开具了不动产发票是否计入收入？如何结转成本？

renachan

请教各位：

交首付款时已开收据，已做账，已按预收提税。开具不动产发票时。做冲预收。然后计收入，不提税了。这样对吗？怎样结转开发成本呢？谢谢！

攀之峰

如果项目还没有竣工结算，那么，你只计入预收账款即可，成本待竣工结算后，与收入一同结转，

许坤

收到预收款时,记预收账款,但需要按预收账款预缴税金,计入应交税金的借方,结转收入时才计提应交税金

闫玲

一直挂预收账款，直至项目完工，同时结转成本，销售税金入应交税金的贷方。

风里来

对商品房销售收入确认的争议问题分析

　　商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面：

　　1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确认

　　在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。

　　2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确认

　　此时虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

　　3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确认

　　这是一个令会计人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认而影响当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售。

　　4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收入

　　会计理论界有一种比较流行的观点认为，只有房地产的法定所有权转移给买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业才可确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善。在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等多种证照，开始销售前还需领取销售许可证。

　　因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议并交付买主办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门。办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能完全控制。开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件如合同、发票、房屋交接证明等，而买方何时去办、何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办妥房地产证为标准可能造成房地产企业收入确认的滞后。

　　四、结论及建议

　　由于房地产行业具有不同于一般工商企业的特殊性，其收入确认的主观性高于一般工商企业，因此，应以一般商品销售确认的四个条件为基本原则，结合房地产销售不同形式的具体特点，进一步规范房地产销售确认的具体标准，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。

　　对照会计制度的要求并结合房地产业务的实际情况，从谨慎性原则出发，笔者认为，房地产企业自行开发商品房对外销售的收入一般应满足以下几个条件则确认收入：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑵完成竣工结算，说明成本能够可靠地计量；⑶签订售房合同及收取房款，说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑷房屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。

会计学习人

感谢5楼,详尽的解释.

renachan

那就是说，首付款开具的收据计入预收账款，然后按房款开具的不动产发票时。还是按开具发票的金额计入“预收账款”是这样子吗？不计入收入，待房屋全部交房验收合格交付使用后在确认收入。这样子对吗？还是要预提税金。

fan7051

只要确认收入就要计提税金