【83号专题】一个考倒人的房地产问题

盼兮

问题来源是这样的，根据早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。国土部于1999年出台的《闲置土地处置办法》规定了对闲置土地征收闲置费，上限为土地出让金的20%。中央政府2008年1月发布了2008年的第3号文件，这份名为《国务院关于促进节约集约用地的通知》，国务院3号文此次不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

   于是，根据这样的规定，公司的香港帐，就计提了土地闲置费到开发成本中，而在德勤审计时，认为不应该列入开发成本，应该作为费用拨备。

   为了反驳事务所的观点，经理拿出来了国税发[2006]31号文，条文如下：
12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

   这个条文，我们公司要引用，存在两个问题，1、这是针对内资企业的，外资是否适用？2、讲的是土地的出让，而我们土地是转让取得，是否适用？

   先问了注册会计师A，他认为，如果取得行政事业收据，则入土地成本；如果取得滞纳金、罚款票据，入营业外支出，且不能税前扣除。

   再问了注册会计师B，他认为，期间费用是当期费用，开发成本将在本期及以后期间分摊，首先界定这样的闲置费是当期还是跨期的，显然这样的政府收费是跨期的，则应入成本。

   刚开始，我也跟A、B的思路一样，直到问了注册会计师C，思路才明朗了。他认为，在计提时，是一种预计负债，依照会计准则，应该入费用。因为根据谨慎性原则，上市公司进行各项准备的计提，就是为了将这种损益在当期反应出来，如果入成本，则借方入资产，变成计提没有意义了。他的这种观点我很赞成，之前的观点都被税法忽悠了，将会计准则跟税法混淆了。

    我收集了各家观点，得出这样的结论，土地闲置费在计提时是计入费用，在实际发生时是计入开发成本。自以为这样的结论比较圆满了，就再将这个问题问了注册会计师D，结果他反驳了C的观点，他认为计提的目的是为了确认预计负债，而不是为了确认损益，因此这也不是一种准备，所以，如果这个收费是合理的行政事业收费，计提时应该计入成本；如果这个收费是处罚性收费，则应该计入费用。听来这个更有道理，C似乎将各项准备跟预计负债又混淆了。再问回C，他还是坚持之前的观点，但换了个角度来理解，因为如果借方入开发成本，是一种资产，而预计资产一般是不确认的，所以他认为入费用。

   A、B、C、D的水平，通过这样一道问题，显示出来。

   到底入成本，还是入费用，你弄明白了

艺曼

我糊涂了，我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，现在看完后反而不知进哪科目

银河飞雪

非常有意思的问题，欢迎大家讨论

我觉得：房地产企业既然在境内开发应该按照国内准则进行会计处理，一般不计提土地闲置费，发生时计入开发成本

德勤审计时按照国际准则计提入当期费用

确实有点搞糊涂了

ZHOUYUE

确实有点搞糊涂了

浮槎山

我觉得交纳土地闲置费，这是公司管理不好造成的，应当进入管理费用。不知这么说对否。请各路高手批评指正。

一枝梅

我公司收到的《征收土地闲置费通知》里写了，我公司这块土地的《国有土地使用证》是1994年3月的，未按期开发，土地闲置时间共10年，计征土地闲置费为18个月，征收标准为每月每平方5元。
我公司于07年中交了这笔款。票据是行政事业性收费票据。之前没听说谁交了这个钱，就是07年时才突然下的通知。
我是直接放入开发成本。

惠州-鹰击长空

我看明白了,CD的观点是入费用,因为D说如果是处罚性的收费进费用,而闲置费就是处罚性质的,

天平猫

其实对于模糊有争执的观点的支出，第一时间进是进成本，等到事务所或税务局来查，他门有本事讲出不争议的道理出来，再年底调，就这么简单！毕竟税务局的大爷们没多少是专业的！

CC18

我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，

jmgzf

列成本吧，预计负债也没有说不能对应为资产啊，税务处理能跟税务结合是最好的，皆大欢喜，省的调来调去的，四大所的水平就那样，他们很死板教条的，不懂国情。