上了名字。

我对牛老师说，牛老师，您这本书出的太晚了。您如果早出几年，许家印不会破产，王健林不会卖掉万达房产，潘石屹不会避走米国，我早就进军房地产了。

牛老师说：他们仨儿我就不说了。你还有在房地产行业挣钱的机会我说：真的么，那怎么挣？牛老师说：把这本书看完



我这个人比较实用主义，看书从来不是按目录顺序往下看，而是我需要看哪里，对哪里感兴趣，就先从哪里看起。前不久，我和几个小伙伴接了一个浙江某市大型商业综合体项目股权架构设计的活，那就涉及到项目公司自持物业的处理和运营，所以，我马上打开本书最后一章，开发产品运营环节。

什么叫惺惺相惜？牛老师在这一章里讲的观点我非常赞同。牛老师说：由于持有物业的主体无法参照项目公司短期内注销，因此其经营目标也将从“追求短期利润最大化”过渡到“企业安全”，企业安全包括经营和税务安全。

这个理念也正是我和小伙伴给这个商业综合体做股权架构设计的理念，比如，商业综合体的底商，到底是房地产企业自己持股，还是转移给关联方资产管理公司或自然人持有。如果是资产运营公司持有，未来前期运营亏损可以在未来五年内弥补，如果是自然人股东持有，当经营资产产生利润时，所得税税率是低于企业法人的。

当然，实务中不仅仅要考虑税收，更要考虑经营风险和运营模式。牛老师在本书里，解开了我一个长期困惑，就是我知道转让价格达不到市场交易价格的70%，会被视为明显不合理的低价，从而被税务机关或其他部门做调整这个惯例，但是我忘了这个出处的法律依据在哪里。


牛老师在书里解决了困扰我多年的这个问题，牛老师给出了一个答案：《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法【2021】94号）文，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定。


牛老师还很贴心地给出了免租期的合同和税务处理的案例，给出了节税的好办法。众所周知，商业地产近年来日子不好过，很多项目在招租时打着提供免租期的广告招揽商户入住。可免租期时的房产税，就要由产权所有人按照房产原值缴纳，导致企业发生资金损失。
转自大牛讲税  作者大牛无形


牛老师书里P320页给出的案例里，财务部门对招商部门拟定的《商铺租赁合同》进行审查，仅仅改了合同里几个字，就帮助企业每年合法节省房产税21万元。


看到这里，我不得不佩服牛老师，这本书真是理论和实操完美的结合。牛老师通过这本书，把他多年来对政策的理解，实战的案例，统统拿出来跟大家分享，一点也不藏私。我觉得他这本书，真正做到了信息量大，实用性强，接地气，能落地。